Дело /номер/–156/2017

Решение

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года Зырянский районный суд Томской области в с.Зырянское, в составе: 

председательствующего судьи Киямовой Г.М.,

при секретаре Чижовой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО2, Администрации Зырянского сельского поселения о признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделок, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО2, Администрации Зырянского сельского поселения о признании недействительным договора купли-продажи от /дата/ /номер/ земельного участка с кадастровым номером /номер/ по адресу: /адрес/, заключенного между Администрацией Зырянского сельского поселения и ФИО4 и применении последствия недействительности сделки, а также применении последствия недействительности сделки договора купли-продажи от /дата/ недвижимого имущества, заключённого между ФИО4 и ФИО2, в части приобретения ФИО2 прав на земельный участок с кадастровым номером /номер/ по адресу: /адрес/, прекращении право собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером /номер/ по адресу: /адрес/; восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности Администрации Зырянского сельского поселения на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером /номер/ по адресу: /адрес/.

В обоснование иска указано, что вступившим в законную силу решением Зырянского районного суда Томской области от /дата/ установлены следующие обстоятельства. Нежилое здание по адресу: /адрес/, площадью 60 кв.м. является совместной собственностью супругов Б-ных , которые состоят в зарегистрированном браке с /дата/. Нежилое помещение было отчуждено ФИО5 /дата/ по договору купли-продажи ответчику ФИО4, которая /дата/ по договору купли-продажи указанное нежилое здание продала ответчику ФИО2 Об обстоятельствах отчуждения недвижимого имущества истец узнала лишь в ноябре 2016 года. Предусмотренное законом обязательное нотариальное согласие супругов на отчуждение недвижимого имущества у истца получено не было.

Указанные сделки купли-продажи были признаны недействительными, применены последствия их недействительности в части прекращения права собственности и погашения регистрационных записей ответчиков А-вых о праве в ЕГРН. 

Из выписки ЕГРН следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером /номер/ по адресу: /адрес/, является ответчик ФИО2 В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок указана запись от /дата/. Из условий договора купли-продажи от /дата/ (дата регистрации) в предмет договора, помимо нежилого здания, был включен и спорный земельный участок (п.1.1, 1.3.1).

Исходя из положений ст.ст.166, 167 ГК РФ, п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторым вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» истец считает, что с учетом признания договора купли-продажи от /дата/ недействительным, равно как и отсутствие в рамках предыдущего гражданского дела требований стороны истца о применении последствий недействительности сделки в части прекращения прав ФИО2 на земельный участок, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из п.1.3.2 договора купли-продажи от /дата/ спорный земельный участок ранее принадлежал продавцу ФИО4 на праве собственности. В качестве основания указан договор купли-продажи от /дата/ /номер/. При этом в предмет договора купли-продажи от /дата/, заключенного между ФИО5 и ФИО4 входило лишь нежилое здание. Спорный земельный участок принадлежал ФИО5 на праве аренды на основании договора аренды земли от /дата/ /номер/ сроком на 49 лет, заключенный с органом муниципальной власти. С учетом того обстоятельства, что ФИО5 на праве собственности земельный участок не принадлежал, истец полагает, что ответчик ФИО4 приобрела право собственности на земельный участок по договору купли-продажи, заключенного с администрацией поселения в соответствии с п.1 ст.35, п.п.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20, ст.39.2 ЗК РФ. 

Указано, что поскольку недействительная сделка купли-продажи от /дата/ между ФИО5 и ФИО4 не влечет каких-либо правовых последствий, равно как и ФИО4 не являлась надлежащим собственником нежилого здания, следовательно – сделка по приобретению прав на земельный участок ФИО4 от /дата/ также следует судьбе первоначальной сделки, то есть недействительна. Схожий аналогичный правоприменительный подход в части признания недействительным договора купли-продажи от /дата/ между ФИО4 и ФИО2, с учетом признания недействительным первоначального договора купли-продажи от /дата/ между ФИО5 и ФИО4, был применен судом по ранее рассмотренному гражданскому делу.

