дело № 3а-21/2017 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

10 февраля 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л:

20 декабря 2016 года ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ФИО1 является собственником земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 

<

...> руб. 

Поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет 

<

...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом. 

Определением суда от 22 декабря 2016 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее представитель ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска. 

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 пояснила, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет однозначно толковать изложенные в нем выводы и не может быть принят во внимание. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный ООО «

<

...>», является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости. 

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № .... Назначение объекта: земли населенных пунктов – участок, занимаемый зданием магазина. 

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на ... года и равна 

<

...> руб., что следует из кадастровой справки от ... года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается. 

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «

<

...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «

<

...>», членом которой является оценщик Т., подготовивший отчет. 

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за 2015 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2015 год. 

Оценщик использовал информацию газет «

<

...>», в том числе № ... от ... года, газеты «

<

...>», информацию сети Интернет о торгах государственного имущества, размещенную на сайте 

<

...>.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете на страницах 25, 26. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. 

<

...>, 2. 

<

...>, 3. 

<

...>). 

При проведении оценочных работ произведена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (

<

...>%, 

<

...>%, 

<

...>%) на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки от их размера, изложенного в статье ФИО6 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях». Такая корректировка учитывает снижение стоимости в перерасчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади земельного участка в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площадью выше). 

Применена корректировка на торг (-

<

...>%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта 

<

...>%, 

<

...>%, 

<

...>%), на расположение относительно транспортных магистралей города (

<

...>%, 

<

...>%, 

<

...>%) согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, 2014 года. Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась ввиду того, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на физические характеристики земельного участка не применялась, также как и корректировки по категории, назначению земельного участка.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... года равна 

<

...> руб. 

Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «

<

...>» А., приведенный выше отчет от ... года, соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил. 

Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено. 

Доводы, изложенные административным ответчиком и заинтересованными лицами в письменных отзывах на административный иск и приведенные в судебном заседании, подлежат отклонению. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения. 

В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой. 

Из отчета об оценке следует, что отказ от использования доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, затратного метода подробно мотивирован оценщиком. Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода оценщика о целесообразности выбора сравнительного метода, доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность его использования, не представлено.

То обстоятельство, что в отчете об оценке отсутствуют сведения о конкретном месторасположении объектов-аналогов, а указаны лишь наименования улиц, а также отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не является. 

Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Но поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект, то оценщик допускает возможность подключения к централизованным инженерным сетям, и поэтому корректировка по этому критерию не вводилась. 

Из письменных и устных пояснений оценщика, имеющихся в материалах дела, видно, что в ходе телефонного интервью была подтверждена информация о том, что все земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, действительно реализовывались на дату оценки. Оценщику было сообщено о месте их расположения, в связи с чем им был сделан вывод о наличии в этих районах инженерных коммуникаций и о расположении относительно транспортных магистралей (1 и 2 линия). 

Оснований подвергать сомнению информацию оценщика не установлено. 

Земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, предназначены под коммерческое использование, для строительства коммерческой недвижимости, производственной базы, как наиболее схожие с объектом оценки по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам. Местоположение участков-аналогов, характеристика района местоположения и окружающая застройка подразумевает их использование под коммерческие цели (для размещения производственных баз, коммерческой недвижимости). 

Ссылки заинтересованных лиц на то, что оценщиком не учтено отличие объекта оценки от объектов-аналогов по виду разрешенного использования и не применена корректировка по названному элементу сравнения, не свидетельствуют о нарушении оценщиком действующего законодательства при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка. 

Так, оценщик исходил из того, что ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже используются термины типа функционального назначения, такие как: участки коммерческие и некоммерческие, поселения, СНТ, ИЖС, промназначения, сельхозназначения, особоохраняемые зоны, водный и лесной фонд. При этом ценообразующим фактором, по мнению оценщика, является тип (функциональное назначение) окружающей застройки. При массовой кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценобразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка не является ценообразующим фактором, а значит, отсутствие в отчете корректировок по данному критерию не свидетельствует о недостоверности его выводов. 

Довод о неверном применении корректировки на торг в отношении объекта-аналога № 2 (по ул. 

<

...>), который реализовывался на муниципальных торгах, проверен судом и не принят во внимание, поскольку оценщик провел анализ состоявшихся в 2014-2015гг. торгах (аукционах) и установил изменение цен на торгах между начальной ценой земельного участка и ценой, по которой он был фактически реализован, в связи с чем при расчетах для указанного объекта-аналога была принята понижающая корректировка на торг. 

Таким образом, отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», следует признать допустимым доказательством рыночной стоимости объекта оценки. 

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года – 

<

...> руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1, поступивший в суд ... года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., назначение объекта – земли населенных пунктов – участок, занимаемый зданием магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 

<

...> руб. по состоянию на ... года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова