РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

21.08.2025 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Мининой О.С., 

при секретаре судебного заседания Агаеве Э.Ш., 

с участием помощника прокурора Сетина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1243/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной сделки купли-продажи и применении последствий ее недействительности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований указала, что она, на основании договора купли-продажи от 27.09.2023 г., является собственником 1 (одна) комнатной квартиры, этаж 4, общая площадь 33 кв.м., назначение: жилое, вид жилого помещения: квартира, наименование: квартира, (кадастровый №...), расположенной по адресу: адрес. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним дата, запись о регистрации: собственность, №... Ответчик ФИО2 – не является родственником истца. 27.09.2023 г. ответчик, в день сделки, при отчуждении вышеуказанной квартиры обратился к истцу с просьбой не снимать его с регистрационного учета, так как ему надо сделать свои дела и через 3 (три) месяца он сам снимется с регистрационного учета. С 27.09.2023 г., по устной договоренности, ответчик остался зарегистрирован в квартире истца, но фактически в квартиру ответчик не вселялся, какие-либо личные вещи ответчика в квартире отсутствуют, обязательства по оплате за жилье и коммунальные услуги ответчик не выполняет. Ответчик в спорной квартире по адресу регистрации не проживает. Каких-либо попыток на вселение в спорную квартиру ответчик с момента продажи квартиры не предпринимал, однако в добровольном порядке с регистрационного учета не снимается. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1, с учетом уточнений исковых требований, просит суд признать ФИО2 утратившим право пользования жилым помещением по адресу: адрес. Снять ФИО2 с регистрационного учета по адресу: адрес.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 указав, что сделка купли-продажи указанной квартиры от 27.09.2023 г. является недействительной, заключенной с нарушением требований закона и его имущественных прав. Договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу является недействительным по основанию его неисполнения со стороны покупателя ФИО1, которая не перечисляла денежных средств в счет оплаты стоимости покупаемого имущества на расчетный счет продавца, как указано в договоре купли-продажи. То есть сделка также недействительна по основанию безденежности. ФИО3 является сыном ФИО2, что подтверждается свидетельством о рождении серии №... №... выданного повторно дата отделом ЗАГСа администрации адрес, его права совершенной сделкой нарушены, так как он фактически ухаживает за отцом, является его наследником, а значит, потенциальным собственником незаконно проданного имущества. Его отец – ФИО2, дата г.р. *** имеет в собственности жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: адрес, где официально зарегистрирован, а также дом, находящийся в адрес. В силу своего возраста и наличия психического заболевания ***) ФИО2 в настоящее время проживает вместе с ФИО3 и его семьей по адресу: адрес, где за ним осуществляется уход, поскольку он нуждается в постоянной помощи. Несколько раз за прошедшие два года ФИО2 терялся, поскольку забывал, где он находится и где живет. В декабре 2024 г. в отношении ФИО2 проведена психолого-психиатрическая экспертиза, по результатам которой, врачебной комиссией *** от дата установлены признаки хронического психического расстройства и его нуждаемости в решении вопроса о дееспособности в установленном законом РФ порядке. Поскольку - ФИО2 имеет хроническое психической расстройство на протяжении уже более *** лет и, в настоящее время, готовятся документы для решения вопроса о его недееспособности в установленном законом порядке, ФИО3 обязан заботится о жизненно важных интересах своего отца, а также о его имуществе. Поскольку в настоящее время стало известно, что в квартире ФИО2 проживает гр. ФИО1, которая при неизвестных обстоятельствах стала собственницей спорной квартиры, ссылаясь на сделку купли-продажи от сентября 2023 г., которую ФИО2 считает недействительной, заключенной с нарушением требований закона и его имущественных прав, в январе 2025 г. подано заявление в ОП № 4 по Октябрьскому району, что подтверждается талон-уведомлением №.... Кроме того, в п.3 договора купли-продажи от 27.09.2023 г. указано, что квартира продана за 3 100 000 рублей, путем перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Однако, ФИО2 денежные средства не получал, на расчетный счет указанную сумму ему никто не перечислял. Кроме того, рыночная стоимость спорного помещения значительно превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи от 27.09.2023 г., что также ущемляет права ФИО2, который имеет хроническое психическое заболевание *** а также находится в преклонном возрасте.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес от дата, заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный в Центре государственных и муниципальных услуг МАУ городского округа Самара «МФЦ» №.... Применить последствия ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №... о государственной регистрации права собственности ФИО1 Выселить ФИО1 из квартиры, расположенной по адресу: адрес. Вынести частное определение для органов МВД о проведении проверки, в связи с наличием мошеннических действий.

Протокольными определениями к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО3, Управление Росреестра по Самарской области.

В судебном заседании истец по первоначальным требованиям ФИО1 и ее представитель – ФИО4, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные иску; в удовлетворения встречных исковых требований просили отказать в полном объеме. 

В судебном заседании ФИО2 и его представители ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения первоначального иска, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Ранее заявленные требования о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения не поддержали, ввиду установленного факта не проживания в спорной квартире.

В судебном заседании третье лицо ФИО3, полагал, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили.

В заключении прокурор Сетин А.В., учитывая пояснения ФИО1 о непроживании в спорной квартире, полагал встречные исковые требования в части выселения, не подлежащими удовлетворению. 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле и их представителей, заключение прокурора, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В ч. 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ст. ст. 153, 154, 420 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что 27.09.2023 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, назначение: Жилое помещения, площадь: 33, 9 кв.м., жилая 19.40 кв.м., этаж 4, расположенную по адресу: адрес. 

