Дело № 3а-111/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 18 марта 2020 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Морозовой С.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Вершининой Г.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Якорь» (далее ООО «Якорь») обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 3843 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 4 090 000 руб. указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 10 834 252,46 руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» по состоянию на 09.03.2016 г., основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем, правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. Вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале №, в размере 2819,22 руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет – 10 834 262,46 руб. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 09.03.2016 г. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона №167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованных лиц администрации муниципального образования Кировского муниципального района Ленинградской области, администрации муниципального образования Город Отрадное Кировского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО2 в судебном заседании сообщила, что оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, показания оценщика ФИО3, допрошенной в качестве свидетеля, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что ООО «Якорь» является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, площадь 3843+/-232 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, данный вывод подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 11.07.2019 г.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.06.2019 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 834 262,46 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости - 09.03.2016 г. (л.д.29).

05.11.2019 г. ООО «Якорь» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (л.д.30).

08.11.2019 г. Управление Росреестра по Ленинградской области направило уведомление, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № к рассмотрению комиссии не принимается (л.д. 32).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 30.08.2019 г. № следует, что по состоянию на 09.03.2016 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 090 000 руб. (л.д.36-160).

Отчет составлен оценщиком ФИО3, членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков».

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

Учитывая возражения Правительства Ленинградской области в отзыве, на имеющиеся недостатки в отчете, судом, в целях устранения недостатков был вызван и допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО3

Из отчета об оценке от 30.08.2019 г. № следует, что в соответствие с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта исследования. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта исследования, которые имеют специфику, влияющую на результаты исследования объектов; информация о текущем использовании объекта исследования, другие факторы и характеристики, относящиеся к указанному объекту существенно влияющие на его стоимость.

Оценщиком произведен анализ рынка объекта исследования, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод процентных корректировок, проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемому, и выбрано три объекта, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.

К отобранным объектам-аналогам сделаны следующие корректировки: поправка на торг, площадь, местоположение участка с точки зрения статуса населенного пункта, удаленность от КАД, обеспеченность коммуникациями.

Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 показала, что отобранные в качестве объектов-аналогов объекты отличаются и по площади от исследуемого и по объему предоставленных прав, поскольку рынок коммерческих земельных участков в 

<

адрес> является неактивным, что значительно уменьшает количество объектов-аналогов, при этом оценщиком учтена динамика изменения цен за период с 2013 по 2016 года и отражена в графиках (л.д.113). ФИО3 пояснила, что все объекты находятся в одной локации, выполнена поправка на объем передаваемых прав в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки 2016» (л.д.112). Также обосновала применение валовой коррекции 30-44%, ссылаясь на авторитетные источники в публикации ФИО4, ФИО5, ФИО6 «Как распределены цены на рынке гомогенных товаров?». Отметила, что все расчеты произведены в наиболее бюджетном варианте, чтобы избежать излишнего занижения стоимости объекта, в частности аналоги расположены в благоприятных местоположениях, на первой линии Невы, тогда как исследуемый объект на землях промышленного назначения, выхода к Ленинградскому шоссе не имеет, то есть является менее ликвидным по сравнению с аналогами.

Суд, исследовав отчет об оценке от 30.08.2019 г. №, сопоставив содержание отчета с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

Показания свидетеля ФИО3 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не оспаривается.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 30.08.2019 г. №.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке - надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере, по состоянию на 09 марта 2016 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей (абзац 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") и исходя из разъяснений, содержащихся в названном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в Комиссию - 05 ноября 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что Правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

Руководствуясь ст.ст.175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:16:0201039:58 площадью 3843 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 4 090 000 (четыре миллиона девяносто тысяч) рублей по состоянию на 09 марта 2016 года. 

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Якорь» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 05 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Морозова

Решение в окончательной форме изготовлено 26.03.2020 года.