Дело №2-2435/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2019 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Тюгина К.Б., при секретаре Кобылиной Е.А., с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – адвоката Стеклянновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «КМ Анкудиновка» о взыскании денежных средств, неустойки, процентов, штрафа и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л

ФИО2 обратился в Кстовский городской суд с указанным иском к ответчику, в обоснование иска ссылается на следующее. (дата обезличена) между Обществом с ограниченной ответственностью «КМ Анкудиновка» в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава с одной стороны и ФИО2 был заключен договор (номер обезличен) от (дата обезличена) участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: (адрес обезличен), примерно в 0,3 км на Северо-восток от д, Анкудиновка. Кадастровый номер земельного участка (номер обезличен) Объектом долевого строительства являлось жилое помещение - трехкомнатная квартира № (номер обезличен) проектной площадью 58,12 кв.м., включающей в себя проектную жилую площадь 43,62 кв.м,, площадь лоджии/балкона/веранды/террасы 2,86 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора Истцом в полном объеме произведена оплата в размере 2 992 018 (два миллиона девятьсот девяносто две тысячи восемнадцать) рублей 00 копеек в срок, предусмотренный условиями Договора, из расчета 51 480 (пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят) рублей за один квадратный метр проектной площади квартиры.

Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении лоджий необходимо применять понижающий коэффициент - 0,5. Для многоквартирных домов площадь застройки определяется СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Правила подсчета площадей квартир приведены также в СНиГТ (дата обезличена)-89. Согласно пункта 2 приложения 2 к СНиП (дата обезличена)-89 общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от (дата обезличена) (номер обезличен)/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от (дата обезличена) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии 0,5, используемый при расчете общей приведенной площади жилого помещения. Однако в нарушение вышеприведенных положений законодательства РФ Ответчиком при расчете цены договора не применен данный понижающий коэффициент.

Согласно Договору передачи квартиры от (дата обезличена) общая площадь квартиры с учетом балконов, лоджий, веранд, террас составила 58,0 кв.м., общая площадь квартиры без учета балконов, лоджий, веранд, террас составила 54,80 кв.м. площадь лоджии составила 3.2 кв.м. Согласно пункту 3,1 Договора цена Договора определяется стоимостью за один квадратный метр в размере 51 480 рублей.

При расчете цены Договора с применением понижающего коэффициента на площадь лоджии цена договора должна составлять: (54,80 кв.м. * 51 480 = 2 821 104 рубля) + (3,2 м2 * (51 480*0,5) = 82 368 рублей) = 2 903 472 (два миллиона девятьсот три тысячи четыреста семьдесят два) рубля. В соответствии с пунктом 3.1. Договора Истец в полном объеме произвел оплату в размере 2 992 018 рублей 00 копеек исходя из проектной площади квартиры 58,12 кв.м. в срок, предусмотренный условиями Договора. В результате чего образовалась переплата по Договору в размере 82 368 (восемьдесят две тысячи триста шестьдесят восемь) рублей.

Просит суд взыскать с ООО СЗ «КМ Анкудиновка» в пользу ФИО2:

1) необоснованно удержанные денежные средства по договору (номер обезличен) от (дата обезличена) участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 82 368 (восемьдесят две тысячи триста шестьдесят восемь) рублей.

2) излишне уплаченные проценты по кредиту с суммы долга 82 368 (восемьдесят две тысячи триста шестьдесят восемь) рублей начиная с (дата обезличена) по день фактического исполнения решения суда.

3) проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы 82 368 (восемьдесят две тысячи триста шестьдесят восемь) рублей за период с (дата обезличена) по день фактического исполнения решения суда.

4) неустойку с суммы долга 136 887 (сто тридцать шесть тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 01 копейка за отказ Ответчика от удовлетворения требований Истца за период с (дата обезличена) по день фактического исполнения решения суда.

5) компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей.

6) штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца за несоблюдение Ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований Истца.

Истец ФИО2, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, об отложении дела не ходатайствовал. Представитель истца в суде исковые требования поддержал в полном объеме, согласно доводов искового заявления.

Представитель ООО СЗ «КМ Анкудиновка» просит в иске отказать в связи с необоснованностью, ссылаясь на письменный отзыв (л.д.55-58).

Суд, с учетом мнения сторон, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.4 Федерального Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от (дата обезличена) за № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Судом установлено, что (дата обезличена) между Обществом с ограниченной ответственностью «КМ Анкудиновка» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) был заключен договор (номер обезличен) участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: (адрес обезличен), примерно в 0,3 км на Северо-восток от д. Анкудиновка. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение - трехкомнатная квартира № (номер обезличен) проектной площадью 58,12 кв.м., включающей в себя проектную жилую площадь 43,62 кв.м., площадь лоджии/балкона/веранды/террасы 2,86 кв.м.

Согласно п. 1.4 Договора проектная площадь квартиры с учетом балконов, лоджий, веранд и террас составляет 58,12 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора Истцом в полном объеме произведена оплата в размере 2 992 018 (два миллиона девятьсот девяносто две тысячи восемнадцать) рублей 00 копеек в срок, предусмотренный условиями Договора, из расчета 51 480 (пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят) рублей за один квадратный метр проектной площади квартиры.

(дата обезличена) между ООО «КМ Анкудиновка» и ФИО2 был заключен договор передачи квартиры, согласно которому истцу передана квартира, расположенная по адресу (адрес обезличен).

В соответствии с п.1 Договора передачи общая площадь квартиры с учетом балконов, лоджий, веранд и террас составила 58 кв.м.

(дата обезличена) ФИО2 обратился к ответчику с претензией о возврате ему денежных средств в размере 82368 руб. Претензия не была удовлетворена.

Истец полагает, что ООО «КМ Анкудиновка» при расчете цены договора не применен понижающий коэффициент на площадь лоджии, что является основанием для взыскания в пользу ФИО2 необоснованно удержанных денежных средства по договору (номер обезличен) от (дата обезличена) года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 82368 руб.

Данные доводы суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ст. 5 Федерального закона от (дата обезличена) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Согласно п.3.1. Договора (номер обезличен) участия в долевом строительстве, для строительства Объекта долевого строительства, определенного п. 1.4. настоящего Договора, Дольщик оплачивает Застройщику Цену Договора, которая составляет 2 992 018,00 (Два миллиона девятьсот девяносто две тысячи восемнадцать) рублей 00 копеек, из расчета 51 480,00 (Пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят) рублей, 00 копеек за один квадратный метр проектной площади квартиры. Цена одного квадратного метра проектной площади Объекта долевого строительства включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат Застройщика на строительство (создание) Объекта долевого строительства, включая затраты на освоение и инженерное обустройство земельного участка, а также затраты (компенсации) на существующую социальную, -транспортную и инженерную инфраструктуру (далее - затраты Застройщика) и на оплату услуг Застройщика, погашение займов и процентов по ним.

В силу п.п.3.3.-3.4. Договора (номер обезличен) в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства окажется больше проектной площади более чем на 2 кв.м., Застройщик письменно уведомляет Дольщика о необходимости произвести перерасчет Цепы Договора. Дольщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного уведомления от Застройщика, доплачивает Застройщику стоимость разницы в метраже, превышающей 2 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра Объекта долевого строительства, указанной в п,3.1. настоящего Договора.

В случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства окажется меньше проектной плошали более чем на 2 кв.м., Дольщик письменно уведомляет Застройщика о необходимости произвести перерасчет Цены Договора. Застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от Дольщика, возвращает Дольщику стоимость разницы в метраже, превышающей 2 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра Объекта долевого строительства, указанной в п.3.1. настоящего Договора.

Таким образом, из содержания договора следует, что цена квартиры определена по обоюдному согласию исходя из проектной площади. При этом, ни договор участия в долевом строительстве, ни договор передачи квартиры не содержит ссылок о том, что стороны рассчитывали общую «приведенную площадь» при определении цены квартиры.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Свобода заключения договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключить, и свободно согласовывают их условия, право самостоятельно решать вступать в договор или нет, и, как правило, отсутствие возможности понудить контрагента к заключению договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доказательств, подтверждающих несогласие ФИО2 с заключаемым договором, а именно с ценой договора, в момент его заключения, не представлено. В судебном заседании также не оспаривался факт добровольного заключения договора и согласия с его условиями. Договор подписан сторонами.

Таким образом, ФИО2 добровольно заключил договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. 

Не может служить основанием для удовлетворения иска ссылка стороны истца на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от (дата обезличена) (номер обезличен)пр, которым предусмотрен порядок расчета площади с понижающим коэффициентом.

Приказ Минстроя России от (дата обезличена) (номер обезличен)пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от (дата обезличена) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Приказ вступил в законную силу (дата обезличена), то есть после подписания договора сторонами, поэтому как истец, так и ответчик имели право подписать договор на иных условиях, в том числе – оплата исходя из проектной площади квартиры.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 82368 руб.

Поскольку истцу отказано в исковых требованиях о взыскании необоснованно удержанных денежных средств, остальные требования – о взыскании излишне уплаченных процентов по кредиту, процентов за пользование чужими денежными средствами с суммы 82368 руб., производные от первоначальных, удовлетворению также не подлежат.

По приведенным основаниям и в связи с тем, что права ФИО2, как потребителя, ответчиком не нарушены, требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа судом отклоняются.

В ходе подготовки к судебному заседанию ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

На данное заявление представителем ФИО2 подано письменное заявление о восстановлении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание, что требование о признании договора недействительным не заявлено, к отношениям сторон подлежит применению общий срок давности – 3 года. Договор участия в долевом строительстве заключен в декабре 2015 года, с претензией к ответчику ФИО2 обратился в июле 2019 года. При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении заявленных им требований, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ФИО2 о восстановлении срока давности, поскольку указанная им причина: о нарушении стало известно в июне 2019 года после обращения за юридической помощью по вопросу продажи квартиры, не может быть признана уважительной, поскольку у истца не было препятствий для обращения к юристу в течение предыдущих лет. Вместе с тем, как в момент передачи квартиры, так и в последующие годы никаких претензий до июля 2019 года ФИО2 к ООО «КМ Анкудиновка» не имел.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «КМ Анкудиновка» о взыскании необоснованно удержанных денежных средств по договору (номер обезличен) от (дата обезличена) в сумме 82368 руб., процентов, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд Нижегородской области.

Судья Кстовского 

городского суда

(адрес обезличен): К.Б.Тюгин