УИД № 34OS0000-01-2021-000590-09

Дело № 3а-13/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 25 января 2023 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и заинтересованного лица администрации Волгоградской области А.В.АА., представителя административного ответчика ГБУ Волгоградской области «Центр ГКО» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 2577 332 рубля 48 копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 491000рублей по состоянию на 1 января 2020 года. 

В судебном заседании административный истец и его представитель поддержали уточненные исковые требования, просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 590 640 рублей, рассчитанной по результатам экспертизы, выполненной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО4, являющийся также представителем заинтересованного лица администрации Волгоградской области, представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО3 при вынесении решения полагались на усмотрение суда, указали, что замечаний к экспертному заключению ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России по результатам дополнительного исследования не имеют. 

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений по сути заявленных требований и замечаний относительно выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы не представили. 

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права. 

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды № № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ года и дополнительного соглашения к нему, заключенных с Муниципальным образованием городской округ – город Волжский Волгоградской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 1 104 +/-11,63 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, размер арендной платы рассчитывается с применением показателя кадастровой стоимости земельного участка. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – под административно-бытовое здание (т. 1 л.д. 12-15, 24-25, т. 2 л.д. 195-199, 203-204). 

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 15 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка в размере 2677 332 рубля 48 копеек определена на 1 января 2020 года, применяется с 1 января 2021 года (т. 1 л.д. 10, 130-131). 

В период судебного разбирательства на территории Волгоградской области проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, в связи с чем в сведения ЕГРН в отношении спорного земельного участка внесена его новая кадастровая стоимость, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13 октября 2022 года № 71-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Волгоградской области». Датой, по состоянию на которую определена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная Приказом № 71-н – по состоянию на 1 января 2022 года, действующая с 1 января 2023 года.

Из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, поскольку влияют на размер арендных платежей, соответственно, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №ЗУ51-09-2021 от 27 сентября 2021 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> составляет 491 000 рублей (т. 1 л.д. 26-112).

В процессе судебного разбирательства в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением Волгоградского областного суда от 9 ноября 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР» с постановкой вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года. 

Согласно выводам экспертного заключения № 80/2021-ЗЭ от 21 декабря 2021 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 570 000 рублей (т. 2 л.д. 1-149).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 1 февраля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России. 

Согласно заключению эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 № 9322/5-4 11 октября 2022 года отчет № ЗУ51-09-2021 от 27 сентября 2021 года имеет несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 590640 рублей (т. 3 л.д. 7-41).

Ввиду неполноты и неясности в выводах эксперта по вопросу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости судом от 8 ноября 2022 года в порядке части 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО6 

В своем заключении № 11056/5-4 от 21 декабря 2022 года эксперт И.Л.ЮБ., проанализировав замечания (вопросы) административных ответчиков Облкомимущество и ГБУ ВО «Центр ГКО» на результаты проведенной повторной экспертизы, пришла к выводу о том, что они не способны повлиять на вывод эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 590640 рублей (т. 3 л.д. 139-149).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит экспертные заключения ООО «ОФ «ТОСКОР» и ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено. 

Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает, что в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В данном случае, исследовав заключение эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России № 9322/5-4 от 11 октября 2022 года и дополняющее его заключение № 11056/5-4 от 21 декабря 2022 года, сопоставив их содержание с иными материалами дела, оценив их по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта относительно рассчитанной им рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель, к которому относится объект исследования и вида разрешенного использования, отнес его к сегменту производственно-складской застройки.

После изучения информации о продаже и предложении объектов, аналогичных объекту исследования, экспертом отобрано 5 сопоставимых объектов-аналогов, расположенных в 

<

адрес>, которые и использовались при расчете. Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на юридические права (данная корректировка учитывает разницу в стоимости недвижимости в зависимости от вида оформленного права); на торг; на местоположение в пределах города; на расположение относительно автомагистралей; на наличие свободного подъезда к участку; на площадь; на наличие железнодорожных путей; на наличие ограждения; на наличие на участке факторов, ухудшающих его использование (данная поправка применяется на наличие на участка недостатков, делающих его менее пригодным для строительства и использования), величины которых подробно разъяснены в исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

В заключениях ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Заключения мотивированны, не вводят в заблуждение, не вызывают сомнений, не допускают противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы указанных экспертных заключений не опровергнуты, доказательств их порочности не представлено, сведений о несогласии с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено. 

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России № 9322/5-4 от 11 октября 2022 года и дополняющее его заключение № 11056/5-4 от 21 декабря 2022 года о рыночной стоимости спорного земельного участка объективными, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным. 

В свою очередь, изучив представленный истцом отчет, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, суд усматривает, что в нем допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки ввиду некорректного анализа сегмента рынка, неверного отбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается также исследовательской частью экспертных заключений ООО «ОФ «ТОСКОР» и ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России. 

В этой связи отчет об оценке достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости земельного участка, признан быть не может и отклоняется судом со ссылкой на часть 3 статьи 59 КАС РФ.

Выводы эксперта ООО «ОФ «ТОСКОР», данные в подготовленном им заключении относительно расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка также приведенным выше требованиям законодательства не отвечает ввиду наличия в нем ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения. 

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что уточненные административные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России при проведении повторной и дополнительной судебных экспертиз.

В данном случае административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (2677 332 рубля 48 копеек) превышает его рыночную стоимость (590640 рублей) более чем в четыре раза, что в абсолютном выражении составляет 2086 692 рубля 48 копеек и затрагивает права и обязанности истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 13 октября 2021 года (т. 1 л.д. 5).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 1104 +/-11,63 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под административно-бытовое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 590 640 (пятьсот девяносто тысяч шестьсот сорок) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Действие установленной по состоянию на 1 января 2020 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, распространяется на период по 31 декабря 2022 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 1 февраля 2022 года.