К делу №2-2829/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу) 

19 сентября 2018 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е.

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указало, что ответчику на основании договора аренды земельного участка от 12.07.2011 года №№ принадлежит земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для размещения дома отдыха, расположенный по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект/ул. Кольцевая, 

<

адрес>

Пунктами 4.2.1, 4.2.4, 4.2.7 договора аренды земельного участка установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и подъездные пути к нему, вести работу по благоустройству участка.

В ходе осуществления контроля за использованием земельных участков в порядке ст. 72 ЗК РФ было установлено, что на арендуемом земельном участке расположено 3 капитальных павильона размерами 5,0 х 4,0м каждый. Объекты не используются, следовательно земельный участок по целевому назначению не используется.

По результатам проведенного осмотра в адрес ответчика было направлено уведомление от 22.01.2018 года о необходимости устранения в 30-ти дневный срок выявленных нарушений и о предоставлении в УИО г. Анапа доказательств устранения данных нарушений.

В связи с не устранением нарушений по договору в адрес ответчика было направлено повторное уведомление от 15.03.2018 года с приложением подписанного арендодателем соглашения о расторжении договора аренды, также было сообщено, что в случае не подписания соглашения УИО г. Анапа обратится в суд с иском о расторжении договора аренды.

В связи с тем, что от арендатора не поступило подписанное соглашение о расторжении договора арены земельного участка, Управление просит суд расторгнуть данный договор аренды, ссылаясь на положения ст. 619 ГК РФ, ст. ст. 45-46 ЗК РФ. Также просит суд указать, что решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права аренды ФИО4 на земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект/ул. Кольцевая, 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца - ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Одновременно уточнил, что 6.08.2018 года сотрудниками управления муниципального контроля администрации МО город-курорт Анапа был произведен повторный осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке расположены некапитальные объекты (навес размером 12,0x8,0м; металлическая конструкция размером 3,0x6,0м; некапитальный объект размером 10,0x6,0м; одноэтажный капитальный объект размером 1,5мх6,0м; мангал размером 0,8x1,5м; морозильная камера размером 0,6x1,5м). По данным публичной кадастровой карты на участке расположена хозяйственная постройка площадью 145,7 кв.м.. Земельный участок расположен в зоне Р-К (зона санаторно-курортного назначения), фактически участок используется в целях размещения кафе «Салют», что является нецелевым использованием участка.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО3, действующий на основании устного ходатайства, возражали против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Одновременно указали, что с момента заключения договора аренды арендодателем были созданы препятствия для использования участка по целевому назначению, так как на участок было зарегистрировано в ЕГРН обременение. Кроме того ответчик возвел на участке вспомогательное строение, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН. Также указали, что участок фактически используется для общественного питания, условно-разрешенный вид на использование участка для общепита имеется в числе видов разрешенного использования согласно выписки из ИСОГД. Кроме того ответчик обращался в администрацию 

<

адрес> с заявлением о предоставлении ему разрешения на условно-разрешенный вид использования арендуемого земельного участка - общественное питание, администрацией 

<

адрес> были проведены публичные слушания по данному вопросу, результаты которых напечатаны в газете, где указано, что замечаний не поступило. Однако решение по данному вопросу администрацией 

<

адрес> до настоящего времени не принято, что является злоупотреблением правом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 12.07.2011 года между Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа и ФИО2 был заключен договор аренды № земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для размещения дома отдыха, расположенного по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект/ул. Кольцевая, 

<

адрес>

Право аренды на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН 18.07.2011 года.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Общие основания расторжения договора аренды установлены ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в обоснование иска о расторжении договора аренды ссылается на то, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению и разместил на нем некапитальные объекты, которые используются в целях общественного питания.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

Вместе с тем из представленных в судебное заседание представителем ответчика документов следует, что на спорном земельном участке возведено нежилое здание вспомогательного использования, представляющее из себя объект капитального строительства - хозяйственная постройка общей площадью 145,7 кв.м., право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2 19.03.2016 года.

По общему правилу, установленному ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В связи тем, что ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, который принадлежит ответчику на праве аренды, ответчик в силу закона имеет право на пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему строение (хозяйственный блок), в связи с чем расторжение земельного участка без учета данных обстоятельств будет нарушать права и законные интересы ответчика.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 45 ЗК РФ установлено, что право пользования земельным участком (в данном случае право аренды) прекращается принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Истец в обоснование иска ссылается на использование земельного участка не по целевому назначению, а именно в целях общественного питания.

Вместе с тем из представленных в материалы дела документов (выписки из ИСОГД от 6.04.2017 года и от 5.09.2018 года) следует, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к зоне Р-К (Зона объектов санаторно-курортного назначения), в числе основных видов разрешенного использования которой имеется такой вид как размещение домов отдыха, а в числе условно-разрешенных видов - общественное питание.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимыетолько в качестве дополнительных по отношению к основным видамразрешенного использования и условно разрешенным видам использования иосуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается, что 31.05.2017 года ответчик обращался в администрацию г. Анапа с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером № -общественное питание, что подтверждается карточной МФЦ от 31.05.2017 года.

По результатам рассмотрения данного заявления было издано постановление администрации г. Анапа №2868 от 2.08.2017 года «О назначении публичных слушаний по предоставлению разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №», в газете «Анапское Черноморье» от 09.09.2017 года №100 (13894) было напечатано заключение о результатах публичных слушаний (п. 13), согласно которому замечаний по предоставлению ФИО4 разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка - общественное питание, не поступило.

В соответствии с частями 8 и 9 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Несмотря на то, что публичные слушания по предоставлению ответчику разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка были проведены, заключение о результатах публичных слушаний было опубликовано в газете 9.09.2017 года (то есть 1 год назад), администрация МО город-курорт Анапа в течение 1 года не приняла никакого решения по данному вопросу.

Судом предлагалось представителю истца представить в суд постановление администрации г. Анапа по результатам рассмотрения заявления ФИО2 от 31.05.2017 года о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка -общественное питание. Однако такое постановление суду представлено не было.

В соответствии со ст. 56 ПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом принимается во внимание, что истцом в обоснование позиции об использовании ответчиком земельного участка не по целевому назначению указано на фактическое использование участка в целях общественного питания.

Однако суд учитывает, что такой вид разрешенного использования спорного земельного участка (общественное питание) установлен действующими на территории муниципального образования город-курорт Анапа градостроительными регламентами, так как данный вид содержится в числе условно-разрешенных видов использования земельных участков зона Р-К.

При этом ответчиком соблюдены положения ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, позволяющие ему получать разрешения на любой из установленных перечнем условно-разрешенных видов использования вид земельного участка (в данном случае общественное питание). Однако администрацией г. Анапа предусмотренные ст. 39 Градостроительного кодекса РФ обязанности по своевременному принятию решения о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования или об отказе в таком решении не соблюдены, при этом решение об отказе в предоставлении условно-разрешенного вида использования в отношении спорного земельного участка не принималось, напротив имеется опубликованное в СМИ заключении комиссии об отсутствии каких-либо замечаний по данному вопросу, что в совокупности дает суду основания полагать, что ответчиком требования о целевом назначении земельного участка не нарушены, а со стороны истца имеется злоупотребление правом при обращении в суд с настоящим иском, так как помимо отсутствия решения об отказе в предоставлении разрешения на использование участка в целях общественного питания, на данном земельном участке размещен принадлежащий на праве собственности объект недвижимости ответчика, сведения о котором значатся в ЕГРН и о котором в исковом заявлении УИО г. Анапа ничего не указано, что не согласуется с требованиями ст. 271 ГК РФ, позволяющей использовать земельные участки собственниками расположенных на них объектов недвижимости.

Доводы представителя истца о самовольном строении, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, судом не принимаются, потому как соответствующего решения о признании данного строения самовольным истцом суду не представлено, на дату рассмотрения настоящего дела право собственности на данный объект истцом не оспорено и недействительным не признано.

Кроме того судом также принимается во внимание, что согласно выписки из ЕГРН от 09.07.2018 года в отношении предоставленного истцом ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером № с 28.06.2011 года по 16.06.2016 года зарегистрировано обременение, с просьбой о снятии которого ответчик обращался в администрацию г. Анапа неоднократно, что подтверждается представленными в материалы дела заявлениями ответчика. Однако данное обременение снято истцом не было.

Условиями договора аренды от 12.04.2011 № земельного участка наличие обременения земельного участка со стороны арендодателя не предусмотрено, что дает суду основания полагать, что до окончания срока действия обременения земельного участка (16.06.2016) либо до его досрочного снятия арендодателем ответчик как арендатор земельного участка был лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению, то есть в целях строительства на нем дома отдыха, что исключает возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя по такому основанию как неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Кроме того суду представлены доказательства того, что с 2013 года ответчик принимал меры к освоению земельного участка и его использованию по целевому назначению, а именно: им были получены технические условия на электроснабжение, заключены соответствующие договоры технологического присоединения, получены ТУ на водоснабжение, заключен договор на отпуск и потребление питьевой воды, прием и сброс сточных вод, произведено благоустройство земельного участка и прилегающей территории, что подтверждается в том числе фотографиями, что в совокупности свидетельствует о принятии ответчиком мер к использованию земельного участка в целях его предоставления, а в настоящее время в целях общественного питания.

Кроме того наличие на земельном участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, дает арендатору преимущественное право на использование земельного участка (в том числе на его предоставление на новый срок по истечении срока действия договора аренды или на приобретение участка в собственность), что также исключает возможность досрочного расторжения договора аренды до истечения срока его действия.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий :

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2018 года