Исходя из положений ст.301-304 ГК РФ, разъяснений Верховного Суда РФ и ВАС РФ данных в постановлении от 29.04.2010 №10/22, считает, что существующая номинальная запись о правах ФИО2 на земельный участок нарушает права истца, как совместного с ФИО5 собственника нежилого здания, поскольку Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следую судьбе земельных участков. В настоящий момент истец не имеет возможности приобрести (либо восстановить ранее возникшие) права на земельный участок, находящийся под нежилым строением, поскольку формально, земельный участок уже был продан администрацией поселения иному лицу – ФИО4 и в дальнейшем титул собственника перешел ФИО2 

В судебное заседание ФИО3 не явилась, надлежащим образом извещена. 

Представитель истца ФИО1 доводы иска поддержал по основаниям, изложенным в нём, просил иск удовлетворить.

Третье лицо на стороне истца ФИО5 не явился, извещен, суду представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО4 не явилась, извещена.

Ответчик ФИО2 иск не признала по основаниям, указанным в возражении на иск, в котором указано, что истец в иске ссылается на договор купли-продажи /номер/ от /дата/ сроком на 49 лет, однако заверенную копию договора не представил. При наличии такого договора ФИО5 не имел бы возможности без уведомления арендодателя земельного участка продать ФИО4 нежилое задние, расположенное на спорном земельном участке. Полагает, что запись в ЕГРН о наличии обременения по договору аренды от /дата/ сделана в 2017 году, так как в её документах от /дата/ такая запись отсутствует.

Считает, что требование истца отдает элементами мошенничества. В 1998 году ФИО5 вводит в эксплуатацию магазин-гараж, в 2000 году добивается постановления о заключении договора аренды, в 2002 году получает постановление Администрации Зырянского района от /дата/ /номер/ «О продаже земельного участка ФИО5», но до состояния действующих эти договоры не доводит. Все это время он проживает с истцом, поэтому считает, что довод о том, что истец ни о чем не знала, не соответствует действительности. 

ФИО2 считает себя добропорядочным приобретателем земельного участка по договору купли-продажи, который прошел юридическую экспертизу в органах кадастра, за который она платит налоги, обихаживает его. При совершении сделок по купли-продаже спорного земельного участка между Администрацией Зырянского сельского поселения и ФИО4, ФИО4 и ФИО2 наличие аренды не было обнаружено. Истец не является стороной сделок, которые она оспаривает, не приобрела право совместной собственности или право аренды на спорный земельный участок, в связи с чем не имеет право на предъявление данного иска. Она готова за арендную плату предоставить истцу в аренду часть спорного земельного участка занятого строением – зданием магазина площадью 60 кв.м.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 отказалась от заявленного ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Асиновский межмуниципальный отдел Росреестра по Томской области. 

Представитель ответчика – Администрации Зырянского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещен, суду представил заявление о признании иска, последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела /номер/, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, определяя права и обязанности лиц, участвующих в деле, в статье 39 устанавливает право ответчика признать заявленные требования. 

В силу части 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи земельного участка /номер/ от /дата/, спорный земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию «Зырянское сельское поселение», отчуждено ФИО4, как собственнику нежилого здания площадью 60 кв.м., расположенного по указанному же адресу. В договоре указано, что земельный участок находиться в аренде. Согласно распоряжению Администрации Зырянского сельского поселения от /дата/ /номер/-р «О продаже земельного участка, расположенного по адресу: /адрес/ в собственность ФИО4» земельный участок предоставлен ФИО4 площадью 124 кв.м. для обслуживания и эксплуатации магазина. 

Данная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области /дата/ /номер/.

/дата/ ФИО4 и ФИО2 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого здания площадью 60 кв.м. с кадастровым номером /номер/ и земельного участка площадью 124 кв.м. с кадастровым номером /номер/, расположенные по адресу: /адрес/, по условиям которого продавец – ФИО4 передает в собственность покупателю – ФИО2 указанное нежилое помещение и земельный участок.

Таким образом, исходя из положений ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации основанием заключения с ФИО4 договора купли-продажи спорного земельного участка послужило то обстоятельство, что она являлась собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке. 

Вместе с тем, сделки купли-продажи в отношении нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, решением суда от /дата/ были признаны недействительными, применены последствия их недействительности и внесены соответствующие записи в ЕГРН. 

Следовательно, исходя из положений п.1 ст.167 ГК РФ, в котором указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента её совершения, на момент заключения договора купли-продажи /дата/ /номер/ ФИО4 не являлась собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке.

