административное дело № 3а-330/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000082-94) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 27 560 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права ФИО1, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере. При этом ФИО1 является собственником объектов недвижимости, расположенных на данном участке. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указало, что кадастровая стоимость объекта определена в соответствии с требованиями Федерального закона №237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

08 ноября 2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения, в которых содержатся замечания на заключение дополнительной судебной экспертизы № Г27-330/2023.1 от 02.10.2023 года, подготовленное ООО «Граунд». 

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и административного истца, а также поступило ходатайство об уточнении административного иска, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 33 047 000 руб. (определенной по результатам дополнительной судебной экспертизы).

Протокольным определением от 08 ноября 2023 года суд принял уточнения административного иска.

В судебное заседание 08 ноября 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой, Почтой России и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............. Собственником участка является администрация Ейского городского поселения Ейского района. 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды и соглашения, с учетом Расчета арендной платы за 2023 год, административный истец является плательщиком арендной платы за вышеуказанный земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью. 

Кроме того, ФИО1 является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ......... 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом в размере 39 488 862, 84 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 10.01.2023 года (л.д.9, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-250123/01 от 25.01.2023 года, подготовленным ИП ФИО3, по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 27 560 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 20.02.2023 года назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Граунд».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-330/2023 от 27.04.2023 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 34 140 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 13,5 %).

16.08.2023 года определением суда по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза и приостановлено производство по делу. Перед экспертом ООО «Граунд» ФИО4 поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-330/2023.1 от 02.10.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2022 года определена экспертом в размере 33 047 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 16,3%).

Суд, исследовав заключения судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов не имеется.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение (как первоначальное, так и дополнительное) содержит соответствующую расписку экспертов.

При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Заключения составлены в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

В рамках дополнительной судебной экспертизы при оценке объекта недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке земельного участка экспертом обоснована. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключения судебной экспертизы № Г27-330/2023 от 27.04.2023 года в части ответа на вопрос № 1 и дополнительной судебной экспертизы № Г27-330/2023.1 от 02.10.2023 года объективными и полными, установленный в заключении дополнительной судебной экспертизы размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенные в возражениях, о том, что заключение дополнительной судебной экспертизы выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о том, что эксперт применил в расчете понижающую корректировку на площадь в отношении объекта - аналога № 3 в размере 34 %, что снизило рыночную стоимость объекта экспертизы, является необоснованным, так как указанная корректировка рассчитана экспертом ввиду того, что площадь объекта экспертизы (20 237 кв.м) отличается от площади объекта - аналога № 3 (2 508 кв.м). В связи с чем, данная корректировка применена с целью недопущения искажения рыночной стоимости объекта. 

Кроме того, площадь объекта - аналога № 2 составляет 37 513 кв.м, поэтому экспертом также была применена соответствующая корректировка на площадь в отношении данного объекта. 

Замечание департамента о том, что эксперт неверно применил скидку на торг в размере 19,9 % для неактивного рынка, поскольку рынок земель промышленного назначения в районе расположения объекта экспертизы нельзя назвать неактивным, не подтвердилось в ходе исследования заключения. Так, эксперт применил среднее значение скидки на торг с учетом низкой активности и покупательской способности рынка участков индустриального назначения в г.Ейске. При этом эксперт рассчитал скидку на торг в размере 19,9 % на основании Справочника оценщика недвижимости- 2020, Земельные участки. Часть 2» под ред. ФИО5, г.Нижний Новгород, 2020г., табл. 117. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы №Г27-330/2023.1 от 02.10.2023 года, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не просили. 

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение дополнительной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводу дополнительной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 29 января 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 января 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 33 047 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 29 января 2023 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 ноября 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова