Гражданское дело 

№ 2-629/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2017 года город Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего: судьи Степановой И.В.,

при секретаре судебного заседания: Приходько Д.В.

с участием:

истца ФИО9 и его представителя по доверенности ФИО10,

представителя ответчика по доверенности ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО12 о возврате арендатором имущества, взыскании арендной платы, в связи с прекращением договора аренды, а также о взыскании предусмотренной договором пени, арендной платы за пользование имуществом и убытков для восстановительного ремонта,

установил:

ФИО9 обратился в суд с иском к ФИО12 о возврате арендатором имущества, взыскании арендной платы, в связи с прекращением договора аренды, а также о взыскании предусмотренной договором пени, арендной платы за пользование имуществом и убытков для восстановительного ремонта, мотивировав свои требования тем, что 01 августа 2014 года между ФИО9, как арендодателем, и ФИО12, как арендатором, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 308 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>. Данное помещение принадлежит истцу, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 июля 2014 года, запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.

Передача имущества в аренду подтверждается актом приема - передачи нежилого помещения от 01.08.2014 года.

Согласно п.1.5 Договора аренды нежилого помещения срок его действия истек 01 июля 2015 года.

Согласно п.1.6 Договора аренды нежилого помещения, размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 15 000,00 рублей в месяц за весь период действия Договора аренды нежилого помещения.

В период действия договора аренды нежилого помещения с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года, арендатор ФИО12 арендную плату истцу не уплачивала. На законные требования истца по арендной плате не реагировала.

В настоящее время, в нарушение условий договора, указанным в п.1.6., п.2.5.2., а также в нарушение требований, указанных в ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендная плата за пользование нежилого помещения не уплачена. Задолженность по уплате арендной платы за 11 месяцев действия договора составляет 165 000,00 рублей.

Согласно п.5.1 договора аренды, в случае несвоевременной оплаты, арендатор оплачивает пеню в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просроченного платежа. Срок уплаты аренды ежемесячно до 10 числа. На 10.09.2017 г. с учетом указанных условий пеня составляет 155 820,00 рублей.

После 01 июля 2015 года ФИО12 арендованное нежилое помещение истцу не вернула и продолжила пользоваться арендованным у истца нежилым помещением, также не внося ежемесячную арендную плату.

Истец неоднократно с 2015 года по настоящее время пытался связаться с ФИО12 по телефонном режиме, с целью установления несоблюдения ею условий договора и невыплаты истцу денежных средств за аренду принадлежащего истцу нежилого помещения. 14.06.2017 года истцом в адрес ФИО12 была направлена претензия по неисполнению ею условий договора аренды от 01 августа 2014 года о возврате принадлежащего истцу нежилого помещения, о уплате арендной платы и неустойки по уплате арендной платы, согласно условий договора аренды. 29.06.2017 г. данная претензия была получена ФИО12, что подтверждается почтовым уведомлением, однако, данная претензия осталась без ответа со стороны арендатора ФИО12

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В связи с этим, истец считает, что условия договора о ежемесячной арендной плате в сумме 15 000,00 рублей распространяются на период времени с 01 июля 2015 года по 01 сентября 2017 года. Задолженность по уплате арендной платы за указанный период составляет 390 000,00 рублей.

Согласно п.2.5.3., 2.5.4. договора аренды арендатор обязан содержать арендуемое имущество нежилое помещение, инженерные сети и коммуникации в полной исправности, надлежащем санитарном и пожаробезопасном состоянии, не производить самовольных перестроек, нарушающих первоначальный вид объекта.

В силу требований статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю согласно передаточному акту или иному документу о передаче имущества, подписанного сторонами.

В силу требований статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение переходит к арендатору. Таким образом, арендатор ФИО12 несет ответственность по содержанию земельного участка и имеющихся ограждений земельного участка. Земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия №.

Учитывая, что арендатор ФИО12 уклоняется от передачи истцу арендованного нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, истцом с целью проверки состояния нежилого помещения, инженерных сетей и коммуникаций, земельного участка, на котором расположено помещение в августе 2017 года был осуществлен выезд в указанный адрес.

В ходе выезда было установлено, что забор, находящийся на земельном участке, на котором расположено нежилое помещение, находится в поврежденном состоянии и не соответствует состоянию, в котором он был на момент заключения договора аренды 01 августа 2014 года и передачи арендатору и требует восстановительного ремонта.

С целью определения стоимости восстановительного ремонта истец 23.08.2017 года обратился в ООО ЮРЦСЭ «АС-Консалтинг» г. Ростов-на-Дону. Согласно выводов проведенного исследования стоимость восстановительного ремонта поврежденного (демонтированного) забора по адресу: 

<

адрес>, в ценах, действующих на дату производства иссследования составляет 205 880,00 рублей.

Общая сумма иска составляет 916 700,00 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 15, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 3, 22, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд обязать ответчика ФИО12 вернуть принадлежащее истцу нежилое помещение площадью 308 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ответчика ФИО12 в пользу истца арендную плату за время с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года в сумме 165 000,00 рублей.

Взыскать с ответчика ФИО12 в пользу истца пеню за несвоевременную уплату арендной платы за период с 01 августа 2015 года по 01 сентября 2017 года в сумме 155 820,00 рублей.

Взыскать с ответчика ФИО12 в пользу истца арендную плату с 01 июля 2015 года по 01 сентября 2017 года в сумме 390 000,00 рублей.

Взыскать с ответчика ФИО12 в пользу истца компенсацию убытков, необходимых для восстановительного ремонта арендованного имущества в сумме 205 880,00 рублей.

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои исковые требования, уменьшив сумму арендной платы до 100 000,00 рублей и сумму, подлежащую уплате в качестве пени до 90 000,00 рублей.

В судебном заседании истец ФИО9 и его представитель по доверенности ФИО10 настаивали на уточненных исковых требованиях, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО12, будучи надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, доверила ведение дела представителю по доверенности ФИО11 (л.д.61).

Суд в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил о рассмотрении дела по существу в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО11 исковые требования признал частично - задолженность по арендной плате в размере 69 500,00 рублей, заявил о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании аренды за август и сентябрь 2014 года и начисленной на нее неустойки, заявил о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости ее снижения до размера 31 841,89 и просил суд отказать ФИО9 в удовлетворении остальной части иска, дав пояснения согласно представленным в судебное заседание письменным возражениям. 

Выслушав истца, его представителя и представителя ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актами и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, истец ФИО9 является собственником здания назначение: нежилое площадью 308,3 и земельного участка площадью 1331 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 июля 2014 года сделана запись регистрации № и 24 октября 2007 года сделана запись регистрации № (л.д.8,9).

01 августа 2014 между ФИО9 (арендодатель) и ФИО12 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 308 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на правах коммерческой и некоммерческой деятельности (л.д. 10-12).

Поскольку срок действия договора на основании пункта 1.5. договора установлен на срок одиннадцать месяцев, что составляет менее одного года, то в соответствие с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательная государственная регистрация данного договора уполномоченным органом не требовалась.

В соответствии с пунктами 1.6., 1.7. договора арендная плата за вышеозначенное помещение установлена в размере 15 000,00 рублей в месяц за весь период действия Договора аренды нежилого помещения. Оплата арендной платы производится ежемесячно с 01 по 10 число каждого месяца по акту приема передач денежных средств Арендатора Арендодателю. 

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01 августа 2014 года (л.д. 13).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Действие договора истекло 01 июля 2015 года.

Из пункта 6.2. договора аренды следует, что арендатор обязан по истечению срока договора аренды освободить его, либо перезаключить договор аренды на нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований считать договор аренды возобновленным в рассматриваемом споре не имеется. 

Таким образом, в настоящее время договор аренды от 01 августа 2014 года между истцом ФИО9 и ответчиком ФИО12 прекратил свое действие.

14 июня 2017 истцом в адрес ответчика ФИО12 направлена претензия о передаче арендованного имущества, приведении его в надлежащее состояние, передаче по акту и выплате арендной платы, однако, до настоящего времени претензия не удовлетворена (л.д. 40-41).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В судебном заседании нашел подтверждение факт, что нежилое помещение площадью 308 кв.м. находилось в пользовании ответчика ФИО12 с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года.

Данное обстоятельство подтвердили свидетели ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о том, что в июне 2015 года участвовали при освобождении арендуемого нежилого помещения в 

<

адрес> и переезде ФИО8 в 

<

адрес>.

