дело № 2-6729/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» сентября 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО5, доверенность от 

<

дата изъята>, ФИО2 (после перерыва);

от ответчика – ФИО6, доверенность от 

<

дата изъята>;

от третьих лиц – ФИО6, доверенность от 

<

дата изъята>, ФИО7, доверенность от 

<

дата изъята>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Компроект» о взыскании неосновательного обогащения и судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компроект» (далее – ООО «Компроект») в обосновании своих требований указав, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома является участником долевого строительства, по условиям которого ему должна была быть передана 

<

адрес изъят> площадью 75,05 кв.м, однако передана по акту приема-передачи площадью на 1,65 кв.м больше, в связи с чем цена договора была изменена в пользу увеличения на 70 950 руб.; истцом с органом инвентаризации заключен договор, условиями которого было определение фактической общей площади жилого помещения и которая составила 75,6 кв.м; направленная в адрес ответчика претензия о возврате излишне полученной денежной суммы осталась последним без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением судьи от 

<

дата изъята> к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ак Барс Недвижимость» (далее – ООО «Ак Барс Недвижимость»), республиканское государственной унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации».

В судебном заседании в порядке части 3 статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с 

<

дата изъята> до 16 час. 30 мин. 

<

дата изъята> объявлен перерыв. 

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным иске, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика и третьих лиц с иском не согласились, просили в его удовлетворении отказать, по доводам, изложенным в возражениях.

Выслушав пояснения и доводы представителя сторон, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Как правовое государство, Российская Федерация обязана обеспечивать эффективную защиту прав и свобод человека и гражданина посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

Правосудие по гражданским делам в соответствии с гражданским процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1 статьи 12 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статьей 709 ГК РФ предусмотрено, что в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.

По правилам пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований части 4 указанной правовой нормы договор должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно статье 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно статье 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Статьей 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором № 

<

номер изъят> участия в долевом строительстве жилого дома строительный 

<

номер изъят> в микрорайоне 

<

адрес изъят> жилого комплекса «

<

адрес изъят>», расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> от 

<

дата изъята> истец является участником долевого строительства 13-14-ти этажного жилого дома и, по условиям которого ООО «Компроект» в лице ООО «Ак Барс Недвижимость», действующего на основании агентского договора от 

<

дата изъята> 

<

номер изъят>, обязалось передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную 

<

адрес изъят> общей проектной площадью 75,05 кв.м, жилой 40,79 кв.м, а участник долевого строительства оплатить цену договора в размере 3 227 150 руб. из расчета стоимости 1 кв.м проектной площади равной 43 000 руб. (л.д. 39-40).

Согласно пункту 2.7 договора фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органами технической инвентаризации. Если разница площадей квартиры по договору и техническому паспорту будут превышать 1 кв.м, стороны обязуются произвести перерасчет в течение 10 банковских дней после получения технического паспорта, исходя из цены договора за 1 кв.м общей площади квартиры по договору.

При этом стороны определили, что в общую проектную площадь квартиры включается площадь не отапливаемых помещений согласно проектно-сметной документации объекта. Площадь всей квартиры, в том числе не отапливаемая, за исключением лоджии и балкона оплачивается с коэффициентом 1,0, а площадь лоджии и балкона – 0,5 и 0,3 соответственно (пункт 2.2 договора).

Обязательства по оплате указанного жилого помещения истцом исполнены в полном объеме, что представителем ответчика в ходе судебного разбирательства оспорено не было и подтверждается материалами дела.

Из положений статьи 421 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 432 ГК РФ, следует, что принцип свободы договора должен соответствовать условию достижения соглашения по всем существенным его условиям, в связи с чем суд приходит к выводу, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе методике определения площади квартиры и ее цены. 

Согласно статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поэтому доводы представителя ответчика о том, что разница общей площади квартиры соответствует пределу, установленному пунктом 2.7 договора, судом не может быть принята во внимание, как основанное на неправильном толковании действующего законодательства.

Установлено, что после получения ООО «Компроект» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (

<

дата изъята>) истцу в рамках договора долевого участия от 

<

дата изъята> по акту приема-передачи 

<

дата изъята> передано жилое помещение 

<

номер изъят> общей проектной площадью 76,7 кв.м (по СНиП) и 74,3 кв.м (по ЖК РФ) (л.д. 49-50).

В целях определения фактической площади переданной квартиры истцом инициирована экспертиза в ООО «Центр экспертизы и кадастра», по заключению которой фактическая общая площадь 

<

адрес изъят>, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, соответствует 75,6 кв.м (по СНиП), 73,5 кв.м (по ЖК РФ), жилая – 40,9 кв.м и лоджии – 2,1 кв.м (л.д. 7-38).

Из технического паспорта здания (строения) по состоянию на 

<

дата изъята> следует, что 

<

адрес изъят> состоит из прихожей-холла площадью 10 кв.м, туалета – 2,7 кв.м, ванной – 3,7 кв.м, кухни – 14,6 кв.м, общей комнаты – 25,9 кв.м, спальни – 15,2 кв.м, гардероба – 2,2 кв.м и лоджии – 2,4 кв.м, при этом площадь всех частей помещений с учетом балконов, лоджий, веранд, террас составляет 76,7 кв.м, в том числе общая площадь квартиры – 74,6 кв.м, жилая – 41,1 кв.м, подсобная – 33,2 кв.м, лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэффициентом – 2,4 кв.м.

В рамках рассмотрения настоящих требований по инициативе ответчика по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза по результатам которой фактическая общая площадь 

<

адрес изъят>, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, по состоянию на 

<

дата изъята> составляет по СНиП – 76,2 кв.м, по ЖК РФ – 73,8 кв.м.

В ходе допроса судебного эксперта последний пояснил, что входе натурного осмотра объекта экспертного исследования последний видоизменен по сравнению с условиями договора долевого участия в строительстве, а именно, внутренние стены помещения покрыты гипсолитовой штукатуркой, толщина которой может повлиять на общую площадь помещения при ее измерении.

Согласно пункту 6.1 договора долевого участия в строительстве жилья стены и перегородки отделываются известковой цементной штукатуркой, а в санузле – цементно-песчаной штукатуркой.

Исходя из фотографий, имеющихся в заключении, представленной истцовой стороной, стены в жилом помещении покрыты известковой цементной штукатуркой (л.д. 17-19), а из фотографий судебной экспертизы те же стены покрыты гипсолитовой штукатуркой (л.д. 124-125).

Более того, из акта осмотра жилого помещения от 

<

дата изъята> следует, что истцом в ходе осмотра спорной квартир выявлены несоответствия в части видов работ по стенами перегородкам в виде скола штукатурки на стене возле распределительной коробки, подтеки на стене из трещин (большая комната), завал стены в комнате с оконным проемом на 35 мм, просвет на 2 м правило 10 мм (неровность этой стены) (малая комната), завал стены (30 мм) внутри помещения, кривой угол от входа (с/у), завал стены (30 мм) внутри помещения, кривой угол от входа (ванная), завал стены (30 мм), левая стена от входа в коридор (коридор), исследования специалистом ООО «Центр экспертизы и кадастра» проводились с 

<

дата изъята> по 

<

дата изъята>, то есть после приема истцом спорной квартиры (

<

дата изъята>).

Таким образом, доводы истца и его представителя о не проведении истцом в переданном по акту приема-передачи жилом помещении ремонтных работ судом отклоняются как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При этом, за изменение площади, возникшей после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, ответчик ответственности нести не может.

При оформлении технических паспортов на объекты недвижимости жилищного фонда организации технического учета и технической инвентаризации руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 

<

дата изъята> 

<

номер изъят>.

Из пунктов 3.43-3.47 указанной Инструкции следует, что основой для текущей инвентаризации зданий служат данные обследования зданий и данные сплошного обхода, результаты которых вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта. Изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования их на месте инвентаризаторами.

Для отношений между участниками долевого строительства и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Между тем стороны договорились, что окончательно площадь объекта долевого участия определяется по результатам обмеров органов технической инвентаризации.

При таких обстоятельствах принимая во внимание показания судебного эксперта, данные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что проведенные истцом в квартире ремонтные работы повлияли на заключение судебного эксперта, проводившего натурный обмер принадлежащей истцу квартиры, в связи с чем суд принимает во внимание технические данные, имеющиеся в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 

<

дата изъята>, произведенные уполномоченным органом в ходе технической инвентаризации объекта недвижимости.

Доказательств того, что площадь квартиры 76,7 кв.м, а 75,6 кв.м – это результат точности замеров с допустимыми отклонениями, ни истцом, ни его представителем в ходе судебного разбирательства не представлено. Зафиксированные в техническом паспорте здания (строения) сведения в установленном законом порядке оспорены не были, последний оформлен в результате сплошного обхода многоквартирного жилого дома, результаты которого внесены в абрисы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что фактическая площадь переданной истцу квартиры соответствует ее площади уточненной по результатам завершения строительства и составляет 76,7 кв.м.

Проанализировав обстоятельства с позиции вышеуказанных правовых норм, исходя из условий договора (пункт 2.7), учитывая, что фактическая площадь квартиры (76,7 кв.м) по отношению к ее проектной площади (75,05 кв.м) увеличилась на 1,65 кв.м, суд приходит к выводу о том, что настоящие требования истца к ответчику являются необоснованными.

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований в удовлетворении исковых требований, поскольку права истца как потребителя при формировании цены договора не нарушены, жилое помещение ему передано по акту приема-передачи в размере ее фактической площади, что свидетельствует о необоснованности претензии со стороны истца к ответчику по исполнению договора в части соотношения цены и площади квартиры.

Ссылки истца на неправильное измерение судебным экспертом площади лоджии, судом отклоняются, поскольку ограждающая металлическая конструкция в лоджии является дополнительным защитным ограждением, а к основному ограждению относится панорамное остекление, поэтому измерение общей площади лоджии правильно произведено по внутреннему контуру между стеной здания и панорамным остеклением без учета площади, занятой металлическим ограждением.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 данного Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Принимая во внимание, что судебная экспертиза проведена по ходатайству представителя ответчика и возложение судебным постановлением именно на ООО «Компроект» возмещение расходов по проведенной судебной экспертизе, установление по делу фактических обстоятельств по настоящему гражданскому делу, суд считает возможным с последнего в пользу экспертного учреждения взыскать за проведение судебной строительно-технической экспертизы 12 000 руб.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины, последнему на основании статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату госпошлина, уплаченная чеком-ордером от 

<

дата изъята> при подаче иска в размере 2464 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Компроект» о взыскании неосновательного обогащения и судебных издержек оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компроект» в пользу республиканского государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» 12 000 (двенадцать тысяч) рублей расходов, связанных с судебной строительно-технической экспертизой.

Возвратить ФИО2 уплаченную при подаче иска госпошлину в размере 2464 рубля.

Справку на возврат выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение составлено 02.10.2017