Дело № 2-794/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

« 08 » мая 2018 года г. Старый Оскол 

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Сулим С.Ф.

при секретаре Басовой Е.Н., 

с участием представителя истца-ответчика ФИО1 (ордер № 047473 от 20.02.2018 г.), ответчика-истца ФИО2, ее представителя ФИО3 (ордер № 019534 от 27.03.2018 г.),

в отсутствие истца-ответчика ФИО4, извещенного о времени и месте слушания дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, и встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, 

установил:

На основании договора купли-продажи от 16 января 2018 года, ФИО4 приобрел у ФИО2 в собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м, по адресу: г

<

адрес>

16 января 2018 г. сторонами сделки сданы в Многофункциональный центр Старооскольского городского округа Белгородской области документы для регистрации перехода права и права собственности на земельный участок.

19.01.2018 государственным регистратором прав Управления Росреестра по Белгородской области регистрация была приостановлена в связи с подачей ФИО2 заявления о возврате документов без проведения госрегистрации прав.

Дело инициировано иском ФИО4, просившего увеличив исковые требования вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорный земельный участок, ссылаясь на выполнение всех условий по договору и уклонение ФИО2 от регистрации.

Ответчик требования не признала, предъявила встречный иск, просила признать договор купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что сделка была совершена под влиянием угрозы применения насилия. Денежные средства по сделке не предавались и она их не получала. Договор купли-продажи не соответствует закону, поскольку не содержит условий о продажи находящегося на нем строения. Ссылалась на мнимость и притворность сделки, поскольку по своей сути, совершенная сделка являлась обеспечением ранее возникшего обязательства и является по своей действительной правовой природе залогом.

В судебном заседании представитель истца-ответчика исковые требования ФИО4 поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик-истец заявленный ФИО4 иск не признала, свои требования поддержала.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

16 января 2018 г. заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО4 купил в собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м, земли населенных пунктов – для ведения коллективного садоводства, находящийся по адресу: 

<

адрес>», участок № 

<

данные изъяты>.

Указанный земельный участок принадлежал продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.03.2013 г., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № 

<

данные изъяты>

Договор подписан сторонами. 

Согласно п. 4 договора, расчет между сторонами в сумме 700000 руб. произведен полностью при подписании настоящего договора.

16.01.2018 г. продавцом и покупателем сданы в Многофункциональный центр Старооскольского городского округа Белгородской области документы для регистрации перехода права и права собственности на земельный участок.

19.01.2018 государственным регистратором прав Управления Росреестра по Белгородской области (Старооскольский отдел) регистрация приостановлена до 19.02.2018 г. в связи с подачей ФИО2 заявления о возврате документов без проведения госрегистрации прав, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг, уведомлением от 19.01.2018 г. № 

<

данные изъяты>

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 2 ст. 25 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 14 договора, настоящий договор подлежит госрегистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его госрегистрации. Пунктом 15 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Однако, в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

В силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 1 п. 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (абзацы второй и третий пункта 61 Постановления № 10/22).

Согласно пункту 6 договора купли-продажи от 16.01.2018 г., имущество считается переданным покупателю с момента подписания сторонами настоящего договора, то есть настоящий договор является одновременно актом приема-передачи.

Между тем, из объяснений ФИО2, не опровергнутых ФИО4, следует, что фактически ни земельный участок, ни расположенное на нем жилое строение, не передавались покупателю, земельным участком продолжают пользоваться и проживают по настоящее время в жилом доме ФИО2 и ее гражданский супруг ФИО5 

Ответчик-истец в обоснование своих доводов представила доказательства, - свидетельские показания ФИО15., пояснивших о том, что ФИО2 и ФИО5 проживали и проживают по настоящее время последние три года в жилом доме, находящемся на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Все это время они занимаются ремонтом и строительством дома, так как первоначально была приобретена дача. Намерений продавать земельный участок и дом ФИО2 не высказывала, поскольку иного жилья у нее нет, в квартире на мкр. 

<

адрес>, где она прописана, проживают ее мать, дочь и отец. 

У суда нет оснований не доверять показаниям данных свидетелей, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их показания последовательный и не опровергаются другими доказательствами по делу.

Более того, ФИО4 не представлено письменных доказательств с достоверностью подтверждающих передачу денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи от 16.01.2018 г. по оплате стоимости земельного участка в сумме 700000 руб., при этом недостаточно для подтверждения уплаты истцом денежных средств указания в договоре (пункт 4) о передаче указанной денежной суммы при подписании договора без соответствующего документа (расписки, акта приема-передачи), удостоверяющего факт передачи истцом денежных средств ответчице.

Также достоверно не подтверждено выписками из лицевого счета ИП ФИО4 фактическое наличие у него указанной суммы к моменту заключения договора купли-продажи земельного участка.

Оценивая в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд полагает, что на момент обращения в суд с иском у ФИО4 отсутствовало право требовать государственную регистрацию сделки договора купли-продажи от 16.01.2018 г. и перехода права собственности, поскольку он как покупатель не исполнил своего обязательства по оплате, фактической передачи земельного участка не состоялось, акт приема-передачи по договору купли-продажи не подписывался, ключи не передавались, воля ФИО2 на государственную регистрацию отсутствует, в виду чего сделка не является заключенной, то есть правоотношений по договору-купли продажи между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска ФИО4 у суда не имеется.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Подпунктом 5 п. 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Факт нахождения и принадлежности продавцу жилого дома, возведенного на спорном земельном участке по адресу: 

<

адрес>», участок № 

<

данные изъяты>, подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на 04.04.2018 г., свидетельскими показаниями.

Наличие указанного строения не отрицалось ФИО4.

Доводы представителя истца ФИО1, что строение, расположенное на спорном участке не может рассматриваться, как объект недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права на него, отклоняются судом как необоснованные. В соответствии с абз. 3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2018 г. был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем указанный договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой в силу его ничтожности, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Предметом договора купли-продажи от 16.01.2018 г. жилое строение не является, приобретатель должен был усомниться в правомерности отчуждения земельного участка и принять все разумные меры для выяснения обстоятельств, связанных с правами его и ФИО2 на это строение и отсутствием спора в отношении него. Доказательств того, что воля сторон по сделке была направлена и на отчуждение строения, ФИО4 не представлено.

Пункт 1 статьи 179 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. По смыслу указанной нормы права действия виновного могут быть выражены в форме психического воздействия на принуждаемого - в угрозе, или в форме физического воздействия - в насилии. Насилие выражается в неправомерных деяниях, в частности, в причинении телесных повреждений, нанесении побоев, ограничении либо лишении свободы передвижения, причинении вреда имуществу и т.д.

Для признания сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки, они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Кроме того, в отношении угрозы необходимы доказательства ее реальности. Необходимо доказать, что сделка совершена потерпевшим именно потому, что угроза данным действием (бездействием) заставила заключить данную сделку.

Из правовой позиции, содержащейся в пункте 98 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 ст. 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве.

Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с нормами ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований по данному основанию, поскольку ответчиком-истцом не представлено бесспорных доказательств совершения оспариваемой сделки под влиянием угрозы или насилия.

Исходя из пояснений ФИО2, угрозы в адрес гражданского супруга ФИО5 о применении в отношении его физической расправы поступали в течении дня, пока не были сданы документы на регистрацию. Однако, имея лично реальную возможность сообщить об этом в правоохранительные органы или попросить сообщить об этом близких родственников, посторонних лиц, ни каких действий, как в день совершения сделки, так и после ФИО2 совершено не было. С заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО4 и других неизвестных мужчин, ФИО5 обратился только 16.02.2018 г., то есть после подачи ФИО4 иска в суд.

Линкиной не представлено доказательств, того, что в ее адрес со стороны ФИО4 либо его представителей, поступали угрозы ее жизни и жизни ФИО5, в результате чего она была вынуждена заключить оспариваемую сделку по отчуждению земельного участка; не доказано, что воля истца при заключении оспариваемой сделки была в значительной степени деформирована угрозой ее жизни и жизни гражданского супруга со стороны ФИО4 или третьих лиц. Уголовное дело в настоящее время не возбуждено, обвинительный приговор не вынесен.

Линкиной не доказано, в чем конкретно выражались насилие или угроза в отношении нее и Удодова со стороны ответчика или третьих лиц. Свидетели ФИО13. очевидцами не являются, об обстоятельствах совершения сделки знают со слов ФИО2. Из свидетельских показаний ФИО14. не установлено, что в ее присутствии со стороны ФИО4 или третьих лиц, поступали угрозы жизни ФИО2 и жизни ФИО5, которым в судебном заседании также не указано, в чем конкретно выражались насилие или угроза в отношении него.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Исходя из изложенного, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения, стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Притворная сделка не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, должна прикрывать иную волю участников сделки.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства. 

В рассматриваемом случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки не был исполнен. Линкиной не были получены денежные средства, земельный участок ФИО4 передан не был.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

На основании изложенного встречные требования ФИО2 подлежат удовлетворения в силу недействительности договора купли-продажи, без возвращения сторон в первоначальное положение, поскольку сделка исполнена не была.

В соответствии с положением ст. 98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб. 

Руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО2 о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, - отказать.

Иск ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16 января 2018 г., заключенный между ФИО2 и ФИО4.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья С.Ф. Сулим

Решение принято в окончательной форме 18 мая 2018 года.