В соответствии с п. 2 договора, указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности, на основании: Договора передачи квартир в собственность граждан №... от дата, заключенный с администрацией Октябрьского района г. Самары, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата серия №..., о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации права: №...

Согласно п. 3 договора, отчуждаемая квартира продана за 3 100 000 рублей, денежные средства передаются в день подписания данного договора, путем перечисления со счета покупателя на счет продавца. 

Право собственности ФИО1 на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН дата, запись о регистрации: Собственность, № государственной регистрации права: №...

ФИО2 считает, что указанная сделка является недействительной, поскольку в момент ее совершения находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, в силу преклонного возраста и наличия психического расстройства. При этом, никаких денежных средств от указанной сделки он не получал.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, из анализа положений ст. 177 ГК РФ следует, что основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ст. 67 указанного кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4).

Допустимость доказательств в гражданском процессе означает, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по существу, определением Октябрьского районного суда г. Самары от 31.03.2025 г., по ходатайству представителей ФИО2, назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза. 

Согласно заключению судебной комплексной психолого – психиатрической комиссии экспертов *** №... от дата: 

***

***

Оснований не доверять заключению экспертов, проводивших судебную экспертизу по делу, у суда не имеется, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты имеют соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. 

Кроме того, суд учитывает также, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО2 было *** и спорная квартира продана им по цене, ниже рыночной.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенные в заключении судебной комплексной психолого – психиатрической комиссии экспертов №... от дата, приходит к выводу о признании договора купли – продажи от 27.09.2023 г. недействительным, по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает также доводы ФИО2 и его представителей о безденежности договора купли-продажи квартиры от 27.09.2023 г., ввиду отсутствия подтвержденных сведений о перечислении денежных средств на расчетный счет ФИО2, отсутствием расписки в получении денежных средств за спорную квартиру; финансовым положением ФИО1, официальный доход которой свидетельствует об отсутствии у нее на момент заключении договора купли-продажи квартиры денежных средств в размере 3 100 000 руб.

Не могут быть признаны достоверными показания свидетеля ФИО7 о передаче наличными денежных средств ФИО2, поскольку таковые показания без документального подтверждения получения ФИО2 указанной в договоре суммы, в счет стоимости спорной квартиры, не могут с бесспорностью свидетельствовать о факте передачи денежных средств.

При этом, указание в договоре купли – продажи на получение продавцом денежных средств по договору, и факт регистрации перехода права собственности на покупателя сами по себе, без учета иных обстоятельств и целей совершения этих сделок, не свидетельствуют об их легитимности. 

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что совокупностью доказательств, исходя из фактических обстоятельств, доводы ФИО2 о недействительности сделки, по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 177 ГК РФ, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных исковых требований о признании сделки недействительной, и необходимости их удовлетворения, с применением последствий ее недействительности, путем внесения соответствующих изменений в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: прекращении записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на адрес; внесении записи о государственной регистрации права собственности на адрес за ФИО2.

Доводы представителя ФИО1 о том, что согласно заключению эксперта №... от дата, проведенной в рамках материала проверки, зарегистрированный в КУСП за №... от 06.03.2025 г., рукописная запись и подпись в договоре купли – продажи от 27.09.2023 г. выполнены самим ФИО2, правового значения не имеют, поскольку подпись продавца в договоре сторонами не оспаривалась; сделка признана недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 177 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, установлено, что ФИО1 в спорное жилое помещение до настоящего времени не вселилась, она и/или члены ее семьи по месту нахождения квартиры не проживают.

При таких обстоятельствах, требования о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения заявлены необоснованно.

В свою очередь, данные требования ФИО2 и его представители не поддержали.

Разрешая требования ФИО2 о вынесении частного определения для органов МВД о проведении проверки, в связи с наличием мошеннических действий, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

В случае, если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия (часть 3 статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм процессуального законодательства следует, что суд, вынося частное определение по конкретному делу, должен указать в нем закон или иной нормативный правовой акт, нарушение которых было допущено и выявлено при рассмотрении дела, а также лицо, допустившее нарушение требований законодательства, в адрес которого выносится частное определение. При обнаружении в действиях сторон, других участников процесса, должностного лица или иного лица признаков преступления суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.

Положения статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющие возможность вынесения судом частных определений, направленных на устранение нарушений законности, не предполагают их произвольного применения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2011 г. N 1316-О-О).

При этом, вынесение частных определений является правом, а не обязанностью истца

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства ФИО2 и его представителей о вынесении частного определения.

Разрешая исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как следует из ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 г. N 713 снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Как уже указывалось ранее, на основании договора купли – продажи от 27.09.2023 г., ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. 

В спорной квартире по месту жительства зарегистрирован – ФИО2, который с регистрационного учета по указанному адресу до настоящего времени не снялся.

Вместе с тем, поскольку договор купли – продажи вышеуказанного жилого помещения, заключенный между ФИО1 и ФИО2 признан недействительным, то оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, о снятии с регистрационного учета, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, - оставить без удовлетворения. 

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, выселении, - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес от 27.09.2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1. 

Применить последствия недействительности сделок: в виде прекращения (исключения) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 (паспорт №...) на адрес; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним – запись о государственной регистрации права собственности на адрес за ФИО2 (паспорт №...).

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 04.09.2025 года. 

Судья подпись Минина О.С. 

Копия верна. 

Судья:

Секретарь: