к делу № 2-35/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года г. Адыгейск 

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Берзегова Б.В.,

при секретаре Шеуджен А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2 по доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управления государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея – ФИО3 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Хут ФИО8 к администрации МО «

<

адрес>» о признании права собственности на объект самовольного строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО «

<

адрес>» о признании права собственности на объект самовольного строительства.

В обоснование иска истец указал, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и администрацией МО «

<

адрес>», ему принадлежит право аренды земельного участка площадью 1 620 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, категория земельного участка - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов.

Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU01302000-2008001-0011 ему согласовано строительство многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями общей площадью 2 942,4 кв.м., с количеством этажей - 3 (три) и количеством квартир - 26, при этом срок действия разрешения на строительство установлен до 19.12.2018г.

Разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU01302000-2008001 -0043 срок действия разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшей необходимостью изменения площади спорного объекта, им ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство объекта от ДД.ММ.ГГГГ №01-RU01302000-2008001-0013.

Возможность надстройки 4 этажа подтверждается техническим заключением ООО «Центр проектирования конструкций «Строитель» №, согласно выводам которого незавершенный строительством 3-х этажный многоквартирный жилой объект с нежилыми помещениями в 

<

адрес> по своим конструктивным решениям соответствует требованиям действующих норм строительного проектирования, а также общепринятой строительной практике.

Указанным разрешением ему согласована реконструкция недостроенного здания многоквартирного дома на вышеуказанном земельном участке.

Согласно данного разрешения, площадь спорного объекта составила 3 390, 36 кв.м., количество этажей 4, при этом срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

До истечения срока действия разрешения на строительство, он возвел на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке спорный объект в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, со следующими жилыми и нежилыми помещениями согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ:

1-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

1. 

38,6 

18,6 

20,0 

4,1 

2. 

63,7 

31,5 

32,2 

3,5 

3. 

38,6 

18,3 

20,3 

7,5 

4. 

37,7 

17,7 

20,0 

3,7 

5. 

47,3 

19,7 

27,6 

- 

6. 

38,7 

18,6 

20,1 

4,1 

Нежилое помещение 

406,8 

- 

- 

- 

Итого по 1-му этажу: 

671.4 

124,4 

140,2 

22,9 

2-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

7. 

105,8 

66,5 

39,3 

7,8 

8. 

36,9 

18,6 

18,3 

7,4 

9. 

94,0 

55,3 

38,7 

- 

10. 

38,5 

18,5 

20,0 

4,1 

23. 

37,9 

18,5 

19,4 

3,9 

24. 

122,6 

62,4 

60,2 

- 

30. 

70,8 

35,9 

34,9 

4,3 

31. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

32. 

37,9 

18,2 

19,7 

7,0 

33. 

66,3 

39,0 

27,3 

3,9 

Итог по 2-му этажу 

667,9 

365,2 

302,7 

45,4 

3-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

11. 

39,0 

18,9 

20,1 

- 

12. 

63,3 

37,7 

25,6 

3,8 

13. 

41,4 

8,3 

33,1 

3,5 

14. 

38,1 

19,7 

18,4 

3,9 

15. 

87,7 

46,5 

41,2 

7,5 

25. 

38,2 

18,5 

19,7 

3,9 

26. 

45,2 

18,8 

26,4 

3,5 

27. 

58,0 

24,2 

33,8 

3,5 

34. 

71,9 

36,4 

35,5 

4,3 

35. 

56,3 

32,5 

23,8 

7,0 

36. 

107.0 

53,6 

53,4 

11,2 

Итог по 3-му этажу 

646,1 

315,1 

331 

52,1 

4-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

17. 

38,4 

18,8 

19,6 

4,0 

18. 

63,0 

37,5 

25,5 

3,8 

19. 

40,8 

13,1 

27,7 

3,9 

20. 

37,2 

18,2 

19,0 

3,7 

21. 

44,9 

18,0 

26,9 

3,7 

22. 

38,6 

18,5 

20,1 

4,1 

28. 

86,8 

50,9 

35,9 

7,6 

29. 

56,2 

23,1 

33,1 

3,5 

37. 

70,3 

37,8 

32,5 

3,8 

38. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

39. 

39,2 

19,2 

20,0 

7,0 

40. 

66,0 

36,6 

29,4 

3,9 

Итог по 4-му этажу 

638,6 

324 

314,6 

56 

По заданию истца ООО «Спекц-Эксперт-Центр» была проведения негосударственная экспертиза проектной документации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выводов негосударственной экспертизы следует, что проектная документация по объекту «Реконструкция недостроенного здания многоквартирного дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Надстройка четвертого этажа» соответствует заданию на проектирование, требованиям нормативных технических документов (технических регламентов) и результатам обследования.

Он обратился в Управление Государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации на объект.

Из ответа Управления исх. 02-03/2009 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с тем, что застройщик в нарушение ст. 52 ГрК РФ не известил Управление о начале строительства и при возведении спорного объекта не велся региональный государственный строительный надзор, выдать заключение о соответствии построенного реконструированного объекта не представляется возможным. 

Отсутствие данного заключения препятствует получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Между тем, истец указывает, что строительный надзор осуществляется в отношении объектов капитального строительства этажностью выше 3-х (ссылаясь на ст. 49 ГрК РФ).

Изначально он получал разрешение на строительство многоквартирного дома этажностью до 3-х этажей и далее получил разрешение на строительство (надстройку) четвертого этажа, в связи с чем он не мог и не должен был обращаться в Управление с заявлением для включения объекта капитального строительства в соответствующий реестр.

Между тем, на основании ранее выданных разрешений на строительство, в том числе разрешение на строительство 4-х этажного жилого дома, он полностью завершил строительством спорный объект соответствующий всем строительным и градостроительным нормам, что подтверждается проектной документацией и положительным заключением негосударственной экспертизы проектной документации, а также подвел необходимые инженерные коммуникации, что подтверждается договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения ПО - 2/066/20 от ДД.ММ.ГГГГ, технических условий на подключение (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения от ДД.ММ.ГГГГ, договором на подключение объекта к электрическим сетям, договора на подключение к системам водоснабжения (водоотведения).

В целях обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект самовольного строительства, в досудебном порядке он обратился в экспертную организацию ООО «Общество профессиональных экспертов XXI век» с целью определения соответствия объекта строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> строительным нормам и правилам, градостроительным, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к подобным строениям.

Согласно заключению эксперта №/н-23 от ДД.ММ.ГГГГ, объект строительства - многоквартирный жилой дом, по адресу: 

<

адрес> соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к подобным строениям. Общее техническое состояние хорошее, существенных дефектов и фактов риска, влияющих на эксплуатацию, нет. Исследуемое здание не препятствует выезду автомобилей на автостоянку, а также свободному передвижению пешеходов и водителей. Эксперт делает вывод о том, что строительно - техническое состояние исследуемого жилого здания - работоспособное. Следовательно, сохранение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец, полагая, что спорный объект недвижимости соответствует положениям, указанным в п. 3 ст. 222 ГК РФ, считая, что единственным признаком, характеризующим объект как самовольную постройку в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, является то, что при наличии основной разрешительной документации, он по формальным основаниям не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, просит суд:

- в связи с завершением строительства, снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>;

- признать за ним право собственности на 4-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, со следующими жилыми и нежилыми помещениями, в соответствии с техническим планом:

1-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

1. 

38,6 

18,6 

20,0 

4,1 

2. 

63,7 

31,5 

32,2 

3,5 

3. 

38,6 

18,3 

20,3 

7,5 

4. 

37,7 

17,7 

20,0 

3,7 

5. 

47,3 

19,7 

27,6 

- 

6. 

38,7 

18,6 

20,1 

4,1 

Нежилое помещение 

406,8 

- 

- 

- 

Итого по 1-му этажу: 

671.4 

124,4 

140,2 

22,9 

2-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

7. 

105,8 

66,5 

39,3 

7,8 

8. 

36,9 

18,6 

18,3 

7,4 

9. 

94,0 

55,3 

38,7 

- 

10. 

38,5 

18,5 

20,0 

4,1 

23. 

37,9 

18,5 

19,4 

3,9 

24. 

122,6 

62,4 

60,2 

- 

30. 

70,8 

35,9 

34,9 

4,3 

31. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

32. 

37,9 

18,2 

19,7 

7,0 

33. 

66,3 

39,0 

27,3 

3,9 

Итог по 2-му этажу 

667,9 

365,2 

302,7 

45,4 

3-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

11. 

39,0 

18,9 

20,1 

- 

12. 

63,3 

37,7 

25,6 

3,8 

13. 

41,4 

8,3 

33,1 

3,5 

14. 

38,1 

19,7 

18,4 

3,9 

15. 

87,7 

46,5 

41,2 

7,5 

25. 

38,2 

18,5 

19,7 

3,9 

26. 

45,2 

18,8 

26,4 

3,5 

27. 

58,0 

24,2 

33,8 

3,5 

34. 

71,9 

36,4 

35,5 

4,3 

35. 

56,3 

32,5 

23,8 

7,0 

36. 

107.0 

53,6 

53,4 

11,2 

Итог по 3-му этажу 

646,1 

315,1 

331 

52,1 

4-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

17. 

38,4 

18,8 

19,6 

4,0 

18. 

63,0 

37,5 

25,5 

3,8 

19. 

40,8 

13,1 

27,7 

3,9 

20. 

37,2 

18,2 

19,0 

3,7 

21. 

44,9 

18,0 

26,9 

3,7 

22. 

38,6 

18,5 

20,1 

4,1 

28. 

86,8 

50,9 

35,9 

7,6 

29. 

56,2 

23,1 

33,1 

3,5 

37. 

70,3 

37,8 

32,5 

3,8 

38. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

39. 

39,2 

19,2 

20,0 

7,0 

40. 

66,0 

36,6 

29,4 

3,9 

Итог по 4-му этажу 

638,6 

324 

314,6 

56 

Истец ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, воспользовавшись своим правом на ведение дел в суде через представителя - ФИО2, который в судебном заседании дал пояснения, аналогичные доводам, подробно изложенным в исковом заявлении, просил суд удовлетворить иск.

Представитель ответчика администрации МО «

<

адрес>», надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил суд рассмотреть настоящее дело в ее отсутствие. Ранее суду был представлен письменный отзыв на иск, по доводам которого ответчик по вопросу признания права собственности на 4-х этажный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № возражений не имеет при условии:

- соответствия характеристик инженерной инфраструктуры проектным расчетам на потребление ресурсов (газа, воды, электричества) и на водоотведение (бытовая и ливневая канализация);

- соответствия состояния благоустройства дворовой территории схеме планировочной организации земельного участка (проекту);

- отсутствия возражений от органа, уполномоченного на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства — от Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству.

Администрация МО «

<

адрес>» не возражает против удовлетворения заявленных требований при соблюдении вышеперечисленных требований и просит принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управления государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея – ФИО3 в судебном заседании при разрешении настоящего дела полагался на усмотрение суда.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, между истцом – ФИО1 и ответчиком – администрацией МО «

<

адрес>» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровой выписке участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 620, 0 кв.м. Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями общей площадью 2 942, 4 кв.м., с количеством этажей – 3, высотой – 14, 9 м., количеством квартир – 26, из которых: 1-комнатных квартир – 18, 2-комнатных квартир – 8, общей площадью квартир 1 362, 8 кв.м., общей площадью офисных помещений 689, 2 кв.м., общей площадью чердака – 746, 4 кв.м. 

Срок действия данного разрешения был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями общей площадью 2 942, 4 кв.м., с количеством этажей – 3, высотой – 14, 9 м., количеством квартир – 26, из которых: 1-комнатных квартир – 18, 2-комнатных квартир – 8, общей площадью квартир 1 362, 8 кв.м., общей площадью офисных помещений 689, 2 кв.м., общей площадью чердака – 746, 4 кв.м. 

Срок действия данного разрешения был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил разрешение на реконструкцию недостроенного здания многоквартирного дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (Надстройка четвертого этажа).

Срок действия данного разрешения был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пояснениям истца, до истечения срока действия разрешения на строительство, он возвел на вышеуказанном земельном участке спорный объект недвижимости в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, со следующими жилыми и нежилыми помещениями согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ:

1-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

1. 

38,6 

18,6 

20,0 

4,1 

2. 

63,7 

31,5 

32,2 

3,5 

3. 

38,6 

18,3 

20,3 

7,5 

4. 

37,7 

17,7 

20,0 

3,7 

5. 

47,3 

19,7 

27,6 

- 

6. 

38,7 

18,6 

20,1 

4,1 

Нежилое помещение 

406,8 

- 

- 

- 

Итого по 1-му этажу: 

671.4 

124,4 

140,2 

22,9 

2-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

7. 

105,8 

66,5 

39,3 

7,8 

8. 

36,9 

18,6 

18,3 

7,4 

9. 

94,0 

55,3 

38,7 

- 

10. 

38,5 

18,5 

20,0 

4,1 

23. 

37,9 

18,5 

19,4 

3,9 

24. 

122,6 

62,4 

60,2 

- 

30. 

70,8 

35,9 

34,9 

4,3 

31. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

32. 

37,9 

18,2 

19,7 

7,0 

33. 

66,3 

39,0 

27,3 

3,9 

Итог по 2-му этажу 

667,9 

365,2 

302,7 

45,4 

3-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

11. 

39,0 

18,9 

20,1 

- 

12. 

63,3 

37,7 

25,6 

3,8 

13. 

41,4 

8,3 

33,1 

3,5 

14. 

38,1 

19,7 

18,4 

3,9 

15. 

87,7 

46,5 

41,2 

7,5 

25. 

38,2 

18,5 

19,7 

3,9 

26. 

45,2 

18,8 

26,4 

3,5 

27. 

58,0 

24,2 

33,8 

3,5 

34. 

71,9 

36,4 

35,5 

4,3 

35. 

56,3 

32,5 

23,8 

7,0 

36. 

107.0 

53,6 

53,4 

11,2 

Итог по 3-му этажу 

646,1 

315,1 

331 

52,1 

4-й этаж:

Квартиры 

Общая площадь (кв.м.) 

Жилая площадь (кв.м.) 

Вспомогательная площадь (кв.м.) 

Балкон (кв.м.) 

17. 

38,4 

18,8 

19,6 

4,0 

18. 

63,0 

37,5 

25,5 

3,8 

19. 

40,8 

13,1 

27,7 

3,9 

20. 

37,2 

18,2 

19,0 

3,7 

21. 

44,9 

18,0 

26,9 

3,7 

22. 

38,6 

18,5 

20,1 

4,1 

28. 

86,8 

50,9 

35,9 

7,6 

29. 

56,2 

23,1 

33,1 

3,5 

37. 

70,3 

37,8 

32,5 

3,8 

38. 

57,2 

32,3 

24,9 

7,0 

39. 

39,2 

19,2 

20,0 

7,0 

40. 

66,0 

36,6 

29,4 

3,9 

Итог по 4-му этажу 

638,6 

324 

314,6 

56 

Истец обратился в Управление Государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации на объект «Реконструкция недостроенного здания многоквартирного дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Надстройка четвертого этажа».

Из письма Управления от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в связи с тем, что застройщик в нарушение ст. 52 ГрК РФ не известил Управление о начале строительства объекта капитального строительства, Управление не включило объект в реестр и при строительстве не осуществлялся государственный строительный надзор, Управление не имеет оснований для выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капительного строительства требованиям проектной документации по объекту: «Реконструкция недостроенного здания многоквартирного дома на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Надстройка четвертого этажа». 

Обстоятельства, при которых осуществляется государственный строительный надзор указаны в ст. 52 ГрК РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 52 ГрК РФ следует, что государственный строительный надзор осуществляется:

1) при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, за исключением случая, предусмотренного частью 3.3 статьи 49 настоящего Кодекса;

2) при реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства, в том числе указанных работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, за исключением случая, предусмотренного частью 3.3 статьи 49 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 5 вышеназванной статьи, в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом», а в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен федеральный государственный экологический контроль (надзор), в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление федерального государственного экологического контроля (надзора), извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

5) положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.ч. 1 – 2 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 - 1.3 статьи 48 настоящего Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

6) буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

В связи с изложенным, доводы истца о том, что он не должен был обращаться в Управление в соответствии с положениями ст. 52 ГрК РФ, являются несостоятельными.

Исходя из доводов иска, истец не отрицает, что возведенный им объект капитального строительства является самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (ст.ст. 29 - 32 ЗК РФ); получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ); получение разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (ст. 219 ГК РФ). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения ст. 222 ГК РФ.

Истец не получил соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена п. 3 ст. 222 ГК РФ и является исключением.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Президиум Верховного Суда РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. ДД.ММ.ГГГГ) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Определением Теучежского районного суда Респблики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Экспертный центр «Регион Консалтинг».

Так, заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены несоответствия объекта строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строительным правилам, а именно:

- в соответствии с Сводом правил СП 59.13330.2020 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 904/пр) (с изменениями и дополнениями):

6.2.8 При перепаде высот пола в здании или сооружении следует предусматривать лестницы, пандусы или подъемные устройства, доступные для МГН.

В местах перепада уровней пола в помещении для защиты от падения следует предусматривать ограждения высотой согласно требованиям СП 118.13330;

- в соответствии со Сводом правил СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 127/пр):

5.1.1 К мерам первичной защиты бетонных и железобетонных конструкций относятся:

применение бетонов, стойких к воздействию агрессивной среды и отрицательным температурам, что обеспечивается выбором цемента и заполнителей, подбором состава бетона, снижением проницаемости бетона, применением водоредуцирующих, активных минеральных, воздухововлекающих и других добавок, повышающих стойкость бетона в агрессивной среде и защитное действие бетона по отношению к стальной арматуре, стальным закладным деталям и соединительным элементам; герметизация швов бетонирования гидроактивными профильными жгутами и гидрошпонками в процессе укладки бетонной смеси;

выбор и применение арматуры, соответствующей по коррозионным характеристикам условиям эксплуатации;

защита от коррозии закладных деталей и связей на стадии изготовления и монтажа сборных железобетонных конструкций, защита предварительно напряженной арматуры в каналах конструкций, изготавливаемых с последующим натяжением арматуры на бетон;

соблюдение дополнительных расчетных и конструктивных требований при проектировании бетонных и железобетонных конструкций, в том числе обеспечение проектной толщины защитного слоя бетона и ограничение ширины раскрытия трещин и др.

Морозостойкость бетона должна обеспечиваться мерами первичной защиты.

5.1.2 К мерам вторичной защиты относится защита поверхности бетонных и железобетонных конструкций:

лакокрасочными, в том числе толстослойными (мастичными), покрытиями;

оклеенной изоляцией из листовых и пленочных материалов;

обмазочными, футеровочными и штукатурными покрытиями на основе минеральных и полимерных вяжущих, жидкого стекла и битума;

облицовкой штучными или блочными изделиями;

уплотняющей пропиткой поверхностного слоя конструкций химически стойкими материалами;

обработкой поверхности бетона составами проникающего действия с уплотнением пористой структуры бетона кристаллизующимися новообразованиями;

обработкой гидрофобизирующими составами;

обработкой препаратами - биоцидами, антисептиками и т.п.

5.1.3 Гидроизоляция бетонных и железобетонных конструкций и герметизация (стыков, зазоров, швов и т.п.) как защита от коррозии осуществляется в соответствии с нормативными документами по гидроизоляции.

Кроме того, на листе 17 вышеуказанного заключения судебной экспертизы имеются цветные фотографии, в том числе фасада и торца спорного объекта капитального строительства, на которых вдоль бетонного фундамента имеется протяженная трещина.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УКРФ за дачу заведомо ложного заключения, выводы судебной экспертизы являются аргументированными и обоснованными, имеющиеся в нем выводы экспертом должным образом мотивированы, противоречий не содержат. Экспертиза проведена квалифицированным специалистом, не заинтересованным в исходе дела. Само заключение экспертизы не содержит неполноты или неясностей.

Учитывая изложенные в заключении судебной экспертизы несоответствия объекта строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строительным правилам, суд не может констатировать факт того, что указанные несоответствия не могут не создать угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО1 права собственности на 4-х этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с жилыми и нежилыми помещениями, в соответствии с техническим планом, поскольку суд учитывает, что у истца не только отсутствует акт ввода спорного объекта в эксплуатацию, но и тот факт, что указанный самовольно возведенный объект недвижимости может создать угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку имеет несоответствия строительным правилам.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного требования – о признании права собственности на объект самовольного строительства, в удовлетворении исковых требований в части снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, следует так же отказать, так как данное требование является производным от основного.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Хут ФИО9 к администрации МО «

<

адрес>»:

- о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>;

- о признании за Хут ФИО10 права собственности на 4-х этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с жилыми и нежилыми помещениями, в соответствии с техническим планом, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 06 марта 2024 года. 

Председательствующий