УИД 61OS0000-01-2025-000285-22

дело № 3а-137/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муруговым Н.А., 

с участием:

представителя административного истца - общества с ограниченной ответственностью АгроАльянс» ФИО1,

представителя административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» об оспаривании действий государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» по возвращению без рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «АгроАльянс» (далее также Общество) обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением, в котором указало, что является арендатором находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером .... Имея намерение выкупить земельный участок, и полагая, что кадастровая стоимость, влияющая на выкупную цену, существенно завышена, 12 февраля 2025 г. Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, приложив отчет об оценке и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Бюджетное учреждение 18 февраля 2025 г. направило Обществу уведомление о возврате заявления без рассмотрения. 

По мнению административного истца, у бюджетного учреждения отсутствовали предусмотренные законом основания для возвращения заявления, поскольку правообладателем были представлены все необходимые документы. Общество просит суд признать незаконным возвращение бюджетным учреждением заявления ООО «АгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и обязать ГБУ рассмотреть указанное заявление в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель административного ответчика ГБУ ФИО2 не признал административный иск, настаивая на том, что возврат заявления осуществлен при наличии к тому законных оснований, поскольку заявитель не представил документы, подтверждающие его заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости. 

Представители заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Ростовской области в судебное заседание не явились, сообщив при том, что рассмотрение вопроса о предоставлении в частную собственность названного выше земельного участка не представляется возможным в связи с нахождением в его границах объектов археологического наследия.

С учетом сведений, подтверждающих надлежащее извещение ТУ Рос-имущества в Ростовской области о времени и месте рассмотрения дела, непредставление им доказательств уважительности причин неявки в суд, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей названного заинтересованного лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при пересмотре её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (за исключением случаев, установленных указанной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Часть 6 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определяет, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

В соответствии с часть 8 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае: 

если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям данной статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 1); 

если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 2); 

если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано (п. 3); 

если такое заявление не соответствует требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 22.1 (п. 4).

Судом установлено, что земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером ... площадью 14 840 802 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, местоположение ..., находится в собственности Российской Федерации.

В ЕГРН зарегистрировано право аренды этого земельного участка ООО «АгроАльянс» на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 17 апреля 2018 г. № 1672 и соглашения от 7 мая 2018 г. об уступке права аренды. 

12 февраля 2025 г. в ГБУ поступило заявление ООО «АгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости. К заявлению приложены: отчет об оценке от 20 декабря 2024 г. № 18/1-11/24 в форме электронного документа; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 26 ноября 2024 г., содержащая сведения о зарегистрированном праве аренды заявителя; копия доверенности представителя от 27 января 2025 г.; сопроводительное письмо ООО «АгроАльянс», в котором указано на влияние кадастровой стоимости объекта на права Общества при выкупе земельного участка.

18 февраля 2025 г. бюджетное учреждение направило заявителю уведомление № ВЗ-61/2025/000123 о возврате без рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «АгроАльянс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании действий ГБУ по возвращению заявления без рассмотрения 17 марта 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

Проверяя полномочия ГБУ на совершение оспариваемых действий, суд отмечает, что во исполнение статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ постановлением Правительства Ростовской области от 28 февраля 2019 г. № 119 административный ответчик наделен полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, на территории Ростовской области. 

Действия по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости или по возвращению таких заявлений, в силу статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ относятся к компетенции бюджетного учреждения.

Уведомление о возврате заявления подписано уполномоченным должностным лицом - заместителем директора ГБУ ..., право которой на подписание подобных документов специально оговорено руководителем учреждения в доверенности от 9 января 2024 г. № 2.

В качестве основания возвращения заявления ООО «АгроАльянс» без рассмотрения ГБУ в уведомлении от 18 февраля 2025 г. указало на часть 8 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, на подачу заявления без приложения соответствующего требованиям части 6 статьи 22.1 отчета об оценке, который должен содержать сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в отчете. ГБУ сослалось на часть 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и на отсутствие документов, свидетельствующих о правах и обязанностях Общества, затронутых результатами определения кадастровой стоимости (договора аренды от 17 апреля 2018 г. № 1672).

Оценивая законность и обоснованность действий бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

Надлежаще оформленная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 26 ноября 2024 г. вместе с заявлением Общества и отчетом об оценке была представлена в ГБУ, что не оспаривалось административным ответчиком. В выписке в разделе «Правообладатели» указано «Россия», вид права – собственность, в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» отражено зарегистрированное 8 июня 2018 г. право аренды ООО «АгроАльянс» на земельный участок, срок действия с 8 июня 2018 г. по 17 апреля 2067 г., основание государственной регистрации – договор аренды от 17 апреля 2018 г. № 1672, соглашение об уступке права аренды от 7 мая 2018 г.

Представление заявителем в бюджетное учреждение текста договора аренды земельного участка законодательством не предусмотрено. 

Согласно приложению № 1 к договору аренды от 17 апреля 2018 г. размер арендной платы для Общества определен по результатам аукциона, от кадастровой стоимости объекта не зависит. 

Представление копии договора в рассматриваемом случае не могло подтвердить или опровергнуть наличие правовой заинтересованности Общества в изменении кадастровой стоимости объекта и повлиять на результат рассмотрения бюджетным учреждением заявления.Действующим законодательством предусмотрена возможность применения кадастровой стоимости земельного участка не только при расчете арендной платы.

О том, что результаты кадастровой стоимости затрагивают права заявителя при выкупе арендуемого земельного участка, поскольку кадастровая стоимость влияет на выкупную стоимость, ООО «АгроАльянс» указало в письме, поданном одновременно с заявлением об установлении рыночной стоимости (л.д. 52, 80).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Разъяснения об исчислении арендной платы из кадастровой стоимости или об исключительном праве выкупа земельного участка (статья 39.20 ЗК РФ) в данном деле не применимы. Однако перечень правовых ситуаций, упомянутых в названном постановлении Пленума, в которых могут затрагиваться кадастровой стоимостью права и обязанности законного владельца объекта недвижимости, не является исчерпывающим.

Административный истец обосновывает наличие у него заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка положениями статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В ходе судебного разбирательства установлено, что часть земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером ... находится в границах территории объектов культурного (археологического) наследия «Курганная группа «ФИО3 I (3 кургана)», «Курган «Южный I», «Курган «Южный II», «Курганная группа «ФИО4 I (11 курганов)», состоящих на государственной охране в соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 14 марта 1994 г. № 69 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры области».

Земельные участки, занятые объектами археологического наследия, согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

На основании пункта 3 статьи 99 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством.

Статьей 50.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» определены особенности заключения договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящийся в государственной или муниципальной собственности, с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 этого Федерального закона.

Таким образом, указанные земельные участки не исключены полностью из гражданского оборота, предоставление их в частную собственность может иметь место в случаях, установленных федеральным законом.

Обстоятельства, позволяющие исключить влияние кадастровой стоимости объекта на права и обязанности Общества, в рассматриваемом деле не выявлены.

Спор о праве на выкуп земельного участка с кадастровым номером ... в рамках дела об оспаривании действий ГБУ судом не разрешается.

Бюджетное учреждение, рассматривая заявление арендатора об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, не наделено полномочиями по проверке и оценке соблюдения всех предусмотренных законодательством условий для получения заявителем права на выкуп объекта. С учетом этого требование о предоставлении документов, подтверждающих безусловное наличие такого права, бюджетным учреждением предъявляться не может.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, законом не предусматривается обязанность заявителя, являющегося арендатором земельного участка, получить согласие государственного органа, выступающего от имени публичного образования-собственника, на отчуждение объекта, и представить документы, подтверждающие такое согласие, в ГБУ.

Из пункта 6 упомянутого выше постановления Пленума следует необходимость получения согласия арендодателя лишь в случаях, когда имущество находится в собственности граждан и (или) юридических лиц.

Применительно к имуществу, находящемуся в собственности публичных образований, возможность выкупа не ставится законом в зависимость от усмотрения соответствующих государственных или муниципальных органов, и зависит исключительно от соблюдения условий, установленных нормативными правовыми актами.

В случае реализации права на выкуп земельного участка, находящегося в федеральной собственности, его цена определяется исходя из кадастровой стоимости (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. № 279).

Законный владелец, пользователь земельного участка, находящегося в собственности публичного образования, претендующий на выкуп объекта, заинтересован в пересмотре кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным законом, до обращения к собственнику с заявлением о выкупе земельного участка. На этом этапе он объективно не имеет возможности представить в ГБУ дополнительные документы, подтверждающие, что величина кадастровой стоимости затрагивает его права, кроме доказательств законности своего владения. 

Изложенное не может рассматриваться в качестве обстоятельства, препятствующего рассмотрению бюджетным учреждением заявления законного владельца об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае законность владения Обществом земельным участком подтверждена представленной в ГБУ выпиской из ЕГРН. Иные предусмотренные законом документы заявителем также представлены. 

Перечень оснований для возврата без рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной исчерпывающим образом определен частью 8 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Основания для возврата, предусмотренные данной нормой, в ходе судебного разбирательства не установлены. 

Уклонение государственного учреждения от рассмотрения поданного в установленном порядке заявления в отсутствие предусмотренных законом оснований нарушило права и законные интересы административного истца. С учетом изложенного действия бюджетного учреждения по возвращению заявления Общества без рассмотрения нельзя признать правомерными.

На основании взаимосвязанных положений статей 227 и 249 КАС РФ в целях восстановления нарушенного права суд возлагает на ГБУ обязанность рассмотреть по существу заявление Общества и в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу представить в суд сведения об исполнении данного решения.

В силу статьи 111 КАС РФ понесенные административным истцом расходы по оплате государственной пошлины (в пределах установленной законом суммы) подлежат возмещению административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» удовлетворить.

Признать незаконным возвращение государственным бюджетным учреждением Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» 18 февраля 2025 г. без рассмотрения поступившего 12 февраля 2025 г. заявления общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости.

Обязать государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости, поступившее 12 февраля 2025 г., и в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу представить в суд сведения об исполнении данного решения.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2025 г.