Дело № 2-870/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 мая 2020 года г.Ростов-на-Дону 

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Волковой Е.В.

при секретаре Акопян А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-870/2020 по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо ООО «Ваш Выборг+» о взыскании денежных средств, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении Земельного участка, площадью № кв.м., категория земель: Земли населённых пунктов - Индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, пер. Ростовский, и расположенных на указанном земельном участке строений и сооружений: Жилого дома, общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей: №, в том числе подземных: №; Жилого дома, общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей: №; Нежилого здания, Хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей№; Нежилого здания, Хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей:№, находящихся по адресу: 

<

адрес> (двадцать один) (далее по тексту «Имущество»).

Согласно п. 7.2 Договора Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями которого продавец продаст, а покупатель купит Имущество за 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение своих намерений, при подписании предварительного договора «Покупатель» выплатил Продавцу денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, которая является гарантией «Покупателя» в выполнении им своих обязательств по настоящему договору, и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи «Объекта».

В соответствии с п. 2.2. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец брал на себя обязательство в период действия настоящего договора снять с регистрационного учета (произвести выписку) всех лиц, зарегистрированных в Объекте недвижимости, оплатить все коммунальные платежи по месяц проживания, и предоставить следующие документы:

Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам: газу, воде - хол/гор, электроэнергии, вывоз мусора, телефон (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

Акт обследования газового оборудования (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

Справку об отсутствии зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.);

Техническую документацию на жилой дом;

Согласие супруга нотариально удостоверенное, в случае, если имущество является совместно нажитым (либо предоставить свидетельство о смерти) (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ го да.); 

Выписки из ЕГРН на день сделки.

В соответствии с п. 1.4. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 гарантировала покупателю ФИО1, что «Имущество» не продано, не подарено, не обещано в дарение, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом и запрещением не состоит, в найм и аренду не сдано, не является объектом споров и притязаний третьих лиц.

С целью выявления отсутствия претензий и обременении третьих лиц Продавцом ФИО2 был заказан и предоставлен Градостроительный план от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Земельный участок, площадью № кв.м., категория земель: Земли населённых пунктов - Индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> относится к зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия.

После выявления данного обстоятельства между истцом и ФИО2 была осуществлена встреча и проведены переговоры, согласно которых, обстоятельство нахождения продаваемого участка в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия, не были упомянуты Продавцом на момент подписания Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с вновь открывшимися обстоятельствами, истцу дополнительно потребовалась информация, об отсутствии претензий компетентных органов на предмет выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия. Данный факт можно было подтвердить письмом из Министерства культуры Ростовской области и экспертизой на предмет выявления на земельном участке объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия.

Поскольку, экспертиза является платной, истец предложил продавцу ФИО2 оплатить половину стоимости экспертизы и оказать всяческое содействие в разрешении вопроса и получении информации из Министерства культуры Ростовской области. Однако, продавец ФИО2 проигнорировала его требования, связанные с вновь открывшимися обстоятельствами и отказалась каким-либо образом участвовать в разрешении вопроса. В связи этим истец считает, что продавец заведомо знала о том, что Имущество расположено в зоне с особым использованием и ввела его в заблуждение.

Т.к. продавец ФИО2 отказалась от подписания каких-либо дополнительных соглашений, ДД.ММ.ГГГГ, истцом было отправлено ей письмо с требованием предоставить информацию, об отсутствии претензий компетентных органов на предмет выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия, либо вернуть денежные средства, полученные ей в соответствии с п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и отправлено заказным письмом. Требования об этом были проигнорированы.

ДД.ММ.ГГГГ, в офисе агентства недвижимости «Ваш Выбор +» по адресу: 

<

адрес> состоялась встреча, на которую истец прибыл с денежными средствами 4 700 000 (четыре миллиона семьсот тысяч) рублей, необходимыми для окончательного расчета в отношении Имущества, что также подтверждалось Информацией по вкладу ДД.ММ.ГГГГ. Продавец ФИО2 явилась ДД.ММ.ГГГГ, в офис агентства недвижимости «Ваш Выбор +» по адресу: 

<

адрес> и не предоставила документы, согласно п. 2:2. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, продавец ФИО2 не предоставила информацию о наличии/отсутствии объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия, а также экспертизу на предмет выявления на земельном участке объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия.

Между истцом и ООО «Ваш Выбор +» был составлен соответствующий Акт от ДД.ММ.ГГГГ и отправлен заказным письмом продавцу.

Ввиду изложенного, в отсутствие заключенного между сторонами Дополнительного соглашения к Предварительному договору купли-продажи об изменении срока заключение основного Договора купли-продажи, то, в соответствии с диспозициями ч. 6 ст. 429 ГК РФ, такой договор считается прекращенным.

Ввиду ненадлежащего исполнения гр. ФИО2 принятых на себя обязательств по Предварительному договору купли-продажи, по установленной вине последней в не заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, не возвращении в добровольном порядке денежных средств, переданных Истцом Ответчику в качестве гарантии намерений, а также в качестве уплаты цены объекта, Истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд: 

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 100 000 рублей.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины 3 272 рубля.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 12 000 рублей.

Истец, ответчик, судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствии сторон в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца и третьего лица ООО «Ваш Выбор+» - ФИО3 действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено в судебном заседании, между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный договор купли-продажи Земельного участка, площадью № кв.м., категория земель: Земли населённых пунктов - Индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, и расположенных на указанном земельном участке строений и сооружений: Жилого дома, общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей: 2, в том числе подземных: 1; Жилого дома, общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей: 1; Нежилого здания, Хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей:1; Нежилого здания, Хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) общей площадью № кв.м., кадастровый №, количество этажей:1, находящихся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8-9).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрена цена продаваемого имущества в размере 4 800 000 рублей.

Согласно п. 1.1 Договора Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является задаток, под которым в силу пункта 1 статьи 380 названного Кодекса понимается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Истец выплатил Ответчику денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая является гарантией «Покупателя» в выполнении им своих обязательств по настоящему договору, и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи «Объекта».

Данные денежные средства получены Ответчицей, о чем имеется ее подпись в договоре.

Согласно п. 2.2. Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Продавец обязана в период действия настоящего договора снять с регистрационного учета (произвести выписку) всех лиц, зарегистрированных в Объекте недвижимости, оплатить все коммунальные платежи по месяц проживания, и предоставить следующие документы:

- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам: газу, воде - хол/гор, электроэнергии, вывоз мусора, телефон (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

- Акт обследования газового оборудования (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

- Справку об отсутствии зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.);

- Техническую документацию на жилой дом;

- Согласие супруга нотариально удостоверенное, в случае, если имущество является совместно нажитым (либо предоставить свидетельство о смерти) (предоставить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ го да.); 

- Выписки из ЕГРН на день сделки.

Пунктом 1.4. Предварительного договора купли-продажи продавец ФИО2 гарантировала покупателю ФИО1, что «Имущество» не продано, не подарено, не обещано в дарение, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом и запрещением не состоит, в найм и аренду не сдано, не является объектом споров и притязаний третьих лиц.

Согласно предоставленного ответчицей градостроительного плана земельного участка площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами. В соответствии с п. 5 Градостроительного Плана, земельный участок расположен в зоне приаэродромных территорий; частично в границах зоны возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия; частично в границах зоны регулирования среды вдоль основных магистралей города (л.д. 29-40). 

Из данного градостроительного паспорта следует, что, до проведения собственником земельных работ и строительства, необходимо соблюдать ряд требований, в частности по высотности зданий, согласование проекта строительства с аэродромами, предоставление заключения государственной историко-культурной экспертизы.

В связи этим истец посчитал, что ответчица заведомо знала о том, что Имущество расположено в зоне с особым использованием и ввела его в заблуждение и предложил ей предоставить дополнительно к документам указанным в предварительном договоре информацию, об отсутствии претензий компетентных органов на предмет выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия, либо вернуть денежные средства, полученные ей в соответствии с п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и отправлено заказным письмом.

Поскольку ответчица в день, назначенный для подписания основного договора не предоставила информацию о наличии/отсутствии объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия, а также экспертизу на предмет выявления на земельном участке объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия истцом и ООО «Ваш Выбор +» был составлен Акт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ответчицей не представлены документы указанные в п. 1.4, п. 2.2 Предварительного договора.

Однако, суд критически оценивает данный Акт, поскольку из Выписки из ЕГРН истец ФИО1 является генеральным директором и учредителем ООО «Ваш Выбор+» (л.д.91-96).

Кроме того, согласно телеграмме направленной в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 уведомляет его о том, что пакет документов предусмотренный п. 2.2. Предварительного договора собран и готов для заключения основного договора купли-продажи (л.д. 108).

Также ответчицей представлены в суд все документы предусмотренные п. 2.2. Предварительного договора, а именно:

-Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам: газу, воде, электроэнергии, вывоз мусора, телефон (л.д. 100-104);

- Акт обследования газового оборудования (л.д.104);

- Справку об отсутствии зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме (л.д.105);

- Техническую документацию на жилой дом (л.д. 106-107)

- Согласие супруга нотариально удостоверенное (л.д. 99); 

- Выписки из ЕГРН на день сделки (л.д.124-136).

Явившиеся в судебное заседание свидетели свидетель1, свидетель2 пояснили суду, что они вместе со ФИО2 приходили в агентство недвижимости на 

<

адрес>, когда у нее спросили, готова ли она к заключению сделки, она ответила, что готова. В итоге сделка не состоялась из-за отсутствия у ФИО2 археологической экспертизы.

Как установлено в судебном заседании согласно п. 1.4 Предварительного договора купли-продажи ФИО2 гарантировала покупателю ФИО1, что «Имущество» не продано, не подарено, не обещано в дарение, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом и запрещением не состоит, в найм и аренду не сдано, не является объектом споров и притязаний третьих лиц.

Судом установлено, что земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес> относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: Индивидуальное жилищное строительство.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Представленными истцом доказательствами не подтверждается, что ответчик является стороной, ответственной за незаключение сторонами основного договора в отношении спорного имущества. Таким образом, основания для взыскания с ответчика задатка и неустойки отсутствуют.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, суд не находит правовых оснований для взыскания судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей, неустойки в размере 12 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 3272 рублей, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Волкова 

В окончательной форме решение изготовлено 20 мая 2020 года.