Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2017 года город Шуя 

Шуйский городской суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Казаркиной И.Ф., 

при секретаре Бабайкиной Е.А., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО4, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору найма №… от … года в размере 682000 рублей, компенсацию в размере 124000 рублей, а также государственную пошлину в размере 11 260 рублей. 

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. 

08 июля 2016 года между ФИО3 (наймодатель) и ФИО4(наниматель) был заключен договор найма № … 

Согласно указанному договору найма наймодатель сдает в наем принадлежащую ему квартиру, общей площадью … кв., расположенную по адресу: ….

Объект принадлежит Б.А.А. и Б.А.А. на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии …, выданным.. года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. 

В соответствии с условиями договора найма № … от … г. срок найма жилого помещения устанавливается с … г. по … г. 

В силу п. 1 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. На основании п. 3.1 указанного договора плата за один месяц найма квартиры составляет 170 000 рублей. Согласно п. 2.11 договора найма, а также ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно производить плату за найм объекта и иные платежи, предусмотренные договором. Согласно п.3 ст.682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Пунктом 3.3 договора найма предусмотрена обязанность нанимателя производить платежи не позднее 10 числа каждого месяца вперед за месяц безналичным путем на счет в ПАО «АЛЬФА БАНК» г. Москва, р/сч …

Однако ФИО4 в нарушение положений договора найма № … от … г., а также законодательства Российской Федерации неоднократно не производится оплата предоставленного жилого помещения. Последняя оплата была произведена 11 октября 2016 года в размере 240 000 рублей. Из них 170 000 оплата за август месяц, 70 000 рублей – частичная оплата за сентябрь.

Также согласно п. 4.2 договора найма наниматель обязан перевести 10 000 рублей дополнительно на счет наймодателя в срок не позднее … года, поскольку стороны договорились увеличить гарантийную сумму до 170 000 рублей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, у ответчика имеется задолженность по договору найма № … от … г. за период с 13.09.2016 по 17.11.2016, в том числе с учетом увеличения гарантийной суммы в размере 450 000 рублей, а также задолженность за декабрь (срок оплаты до 10 ноября 2016 г.) в сумме 170 000 рублей. Всего 620 000 рублей.

Также, согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 6.4 договора найма № … предусматривается ответственность нанимателя за просрочку внесения платы за найм жилого помещения. В случае возникновения просрочки свыше 5 дней и более, наниматель уплачивает наймодателю пеню размере 1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности. Количество дней просрочки оплаты найма жилого помещения с 13.09.2016 по 02.03.2017 составляет 170 дней.

Размер пени за 170 дней составляет 62 000 рублей, то есть 10% от суммы задолженности (620 000 рублей).

Таким образом, общая сумма задолженности составляет 682 000 рублей (620 000 руб.+62 000 руб.).

Также пунктом 5.4. и пунктом 6.4 указанного договора найма предусматривается выплата компенсации в размере 20% от суммы задолженности в случае нарушения договора найма. Таким образом, размер компенсации составляет 124 000 рублей. Общая сумма исковых требований составляет 806 000 (682 000 + 124 000) рублей.

В адрес нанимателя направлялась претензия от 17 ноября 2016 года с требованием об оплате образовавшейся задолженности. Однако ответчик от получения указанной претензии уклонялся, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления. Погашение задолженности также не было произведено.

В ходе рассмотрения дела представителем истца неоднократно уточнялись исковые требования. В судебном заседании, которое состоялось 29 июня 2017 года, представитель истца исковые требования уточнил (уменьшил по сравнению с предыдущей редакцией искового заявления) и просил взыскать с ответчика задолженность по договору найма №… от …. в размере 884 191 руб. (645334 руб. (плата за найм)+228857 (пени за просрочку внесения платы за найм за период с июля 2016 года по май 2017 года включительно)+10000 (обеспечительный платеж по договору найма), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11260 руб.

Истец о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется соответствующее уведомление, суду о причинах своей неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске и дополнениях к нему.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, суду о причинах своей неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Интересы ответчика на основании доверенности в судебном заседании представляет ФИО2, которая пояснила, что ответчик признает наличие у него задолженности по договору найма в размере 440000 руб., т.е. за минусом обеспечительного платежа в размере 160000 руб., который был передан ответчиком истцу в соответствии с п. 4.1 договора найма, основания удерживать который у истца отсутствуют. Начисленную истцом сумму пени за просрочку внесения платежа по договору найма считает несоразмерной последствиям допущенного нарушения, договором установлен чрезмерно высокий процент неустойки, взыскание которой может привести к неосновательному обогащению истца, вследствие чего полагает, что имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения неустойки до 50000 руб.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителей сторон, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как следует из ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует и судом установлено, что … года между ФИО3, действующим как законный представитель своих несовершеннолетних детей, которые являются собственниками квартиры, Б.А.А., … года рождения, и Б.А.А.,.. года рождения, (наймодатель), и ФИО4 (наниматель) был заключен договор найма №.., по условиям которого наймодатель передает нанимателю во временное пользование квартиру, общей площадью … кв.м., расположенную по адресу…

В материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации права от 04 февраля 2011 года серии …, от 04 февраля 2011 года серии …, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, подтверждающих то, что право собственности на квартиру, являющуюся предметом договора найма, зарегистрировано за Б.А.А. и Б.А.А., в равных долях.

В соответствии с п. 1.5 договора найма настоящий договор заключен сторонами в продолжение ранее заключенного договора найма от 10 августа 2015 года, срок действия которого истек 09 июля 2016 года.

Согласно п. 3.1 заключенного договора плата за один месяц найма квартиры составляет 170000 рублей. 

В силу п. 3.2 договора найма указанный размер платы за найм является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит. 

Пунктом 3.3 приведенного договора предусмотрена обязанность нанимателя производить платежи за найм ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца вперед за месяц безналичным путем на счет в ПАО «АЛЬФА БАНК» г. Москва, р/сч …

В силу п. 2.11 договора наниматель обязан своевременно производить плату за найм объекта и иные платежи, предусмотренные договором.

Из п. 6.4 договора найма следует, что в случае возникновения просрочки по оплате за найм наниматель выплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый календарный день просрочки, но не более 5 дней. В случае возникновения просрочки свыше 5 дней и более, наниматель уплачивает наймодателю пеню размере 1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности. 

Согласно п. 4.1 договора найма наниматель передал наймодателю для гарантии оплаты нанимателем платежей, предусмотренных настоящим договором, и возмещения имущественного вреда (ущерба), сумму в размере 160000 руб. безналичным путем по ранее заключенному договору найма от 10 августа 2015 года (далее – гарантийная сумма). Данная сумма подлежит возврату нанимателю в течение десяти календарных дней с момента окончания (прекращения) периода найма и возврата объекта наймодателю, за вычетом (если таковые имеются) задолженностей нанимателя по указанным платежам и возмещению имущественного вреда (ущерба), за исключением случая, если стороны пришли к соглашению о пролонгации настоящего договора. Отсутствие задолженностей по платежам, предусмотренным настоящим договором, подтверждается нанимателем документально. А в случае, предусмотренном п. 6.1, гарантийная сумма возвращается нанимателю не позднее 10 рабочих дней после даты передачи объекта наймодателю. 

В п. 4.2 договора найма стороны договорились увеличить гарантийную сумму до размера 170000 руб., данная сумма формируется по следующему принципу: 160000 руб. гарантийной суммы по договору найма от 10 августа 2015 года засчитывается в качестве гарантийной суммы по настоящему договору, 10000 руб. – наниматель переводит дополнительно на счет наймодателя не позднее 08 августа 2016 года.

Согласно п. 7.1 договора, он вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств. 

Срок найма устанавливается с 08 июля 2016 года по 07 июня 2017 года включительно (п. 7.2 договора найма).

Как следует из объяснений представителя истца, ответчиком допущена просрочка передачи жилого помещения в количестве 8 дней, а именно с 08 июня 2017 по 15 июня 2017 года.

Данное обстоятельство стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось. 