Таким образом, ответчик ФИО12 должна уплатить истцу ФИО9 арендную плату за период с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года в размере 15 000,00 рублей * 11 месяцев = 165 000,00 рублей.

С учетом того, что истец ФИО9 уточнил свои исковые требования, уменьшив арендную плату до 100 000,00 рублей, суд приходит к следующему.

Ответчик ФИО12 признает задолженность по арендной плате в размере 69 500,00 рублей и заявляет о применении сроков исковой давности к требованиям по взысканию аренды за август и сентябрь 2014 года и начисленной на нее неустойки.

Согласно статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пунктах 24, 25. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Арендная плата за август 2014 года подлежала уплате 10 сентября 2014 года. Арендная плата за сентябрь 2014 года подлежала уплате 10 октября 2014 года. 

Исковое заявление в суд подано истцом 14 сентября 2017 года, следовательно, к арендной плате за август 2014 года подлежит применение срока исковой давности. 

К арендной плате за сентябрь 2014 года не подлежит применение срока исковой давности, поскольку срок ее уплаты должен был наступить 10 октября 2014 года.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года составляет 85 000,00 рублей = 100 000,00 рублей - 15 000,00 рублей (арендная плата за август 2014 года).

Таким образом, с ответчика ФИО12 в пользу истца ФИО9 подлежит взысканию арендная плата за период с 01 августа 2014 года по 01 июля 2015 года в размере 85 000,00 рублей.

Кроме того, истцом ФИО9 заявлено требование о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за время невозврата имущества с 01 июля 2015 года по 01 сентября 2017 года, в связи, с чем за ответчиком ФИО12 образовалась задолженность в размере 390 000,00 рублей.

Указанные требования истцом обоснованы тем, что арендатор ФИО12 уклоняется от возврата истцу арендованного нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи арендованного имущества, на что ссылается истец и его представитель, не может быть расценено как доказательство неисполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, так как в соответствии с правилом, установленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют сторонам самостоятельно определить этот момент. Например, стороны могут включить в договор положение, согласно которому обязательство арендодателя по передаче объекта будет считаться исполненным только после того, как он выполнит одно из следующих условий:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст объект;

в) осуществит за свой счет с привлечением специализированных организаций проверку и опломбирование приборов учета водоснабжения;

г) передаст ключи от входных дверей и т.д.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 6.2. договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2014 года следует, что арендатор обязан по истечению срока договора аренды освободить его, либо перезаключить договор аренды на нежилое помещение (л.д.12).

Факт освобождения арендуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в июне 2015 года нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Так, свидетели ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в ходе судебного разбирательства подтвердили, что помогали мужу ответчика ФИО12 - ФИО8 в освобождении арендуемого помещения (бара) в июне 2015 года, а также в передаче ключей и документов истцу ФИО9 

Не доверять показаниям свидетелей у суда нет оснований, поскольку свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Их показания соответствуют другим доказательствам по делу.

Принимая во внимание неиспользование ответчиком ФИО12 нежилого помещения в спорный период с 01 июля 2015 года по 01 сентября 2017 года, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика ФИО12 арендной платы после прекращения действия договора аренды.

Разрешая данное исковое требование, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд исходит из того, что истцом ФИО9 не представлено доказательств права требовать от арендатора ФИО12 внесения арендной платы за указанный период пользования объектом аренды, поэтому суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Кроме того, истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика ФИО12 пени за несвоевременную уплату арендной платы за период с 01 августа 2015 года по 01 сентября 2017 года.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что по условиям договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2014 года пункта 5.1. следует, что в случае несвоевременной арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

С учетом того, что истец ФИО9 уточнил свои исковые требования, уменьшив пеню за несвоевременную уплату арендной платы за период с 01 августа 2015 года по 01 сентября 2017 года до 90 000,00 рублей, суд приходит к следующему.

Ответчик заявляет, что требуемая истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Сумма, указанная истцом для взыскания с ответчика крайне завышена и подлежит снижению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного, таким образом, размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Заявляя требование о взыскании с ответчика суммы пени в размере 90 000,00 рублей, истец начислил проценты по ставке 0,1% от суммы текущей задолженности за каждый день просрочки за период с 01 августа 2015 года по 01 сентября 2017 года.

Если сопоставить сумму задолженности с учетной ставкой Центрального Банка Российской Федерации, существовавшей в момент просрочки, сумма неустойки составит 37 313,59 рублей.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Сама по себе возможность установления размера процентов на сумму арендной платы по соглашению сторон не может рассматриваться как нарушающая принцип свободы договора, в том числе во взаимосвязи со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав.

Принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости, учитывая при этом, что условия договора аренды, с одной стороны, не должны быть явно обременительными, а с другой стороны, они должны учитывать интересы арендодателя как стороны, права которой нарушены, в связи с неисполнением обязательства.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Каких-либо доказательств злоупотребления истцом права материалы дела не содержат.

Учитывая заявление ответчика о несоразмерности начисленной неустойки, суд считает возможным снизить ее размер и определить, с учетом требований справедливости и разумности, до размера арендной платы в размере 85 000,00 рублей.

Истцом ФИО9 заявлены требования о взыскании компенсации убытков, необходимых для восстановительного ремонта арендованного имущества в размере 205 880, рублей. Указанные требования мотивированы тем, что в ходе выезда по месту нахождения арендованного имущества было установлено, что забор, находящийся на земельном участке, на котором расположено нежилое помещение, находится в поврежденном состоянии и не соответствует состоянию, в котором он был на момент заключения договора аренды 01 августа 2014 года и передачи арендатору, и требует восстановительного ремонта.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Из текста договора аренды нежилого помещения от 01 августа 2014 года не следует, что наряду с нежилым помещением арендатору передан в аренду и земельный участок, следовательно, ответчик ФИО12 могла осуществлять только его фактическое землепользование в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При указанных обстоятельствах арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. 

Ограждение объектом недвижимости не является, не имеет самостоятельного функционального назначения, несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка. Данное ограждение является, по существу, улучшением земельного участка, для обслуживания которого оно возведено, является его составной частью (элементом благоустройства), а потому следует юридической судьбе земельного участка. Земельный же участок в аренду не передавался и обязательств по содержанию и охране участка и ограждения ответчик по договору на себя не принимал.

Однако, из показаний свидетелей ФИО1, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании установлено, что в период арендных отношений истца и ответчика имелось цельное ограждение земельного участка, на котором расположено арендуемое нежилое помещение. Часть ограждения по указанию ФИО1 была срезана для осуществления прохода через территорию земельного участка к нежилому помещению (бару) и помещена в неторговую часть здания, так как арендовалось все нежилое помещение, но использовалась всего одна комната в период арендных отношений истца и ответчика. После освобождения арендуемого помещения указанная часть ограждения ответчиком ФИО12 до настоящего времени не восстановлена.

Поскольку в судебном заседании установлен факт повреждения ограждения ответчиком и до настоящего времени ограждение не восстановлено, истец вправе требовать восстановления поврежденного (демонтированного) ограждения.

С целью определения стоимости восстановительного ремонта истец 23 августа 2017 года обратился в ООО ЮРЦСЭ «АС-Консалтинг» г. Ростов-на-Дону. Согласно выводов проведенного исследования, стоимость восстановительного ремонта поврежденного (демонтированного) ограждения по адресу: 

<

адрес>, в ценах, действующих на дату производства исследования, составляет 205 880,00 рублей.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО12 в размере 205 880,00 рублей.

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцом, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований ФИО9

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО9 к ФИО12 о возврате арендатором имущества, взыскании арендной платы, в связи с прекращением договора аренды, а также о взыскании предусмотренной договором пени, арендной платы за пользование имуществом и убытков для восстановительного ремонта - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО12 в пользу ФИО9: 

- арендную плату за период с 01 сентября 2014 года по 01 июля 2015 года в размере 85 000,00 рублей,

- пеню за несвоевременную уплату арендной платы за период с 10 октября 2014 года по 10 июля 2015 года в размере 85 000,00 рублей,

- компенсацию убытков, необходимых для восстановительного ремонта арендованного имущества в размере 205 880,00 рублей,

а всего взыскать 375 880,00 (Триста семьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят) рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2017 года.