Дело 2-2102/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 сентября 2017 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе 

председательствующего судьи Бирюковой Е.А.,

с участием:

представителя истца ФИО2,

предстателя ответчика ФИО3,

при секретаре Ивачевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к ФИО4 о понуждении заключить договора аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее - КУГИ ЕАО, комитет) обратился в суд к ФИО4 о понуждении заключить договора аренды земельных участков, мотивируя тем, что ответчик в мае 2015 года приобрел в собственность нежилые объекты недвижимости: нежилое помещение, площадью 714,0 кв.м.; нежилое помещение, площадью 1 728,5 кв.м.; нежилое помещение, площадью 205,3 кв.м.; нежилое здание, площадью 571,9 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, 

<

адрес>. Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках: нежилое помещение, площадью 714,0 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 118 кв.м., по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес>; нежилое помещение, площадью 1 728,5 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 652 кв.м., по адресу 

<

адрес> в 

<

адрес>; нежилое помещение, площадью 205,3 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6 652 кв.м., по адресу 

<

адрес> в 

<

адрес>; нежилое здание, площадью 571,9 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 949 кв.м., по адресу 

<

адрес> в 

<

адрес>. Данные земельные участки находятся в собственности ЕАО. 

17.03.2017 суд ЕАО вынес апелляционные определения по делам №, № и №, где выше перечисленные факты установил в связи с чем они не подлежат ни подтверждению, ни опровержению в рамках настоящего дела.

КУГИ ЕАО на основания постановления правительства ЕАО от 22.02.2011 №-пп выполняет функции собственника имущества Еврейской автономной области. 

Комитет направил ФИО4 проекты договоров аренды земельных участков за №, № и № сопроводительным письмом от 24.04.2017 №, от 27.04.2017 № и от 05.05.2017 №. 

ФИО отказался подписывать данные проекты договоров аренды земельных участков и прислал протоколы разногласий, где указал о несогласии подписывать данные договора, в редакциях предлагаемых комитетом. 

В протоколах разногласиях ответчик указал на площадь земельных участках и предложил их уменьшить, так как такая площадь земельных участков им не востребована. 

27.06.2017 комитет направил ответчику требование о подписании договоров аренды земельных участков №, № и № в срок до 25.07.2017, без изменения их площади. ФИО4 данное требование проигнорировал, что явилось одним из оснований для истца обратиться в суд для разрешения данного спора в установленном законном порядке.

Просит суд обязать ответчика в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами№ (площадью 6 118 кв.м.); № (площадью 6 652 кв.м.); 79:01:0300034:61 (площадью 2 949 кв.м.), расположенные по адресу 

<

адрес> в 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Пояснил, что спорные земельные участки были закреплены за государственным предприятием – ГП «Биробиджанмолоко», которое в последующем было признано банкротом. Эти земельные участки вместе с объектами недвижимости по закону должны были быть реализованы, в частности право аренды земельного участка, к которому привязаны объекты недвижимости. Но право аренды было расторгнутым и реализованы объекты недвижимости, т.е. здания и сооружения, отдельно от земельных участков. Объекты были привязаны к данным земельным участкам, они были сформированы. В соответствии с законодательством они уже были закреплены за объектами недвижимости, земельные участки сформированы, и к ним имеется соответствующая документация. Поэтому предложили новому владельцу объектов недвижимости, которые располагаются на этих земельных участках, заключить договоры аренды, на тех условиях, которые ранее были закреплены за этими объектами. В свидетельстве указано назначение участка по земельному участку № – разрешенное использование - для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции. Считает, что назначение использования земельных участков - это право ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями в части обязания заключить договоры аренды спорных земельных участков, при этом с учетом изложенных в протоколах разногласий. Не согласны с площадью предоставляемых в аренду земельных участков и разрешенным использованием. В данном случае стороны не достигли договоренности по существенным условиям договора, а именно границе земельных участков и вида использования. Тот вид использования, который имеется сегодня для реконструкции цехов для переработки молока и молочной продукции предусматривает собой коэффициент 1, вид использования которым занимается ФИО4, предусматривает под собой понижающий коэффициент 0,3, т.е. в соответствии с этим, арендная ставка земельного участка уменьшится в три раза. ФИО4 указал необходимую площадь земельного участка, которая ему необходима для использования под гаражи. Существенно, что размер в связи с применением понижающего коэффициента и с применением меньшей площади уменьшится и размер арендной платы за земельный участок. Это право ответчика заключить договоры аренды земельных участков в тех границах, которые ему необходимы и на тех условиях, которые он именно использует, по его виду деятельности. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. 

Суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело без участия ответчика. 

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Частью 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу требований ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ допускает понуждение к заключению договора, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом или законом.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено обращение в суд, в случае если сторона, для которой заключение договора в соответствии с законом является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 17.03.2017 (33-179/2017) решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 29.12.2016 отменено, принято новое решение, которым исковые требования комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, возложении обязанности заключить договор аренды удовлетворены частично. Взыскана с ФИО4 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО сумма неосновательного обогащения в размере 82 897 рублей 62 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 681 рубля 00 копеек, всего взыскано 87 578 рублей 62 копейки. Исковое требование комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

В рамках данного гражданского дела судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 714 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.Данное здание ФИО4 приобрел у ГП ЕАО «Биробиджан-молоко» по договору купли-продажи от 09.04.2015, который зарегистрирован в Россрестре по ЕАО 28.05.2015.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 6 118 кв.м, с кадастровым номером №, который относится к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции».

Спорный земельный участок находится в собственности Еврейской автономной области, его кадастровая стоимость составляет 2 903 296 рублей 90 копеек.

24.12.2015 КУГИ ЕАО направило ФИО4 предложение о заключении договора аренды земельного участка, на которое ответчик не ответил. 

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 17.03.2017 (33-189/2017) решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2017 отменено, принято новое решение, которым исковые требования комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4 о понуждении к заключению договора, взыскании неосновательного обогащения и процентов удовлетворено частично. Взыскана с ФИО4 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО сумма неосновательного обогащения в размере 76 990 рублей 06 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 354 рубля 53 копейки, а всего взыскано 81 344 рубля 59 копеек. Исковое требование комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

Судом установлено, что с 29.05.2015 ФИО4 на праве собственности принадлежат нежилое помещение, общей площадью 1728,5 кв. м, кадастровый № и нежилое помещение, общей площадью 205,3 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке, находящемся в собственности Еврейской автономной области, площадью 6 652 кв.м, с кадастровым номером 79:01:03:0300034:57, из категории земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции. 

24.12.2015 ответчику ФИО4 истцом направлено предложение заключить с КУГИ ЕАО договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. На данное предложение ответчик не отреагировал, его подпись в договоре аренды от 26.02.2016 № отсутствует. 

Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2017 в удовлетворении иска комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4, ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов отказано, исковые требования комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4, ФИО1 о понуждении к заключению договора оставлены без рассмотрения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 17.03.2017 (33-191/2017) решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2017 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4, ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, вынесено в указанной части новое решение которым, исковые требования комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО4, ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено частично. Взыскана с ФИО4 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО сумма неосновательного обогащения в размере 18 067 рублей 71 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 017 рублей 87 копеек, всего взыскано 19 085 рублей 58 копейки. Взыскана с ФИО1 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО сумма неосновательного обогащения в размере 25 993 рублей 68 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 763 рублей 30 копеек, всего взыскано 27 756 рублей 98 копеек. В остальной части в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО4, ФИО1 отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

Судами установлено, что ФИО4 принадлежит нежилое здание общей площадью 571,9 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0500034:46, право собственности на которое зарегистрировано за ним 29.05.2015. 

ФИО1 принадлежит нежилое здание общей площадью 690,5 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0300034:43, право собственности на которое зарегистрировано за ней 19.02.2015.

Указанные нежилые здания расположены на принадлежащем 

<

адрес> на праве собственности земельном участке общей площадью 2 949 кв.м, с кадастровым номером № расположенном по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Данный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», его кадастровая стоимость составляет 1 399 447 рублей 95 копеек. 

24.12.2015 КУГИ ЕАО направило ФИО4 предложение о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Письмо с аналогичным предложением 14.01.2016 было направлено в адрес ФИО1 Ответчики предложение КУГИ ЕАО проигнорировали. 

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что 20.04.2017 КУГИ ЕАО направило ФИО4 проекты договоров аренды вышеуказанных земельных участков № от 20.04.2017, № от 25.04.2017, № от 04.05.2017 с приложениями к ним. Данные договоры представлены в материалы дела.

Предметом договора аренды № от 20.04.2017 является сформированный земельный участок площадью 6 118 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0300034:62, который относится к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции».

Предметом договора аренды № от 25.04.2017 является сформированный земельный участок площадью 6 652 кв.м, с кадастровым номером 79:01:03:0300034:57, из категории земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции. 

Предметом договора аренды № от 04.05.2017 является сформированный земельный участок площадью 2 949 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0300034:61, с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции».

Ответчиком направлены в адрес истца протоколы разногласий с указанием иной площади и видом разрешенного использования – участок для обслуживания автотранспорта, согласно ответу ГУГИ ЕАО от 27.06.2017 ответчику предложено заключить договоры на условиях, указанных в договоре.

Несогласие ответчика с предложенной площадью и видом разрешения не является основанием для отказа в заключении указанных договоров. 

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, из которого следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Спорные земельные участки являются сформированными, имеют кадастровые номера, поставлены на кадастровый учет, определена их площадь, категория и вид разрешенного использования. 

Учитывая вышеизложенные нормы права и установленные обстоятельства исковые требования о понуждении ответчика к заключению договоров аренды спорный земельных участков, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что стороны не достигли договоренности по существенным условиям договора несостоятельны.

Как следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вместе с тем ФИО4, направивший протокол разногласий не передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исходя из положений ст. 103 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-197 ГПК РФ, суд 

Р е ш и л:

Исковые требования комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к ФИО4 о понуждении заключить договора аренды земельных участков удовлетворить.

Обязать ФИО4 заключить договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Еврейской автономной области № от 20.04.2017 в отношении земельного участка площадью 6 118 кв.м, с кадастровым номером №, который относится к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», расположенного по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Обязать ФИО4 заключить договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Еврейской автономной области № от 25.04.2017 является сформированный земельный участок площадью 6 652 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», расположенного по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Обязать ФИО4 заключить договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Еврейской автономной области № от 04.05.2017 является сформированный земельный участок площадью 2 949 кв.м, с кадастровым номером № с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», расположенного по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО4 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей. 

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Бирюкова 

Копия верна:

Судья Е.А. Бирюкова