Судом установлено, что в период действия договора найма (с 08 июля 2016 года по 08 июня 2017 года, исходя из заявленных требований) у ответчика возникла задолженность по договору найма в размере 645333,36 (Шестьсот сорок пять тысяч триста тридцать три) руб. 36 коп. (за 2016 год, начиная с июля 2016 года по декабрь 2016 года (170000х6) -765000 руб. (фактически оплачено ответчиком, что подтверждается материалами дела, и не оспаривается стороной истца)=255000 руб.; за 2017 год, начиная с января 2017 года по май 2017 года: (170000х5)-505000 (фактически оплачено ответчиком, что подтверждается материалами дела и не оспаривается стороной истца) =345000 руб.; за 8 дней в июне 2017 года (170000/30)х8=45333,36 руб. Итого: 645333,36 руб.)

Доказательств оплаты задолженности в указанном размере стороной ответчика в судебное заседание не представлено.

В этой связи, исходя из заявленных требований, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору найма в размере 485333,36 руб. 

Приходя к такому выводу, суд исходит из того, что по условиям договора найма, заключенного между сторонами, гарантийная сумма в размере 160000 руб., предусмотренная п. 4.1 договора найма, была передана нанимателем наймодателю для гарантии оплаты нанимателем платежей, предусмотренных настоящим договором, и возмещения имущественного вреда (ущерба); плата за найм является платежом, предусмотренным договором; судом установлено наличие у ответчика задолженности по оплате за найм; в ходе рассмотрения дела представителями сторон было сообщено, что указанный договор сторонами пролонгирован не был, и при подписании акта о передаче квартиры нанимателем наймодателю претензий относительно наличия имущественного вреда (ущерба) наймодателем нанимателю высказано не было и соответствующих доказательств о том, что такой ущерб был причинен, суду не представлено.

Таким образом, суд посчитал возможным уменьшить сумму задолженности по договору найма в размере 645333,36 руб. на сумму гарантийного платежа в размере 160000 руб. (645333,36-160000).

Из материалов дела усматривается, что истец в целях досудебного урегулирования спора обращался к ответчику с претензией, в которой просил оплатить возникшую задолженность по договору найма.

В материалы дела стороной истца представлен расчет неустойки (пени за просрочку внесения платежей по договору найма), которая составляет 228857 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения платы за найм в соответствии с п. 6.4 договора и соглашаясь с расчетом стороны истца, суд находит, что имеются основания для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Поскольку сумма неустойки, предусмотренная п. 6.4 договора найма, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом заявления ответчика об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательств, размер неустойки, а также компенсационную природу неустойки, с учетом требований разумности и последствий нарушенного обязательства, полагает необходимым уменьшить сумму подлежащей взыскании неустойки до 115 000 рублей.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика обеспечительного платежа в размере 10000 руб., суд с учетом установленных по делу обстоятельств, не находит оснований для удовлетворения такового, поскольку в судебном заседании нашло свое подтверждение то, что обеспечительный платеж в указанном размере, обязанность внесения которого была предусмотрена п. 4.2 договора найма (гарантийная сумма), должен был гарантировать оплату нанимателем платежей, предусмотренных договором найма, заключенным между сторонами 08 июля 2016 года, и возмещение имущественного вреда (ущерба). При этом данный договор найма не был продлен сторонами на новый срок, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия причиненного ответчиком истцу имущественного ущерба при использовании квартиры, являющейся предметом договора найма, судом удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору найма.

Таким образом, исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Из материалов дела усматривается, что истцом при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Исходя из размера взысканных в пользу истца денежных сумм, учитывая, что в силу п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ), с ФИО4 в пользу ФИО3 следует взыскать государственную пошлину в размере 10341,90 (Десять тысяч триста сорок один) рубль 90 копеек (ст. 333.19 НК РФ).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по договору найма от … года № …в размере 485333,36 (Четыреста восемьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 36 копеек, пени за просрочку внесения платы за найм за период с июля 2016 года по май 2017 года в размере 115000 (Сто пятнадцать тысяч), расходы на оплату государственной пошлины в размере 10341,90 (Десять тысяч триста сорок один) рубль 90 копеек.

В удовлетворении иных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Шуйский городской суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.Ф. Казаркина

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июля 2017 года.

Согласовано