В этой связи суд находит требования истца о признании данного договора купли-продажи от /дата/ /номер/ недействительным и принимает признание ответчиком Администрацией Зырянского сельского поселения заявленных требований в указанной части иска, поскольку такое признание не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц. При таких обстоятельствах необходимо применить последствия недействительности сделок в отношении спорного земельного участка, поскольку при изложенных обстоятельствах договор от /дата/, заключенный между ФИО4 и ФИО2, также не влечет правовых последствий.

Так согласно правовой позиции, изложенной в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним№ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Доводы ответчика ФИО2, изложенные в возражении на иск суд находит подлежащим отклонению. 

Наличие договора аренды спорного земельного участка с ФИО5 нашло отражение в договоре купли-продажи от /дата/ /номер/, а не только в кадастровой выписке на объект недвижимого имущества. При этом ФИО2 не отрицала, что была ознакомлена с названным договором при регистрации сделки о переходе права собственности на спорный земельный участок /дата/.

Как указано в п.38 Постановления Пленума №10/22 от 29.04.2010, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как было установлено судом, оснований для отчуждения спорного земельного участка ответчикам ФИО4, ФИО2, как собственникам недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, не имелось.

Кроме того, исходя из положений ст.153 ГК РФ осмотрительность приобретателя, разумность его действий и соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенности предмета отчуждения, должны исходить от приобретателя. Право собственности ФИО4 на спорный объект был зарегистрирован /дата/, а /дата/ ФИО2 обращается за регистрацией перехода права собственности. При этом в дело правоустанавливающих документов был представлен договор /номер/ от /дата/, в котором содержались сведения о том, что земельный участок находиться в аренде, что опровергает доводы ФИО2 о том, что такие сведения были обозначены лишь в 2017 году. В данном случае отсутствие добросовестности также подтверждается действиями ответчиков А-вых , поскольку последующее отчуждение имущества ФИО2 было осуществлено ФИО4, которая приходится снохой ФИО2, краткосрочностью нахождения спорного имущества в собственности ФИО4 Наличие долговых обязательств между ФИО4 и ФИО2 не нашло подтверждения в судебном заседании.

Иные доводы ФИО2 установлены и опровергнуты вышеуказанным решением суда. Оплата налога за спорный земельный участок не имеет правового значения при разрешении данного спора. 

В соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Пунктом 35 Постановления Пленума №10/22 от 29.04.2010 предусмотрено, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Право на защиту нарушенных прав истца суд находит обоснованным исходя из установленного судом обстоятельства, что нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, было построено в период брака ФИО3 и ФИО5, который является собственником нежилого здания находящегося на спорном земельном участке, и в связи с чем является совместным имуществом супругов. Поэтому, исходя из норм земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушенное право истца подлежит восстановлению. 

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Таким образом, исходя из изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям.

Согласно положениям ст.167 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Той же нормой определены общие последствия недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следовательно, признавая договор купли продажи от /дата/ /номер/ недействительным, необходимо применить двустороннюю реституцию, а денежные средства, полученные одной из сторон спорной сделки, подлежит возврату.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3 к ФИО4, ФИО2, Администрации Зырянского сельского поселения о признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от /дата/ /номер/ земельного участка с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/ сельского поселения и ФИО4. 

Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи от /дата/ недвижимого имущества, заключенного между ФИО4 и ФИО2, в части приобретения ФИО2 прав на земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/: прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/.

Данное решение является основанием для исключения записи из Единого государственного реестра недвижимости прав ФИО2 (регистрационная запись от /дата/ о регистрации права собственности за номером /номер/) и ФИО4 (регистрационная запись от /дата/ о регистрации права собственности за номером /номер/) о праве собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, и восстановлении записи о праве собственности Администрации Зырянского сельского поселения на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/.

Обязать Администрацию Зырянского сельского поселения возвратить ФИО4 полученные по договору купли-продажи от /дата/ /номер/ денежные средства в размере 6 844 (шесть тысяч восемьсот сорок четыре) рубля 68 копеек.

Обеспечительные меры, принятые определением Зырянского районного суда Томской области от /дата/, в отношении спорного земельного участка, расположенного по адресу: /адрес/, сохранить до исполнения решения суда.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Томский областной суд через Зырянский районный суд. 

Судья (подпись) Г.М.Киямова

Копия верна, судья: Г.М.Киямова

Секретарь судебного заседания: А.В.Чижова

Подлинный документ находится в деле №2-156/2017 Зырянского районного суда Томской области.