Дело № 2-232/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2018 года с. Староалейское

Третьяковский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Масанкиной А. А.,

при секретаре Ткачевой А. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к СПК «Корболиха», ФИО6 о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к СПК «Корболиха», ФИО6 о расторжении договора аренды, указывая, что истцы являются собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 ФИО2, ФИО3, ФИО4, принадлежат по 6/2417 долей каждому в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, ФИО5 - две доли по 6/2417. 

Принадлежащий истцам земельный участок использовался СПК «Корболиха», они получали плату за использование пашни и свободно косили сено на сенокосной части указанного земельного участка. В 2017 г. СПК запретил им заготовку сена, ссылаясь на заключенный договор аренды.

Поскольку истцы имеют личное подсобное хозяйство, а размер платы за пользование земельными долями не покрывает их расходов на закупку кормов для животных, они решили выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей. Они желают самостоятельно и совместными усилиями своими и членов их семей обрабатывать принадлежащую им землю, выращивать на ней сельскохозяйственную продукцию для откорма животных. У них имеется для этого сельскохозяйственная техника. Для ведения данной деятельности истцы решили создать крестьянское (фермерское) хозяйство.

В ДД.ММ.ГГГГ истцами начата процедура выдела принадлежащих им земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №. Процедура выдела, установленная ст. ст. 13, 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ими соблюдена. ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение о выделе земельного участка в счет принадлежащих им долей. На указанное извещение возражений по поводу размера и местоположения выделяемого земельного участка не поступило.

Они обратились в орган Росреестра с целью постановки выделенного земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права на выделенный земельный участок. Однако органом Росреестра было затребовано согласие арендатора на выдел земельного участка, поскольку по сведениям ЕГРН он обременен правом аренды в пользу СПК «Корболиха».

На их обращение о даче согласия на выдел арендатор, т. е. СПК «Корболиха» в лице его руководителя, ответил отказом. Отказ в выделе земельного участка никак не мотивирован. Таким образом, между истцами и СПК «Корболиха» возник спор относительно возможности выдела земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей.

По их заявлению постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности органом Росреестра была приостановлена.

Из предоставленной органом Росреестра копии договора аренды следует, что договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, от имени арендодателя, подписан ФИО7, действующим на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников земельных долей.

Согласно п. 6.2 договора он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке только по решению суда. Основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке в договоре не указаны. Из буквального смысла п. 4.1. договора следует, что он может быть расторгнут досрочно при отсутствии вины арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами и договором.

П. 1 ст.13 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» указывает на право гражданина требовать выдела принадлежащей ему земельной доли для организации КФХ. Таким образом, исходя из указанной выше нормы федерального законодательства и условий договора аренды, истцы считают, что имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей.

Досудебный порядок разрешения спора истцами соблюден, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ими направлено обращение о расторжении договора, на которое ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответил отказом.

Просили расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и арендатором «СПК Корболиха».

В судебном заседании истец ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, их представители ФИО8, ФИО9 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика СПК «Корболиха» ФИО10 исковые требования не признала, пояснила, что с момента заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени никто из собственников земельных долей никаких претензий не высказывал. До ДД.ММ.ГГГГ. СПК позволяло пользоваться истцам сенокосом, но поскольку паи были сданы в аренду, хозяйство поставило дольщиков в известность о запрете пользования сенокосом. Из-за этого и возник спор. Арендная плата всем истцам выплачивается регулярно, ее малый, по мнению истцов, размер не является основанием для расторжения договора аренды. Общее собрание участников долевой собственности по вопросу выдела долей истцами и расторжения договора аренды не проводилось. При удовлетворении иска пострадают интересы не только СПК, но и других дольщиков. Сторона ответчика не нарушает условия договора

Ответчик ФИО6 в судебном заседании высказать свое отношение к заявленным требованиям не пожелал, сославшись на то, что он занимает нейтральную позицию.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

П. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом).

Из анализа приведенных норм следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут только в случаях, установленных в данных нормах, а также в случаях, установленных условиями договора.

Статья 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

На основании п. 1, подп. 7 п. 3 ст. 14 указанного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В частности, на общем собрании участники долевой собственности могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Учитывая изложенное, вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, в связи с чем, должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежат по 1/319 доли, ФИО5 - две доли по 1/319 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. 

Как следует из представленного суду протокола №, ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

адрес>, земли бывшего колхоза «Память Кирова», на котором принято решение о выборе лицом, уполномоченным на совершение от имени собственников земельных долей юридически значимых действий в отношении земельных участков, выделенных согласно проекту межевания земельных участков, утверждаемых настоящим собранием, ФИО7 и наделении его полномочиями, перечисленными в протоколе, на срок 3 года (вопрос 2). 

Также на данном собрании утвержден проект межевания земельных участков и принято решение о передаче образуемых в результате межевания земельных участков в аренду СПК «Корболиха» сроком на 7 лет, с арендной платой, включая подоходный и земельный налоги, в размере 4,5 руб. с правом пересмотра размера арендной платы собранием участников долевой собственности на выделенный земельный участок (вопрос 5).

Образованный в результате межевания многоконтурный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности в лице ФИО7 и СПК «Корболиха» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора, он заключен на срок 7 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. Если не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора стороны не уведомили в письменной форме друг друга о своих намерениях, договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок.

Пунктом 2.4 договора арендная плата установлена в размере 4 500 руб. за одну земельную долю, включая подоходный и земельный налоги, с правом пересмотра размера арендной платы собранием собственников земельных долей. Арендную плату арендодатель получение в течение года в денежной форме (п. 2.5 договора).

Пунктами 6.1, 6.2 договора установлено, что изменения, дополнения, поправки и добавления к условиям данного договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором принято решение о выборе лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени участников долевой собственности, ФИО11 (вопрос 2), а также об увеличении размера арендной платы за пользование земельным участком до 8 000 руб. за долю сроком на 5 лет (вопрос 3). 

В соответствии с указанным решением дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заключалось, однако арендатором оно фактически исполняется в части выплаты арендной платы в размере 8 000 руб., что подтверждается лицевыми счетами за ДД.ММ.ГГГГ по расчетам с арендодателями, представленными ответчиком СПК «Корболиха».

Истцами подтверждено, что арендатором СПК «Корболиха» арендная плата за пользование принадлежащими им земельными долями производится в полном объеме, задолженности не имеется.

Каких-либо существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора судом не установлено и истцы на таковые не ссылались.

Доводы представителя истцов ФИО9 о том, что ранее арендатор позволял истцам на земельном участке, переданном в аренду, производить сенокошение, а в ДД.ММ.ГГГГ запретил это делать, в связи с чем, истцы потеряли возможность получения того, на что они рассчитывали при заключении договора аренды, являются несостоятельными. Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в частности разделом 3, не предусмотрено права арендодателя производить на участке, являющемся предметом договора и предоставленном для сельскохозяйственного производства, сенокашения, но при этом оговорена обязанность арендодателя не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора (п. 3.2 договора).

При таких обстоятельствах, первоначальное разрешение СПК «Корболиха» производить арендодателям на земельном участке сенокашение, и последующий запрет этого, не относится к арендным правоотношениям, возникшим на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и не может расцениваться как существенное нарушение его условий, влекущее расторжение договора.

Ссылки стороны истцов на то, что их перестал устраивать размер арендной платы, также не является тем основанием, которое предусмотрено законом для расторжения договора аренды. В данном случае договор заключен в установленном законом порядке, размер арендной платы оговорен им исходя из решения, принятого на общем собрании участников долевой собственности, при проведении общего собрания истцы не лишены были права возражать против тех или иных условий аренды, в т. ч. касающихся размера арендной платы, и в целом против передачи участка в аренду за неустраивающую их арендную плату, однако данным правом не воспользовались. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, как указывалось выше, вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, соответственно он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки ФИО12.», решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

В данном случае при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендодателя выступало более 200 собственников земельных долей.

Однако, доказательств проведении иных собраний участников долевой собственности на спорный земельный участок, помимо вышеупомянутых, в т. ч. по вопросу расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, истцами суду не представлено, напротив, они указали, что такое собрание ими не инициировалось и не проводилось.

Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами, изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей невозможно.

Ссылки истцов на то, что они намерены воспользоваться своим правом на выдел из земельного участка с кадастровым номером № принадлежащих им земельных долей, процедура выдела ими начата и ее нарушений не допущено, не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Частью 1 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действительно участникам долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено право выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Между тем, для случаев, когда земельный участок, находящийся в долевой собственности, передан в аренду, законом предусмотрены условия, которые должны быть соблюдены при таком выделе.

Так, согласно ч. 5 ст. 14 указанного Федерального закона участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из положений указанной нормы следует, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности возражал против предоставления земельного участка в аренду либо условий договора аренды. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка может осуществляться только с согласия арендатора.

Истцами доказательств того, что при проведении общего собрания, на основании решения которого заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, они возражали против передачи земельного участка в аренду или против условий договора аренды, не представлено, напротив, они указали, что таких возражений от них не исходило.

На направленное ответчику СПК «Корболиха» предложение дать согласие на выдел из земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащих им земельных долей, арендатор, как указали истцы, ответил отказом.

В связи с этим, они, в силу действующего законодательства, в период действия договора аренды лишены права осуществлять выдел долей без согласия арендатора, а потому намерение произвести такой выдел не является основанием для расторжения договора аренды.

Иных обстоятельств, которые по мнению истцов, могли бы являться основанием для досрочного расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании не приведено и судом таковых не установлено.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к СПК «Корболиха», ФИО6 о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Третьяковский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А. А. Масанкина

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья А. А. Масанкина