УИД 27OS0000-01-2020-000195-11

Дело № 3а-187/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 октября 2021 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе судьи Е.А.Бузыновской, рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю», ФИО1 оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что ему принадлежит 1/4 доля в праве собственности этого объекта, он является плательщиком имущественного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года утверждена кадастровая стоимость этого объекта в размере 21 257 608,12 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020 года. Рыночная стоимость этого объекта определена оценщиком в размере 6218770 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением судьи от 20.08.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация городского округа «Город Хабаровск», ФИО2, ФИО3

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю», Управления Росреестра по Хабаровскому краю, и заинтересованного лица администрации города Хабаровска, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и месте его проведения уведомлены своевременно и надлежащим образом. Так как явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, и причина их неявки не является уважительной, суд, с учетом положений части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, рассмотрел административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства. 

В письменных возражениях представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю» просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что учреждение является ненадлежащим административным ответчиком. Итоги проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе объекта с кадастровым номером №, проводимой в 2019 году на территории Хабаровского края, утверждены приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103. На основании этого нормативного акта Управлением Росреестра по Хабаровскому краю были сформированы и переданы в учреждение в порядке межведомственного информационного взаимодействия сведения о кадастровой стоимости, подлежащие внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Самостоятельно кадастровую стоимость учреждение не утверждало, и сведения для внесения в ЕГРН не формировало. 

Изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 14.01.2014 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – теплый склад, площадь 1152,4 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес>. Объектом владеют на праве собственности ФИО3 ( ? доли), ФИО1 и ФИО2 (по ? доли у каждого). 

Налоговым кодексом РФ установлен налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ). 

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен с 1 января 2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Согласно статьям 402, 403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта с кадастровым номером № в размере 26 971 038,45 рублей (таблица 78 порядковый номер 778274). Государственная кадастровая оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020 года, она подлежит применению с 01.01.2020 года. 

В частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. 

ФИО1, являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд с 27.07.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

По заказу ФИО1, ФИО2, ФИО3 оценщиком ФИО4, состоящим в трудовых отношениях с ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (оценщик имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер 1556), о чем 26.05.2021 года составлен отчет об оценке № 49/Н/2021. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. 

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3). 

В отчете об оценке от 26.05.2021 года № 49/Н/2021 указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, считая его наиболее сбалансированным по трудозатратам и точности расчетов. В отчете указаны основания, по которым оценщик отказался от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 66-73, 74-77 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7). 

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

По сведениям, приведенным в техническом паспорте и по результатам визуального осмотра, оценщик определил, что объект оценки с кадастровым номером № является нежилым помещением, используется как склад, имеет общую площадь 1152,4 кв.м., строительный объем 6 896 куб.м., состоит из двух частей – Литер Б (год постройки 1991) и Литер Б1 (год постройки 1999), этажность надземная – 1-антресоль, этажность подземная – отсутствует. Объект расположен в зоне П-3 (зона складирования и оптовой торговли), оценочной зоне 38п. Транспортная доступность к объекту средняя, возможен проезд автомобильным и общественным транспортом, расстояние от остановки общественного транспорта примерно 350 м. Удаление от центра города Хабаровска около 7,6 км.

Литер Б имеет основные конструктивные элементы: фундамент – ленточный железобетонный; стены – железобетонные панели; перегородки – кирпичные, ГВЛ; перекрытия междуэтажные и чердачные – железобетонные плиты по железобетонным фермам; кровля – рулонная; полы – бетонные, дощатые, линолеум; проемы оконные – деревянные; проемы дверные – деревянные металлические; внутренняя отделка – штукатурка, побелка стен и потолка. Отопление центральное. Холодное/горячее водоснабжение и канализация, вентиляция, слаботочные системы, не предусмотрены. Электроосвещение – скрытая проводка. Класс конструктивной системы – КС-3 (крупноблочные здания, здания из сборного железобетона бескаркасной конструкции). 

Литер Б1 имеет основные конструктивные элементы: фундамент – буронабивные сваи, монолитно-бетонный ростверк; каркас – металлический; стены – сэндвич-панели, утеплитель – минераловатные плиты; перекрытия чердачные – металлические балки; кровля – металлическая; полы – бетонные; проемы оконные – пластиковые стеклопакеты; проемы дверные – ворота секционные металлические; внутренняя отделка – окраска. Отопление от бойлера. Холодное/горячее водоснабжение и канализация, вентиляция, слаботочные системы, не предусмотрены. Электроосвещение – скрытая проводка. Величина физического износа по состоянию на 07.06.2013 года составляет 11%. Класс конструктивной системы – КС-6 (металлические утепленные и неутепленные здания складов). 

Для подбора аналога с аналогичными с объектом оценки конструктивными решениями (класс конструктивной системы, общая этажность) оценщик использовал Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года для условий строительства в Московской области», раздел «Здания межотраслевого назначения», поскольку в восстановительную стоимость по сборнику включены все затраты сводного сметного расчета: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, и общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, по сдельно-премиальной системе оплаты труда, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений и т.п.. Так как объект оценки состоит из нескольких отличающихся друг от друга частей, то для каждой из них оценщик подбирал отдельный аналог.

В качестве аналога для части Литер Б был выбран аналог «Склад», класс конструктивной системы здания – КС-3 (объект С3.19.000.0062 «Прирельсовые склады химических средств»), строительный объем – 4 000 куб.м., высота этажа – 5,85 м, одноэтажный. Конструктивные элементы: 4 наружные стены, железобетонный фундамент, стены – железобетонные/кирпичные, перекрытия – железобетонные; кровля – рулонная; полы – асфальтобетонные/бетонные/из керамической плитки/релина; инженерные коммуникации – отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. 

В качестве аналога для части Литер Б1 выбран объект «Мини-склад», класс конструктивной системы здания – КС-6 (объект С3.19.000.0070 «Склады одноэтажные кирпичные для продовольственных товаров»), строительный объем – 11 000 куб.м., высота этажа – 5,85 м, количество этажей -1, Конструктивные элементы: 4 наружные стены, железобетонный фундамент, каркас – легкие металдлические конструкции; стены – металлический сайдинг; инженерные коммуникации – отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, слаботочные системы. 

В связи с различием объекта оценки и объекта аналога по объемно-параметрическим характеристикам оценщик внес корректировки: на разницу в строительном объеме – коэффициент корректировки 1,20 (для Литер Б, Литер Б1); на разницу в высоте этажа – 210,10 руб./куб.м. (Литер Б) и 0,39 руб./куб.м. (Литер Б1) на наличие общей стены – -11,82 руб./куб.м..

Оценщиком внесены регионально-климатическая поправка в размере 1,125 (для Литер Б) и 1,101 (для Литер Б1) и регионально-экономическая поправка размере 1,090, поскольку базовая стоимость объектов в Сборнике КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2019 года для условий строительства в Московской области» определена для Московской области, а объект оценки находится в Хабаровском крае. 

Используя данные Справочника оценщика недвижимости-2018 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», выполненного Приволжским центром методического формирования и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2018 год, оценщик определил величину прибыли предпринимателя. Значение прибыли предпринимателя принято в размере 17% на основании того, что значение прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов для пищевого производства (складской комплекс спроектирован для предприятия пищевой промышленности – хлебозавод, в настоящее время используется для размещения складов продуктов) для г.Хабаровска составляет при расширенном интервале от 13% до 21%, а в среднем значении 17%.

На основании данных о стоимости строительства объекта оценки, приведенных в сборнике КО-Инвест «Складские здания. В ценах 01.01.2017 года» «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2019 года», и, с учетом рассчитанных признанными необходимыми поправок и корректировок, оценщик определил размер затрат на строительство аналогичного объекту оценки здания в сумме 10 191 357 рублей (Литер Б), 10 985 927 рублей (Литер Б1) (таблицы 17-20, страницы 84-91).

Определяя величину физического износа, оценщик исходил из того, что на дату составления технического паспорта 07.06.2012 года объект имел 24% физического износа. Применяя «Методику определения физического износа гражданских зданий», утвержденную приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404, и метод интерполяции, оценщик определил, что величина физического износа объекта оценки на дату оценки составляет 29,52% (Литер Б) и 25,02% (Литер Б1). В денежном выражении величина физического износа составит 3 443 858 рублей (Литер Б) и 3 229 229 рублей (Литер Б1). 

Признаки функционального устаревания здания оценщиком не выявлены.

Экономическое устаревание - обесценивание собственности, обусловленное влиянием внешних факторов (а именно: изменение в оптимальном использовании, законодательные нововведения, изменение соотношения спроса и предложения, ухудшение качества сырья, квалификация рабочей силы и др.), оценщик определял методом соотнесения базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками. Определяя экономическое устаревание объекта оценки оценщик, используя решение Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 года № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», постановление администрации г.Хабаровска от 24.11.2016 года № 4279 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2017, 2018 и 2019 годы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», определил, что наилучшее экономическое положение для объекта в городе Хабаровске является оценочная зона 28, а объект оценки находится в оценочной зоне 38. Экономическое устаревание, вызванное местоположением объекта, оценщик определил в размере 57,13%.

С учетом всех показателей износа (устаревание), величина совокупного износа (устаревания) объекта оценки определена оценщиком в размере 71,61% (Литер Б) и 69,73% (Литер Б1).

Используя полученные значения, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки: тёплый склад, назначение – нежилое, площадь 1152,4 кв.м., Лит. Б, Б1, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №, в размере 6 218 770 рублей.

Содержание отчета об оценке от 26.05.2021 года № 49/Н/2021 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. 

В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – тёплого склада с кадастровым номером №, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, удовлетворить. 

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, наименование – тёплый склад, назначение – нежилое, площадь 1152,4 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 218 770 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 27 июля 2021 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение пятнадцати дней со дня получения его копии, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда