Дело № 3а-296/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ей на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – нежилые здания, расположенные в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика, данная разница может влиять на размер налоговой базы при уплате налога на имущество физического лица. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость зданий по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО2 (по доверенности) в судебное заседание явилась, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3 (по доверенности) в судебное заседание явился, не возражал против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО4 (по доверенности) в судебное заседание явился, возражал против уточненного административного иска и не согласился с выводами заключения эксперта.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: 

1) нежилого здания - административного здания литер «И» площадью 938,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года – 36 709 877,98 рублей;

2) нежилого здания - бытового помещения литер «Б» площадью 127,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 4 820 261,18 рублей;

3) нежилого здания - административного здания литер «З» площадью 151,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года – 4 619 989,38 рублей;

4) нежилого здания - склада литер «Л» площадью 2 649,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 21 064 293,62 рублей;

5) нежилого здания - склада литер «Н» площадью 5 566,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 45 211 869,53 рублей;

6) нежилого здания - гаража литер «Г» площадью 362 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 5 557 713,60 рублей.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые объекты недвижимости в их исследуемых характеристиках, были включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года. 

Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости здания (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчёты оценщика от 6 февраля 2019, согласно которым рыночная стоимость вышеназванных объектов по состоянию на 1 января 2016 года составляет: 

1) нежилого здания - административного здания литер «И» площадью 938,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 15 318 000 рублей;

2) нежилого здания - бытового помещения литер «Б» площадью 127,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) – 2 315 000 рублей;

3) нежилого здания - административного здания литер «З» площадью 151,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) – 2 229 000 рублей;

4) нежилого здания - склада литер «Л» площадью 2 649,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) – 14 788 000 рублей;

5) нежилого здания - склада литер «Н» площадью 5 566,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) – 31 269 000 рублей;

6) нежилого здания - гаража литер «Г» площадью 362 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) – 2 327 000 рублей.

Против отчетов Правительством Ростовской области представлены возражения по существу выводов о рыночной стоимости.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7. 

Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости строений. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Региональный Центр экспертизы и оценки» (заключение от 13 августа 2019 года №0019-Э). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости на 1 января 2016 года составляет:

1) нежилого здания - административного здания литер «И» площадью 938,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 18 457 000 рублей;

2) нежилого здания - бытового помещения литер «Б» площадью 127,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) -2 502 000 рублей;

3) нежилого здания - административного здания литер «З» площадью 151,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 417 000 рублей;

4) нежилого здания - склада литер «Л» площадью 2 649,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 10 672 000 рублей;

5) нежилого здания - склада литер «Н» площадью 5 566,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 22 330 000 рублей;

6) нежилого здания - гаража литер «Г» площадью 362 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 891 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный, затратный и доходный подходы (л.д.36 том 4). В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

Экспертом разъяснен порядок проведения расчета стоимости объектов экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке. 

Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах (л.д.42,48-56,60-63 том 4). Экспертом осуществлено согласование величины рыночной стоимости в рамках всех использованных подходов к оценке (таблица 23 л.д.64 том 4) 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражений против заключения эксперта от административного истца и административного ответчика не представлено.

Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено. При таком положении возражения Администрации г.Ростова-на-Дону о занижении рыночной стоимости экспертом не могут служить средством опровержения заключения эксперта, на конкретные нарушения ФСО не обращено внимание.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, указанный в отчетах оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено, административный истец не настаивал на взыскании стоимости оплаты экспертизы с административного ответчика. При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость нежилого здания - административного здания литер «И» площадью 938,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 18 457 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - бытового помещения литер «Б» площадью 127,5 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 502 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - административного здания литер «З» площадью 151,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 417 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - склада литер «Л» площадью 2 649,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 10 672 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - склада литер «Н» площадью 5 566,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 22 330 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - гаража литер «Г» площадью 362 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 891 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 25 июня 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 100 000 рублей в пользу ООО «Региональный Центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов