Дело №2-313/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2018 года г. Устюжна

Устюженский районный суд Вологодской области в составе судьи Трещалова В.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя истцов ФИО1 и ФИО6 ФИО3,

представителей ответчика ФИО4 и ФИО5,

при секретаре Прозоркиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, гражданина ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО7 о расторжении Договора №1 о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду от 10 апреля 2017 года и всех дополнительных соглашений к нему и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения № общей площадью ... кв.м., расположенные на первом этаже Бывшего купеческого дома, с кадастровым № по адресу: ..., 

установил:

индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО1 и гражданин ФИО6 обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО7 о расторжении Договора №1 о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду от 10 апреля 2017 года, а также всех дополнительных соглашений к нему и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения № общей площадью 114,6 кв.м., расположенные на первом этаже Бывшего купеческого дома, с кадастровым номером 35:19:0102004:149, по адресу: ....

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между Комитетом по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района и ИП ...4 был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГг. о предоставлении ей недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду, по условиям которого Арендодатель предоставил Ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения № общей площадью ... кв.м., расположенные на первом этаже Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, по адресу ..., являющимся объектом культурного наследия федерального значения ... Помещения были переданы Ответчику по Акту приема- передачи нежилых помещений от 10 апреля 2017г.

На основании протокола № 25 «О проведении открытого конкурса по составу участников с закрытой формой подачи предложений по цене имущества по извещению 061017/0233946/01» от 27 ноября 2017г., Комитет по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района, и ИП ФИО1 заключили Договор № 17 купли-продажи муниципального имущества от 28 ноября 2017г. указанного выше объекта недвижимости, в связи с чем к ИП ФИО1 перешли права Арендодателя по Договору № 1 от 10 апреля 2017г. Между ИП ФИО1, ФИО7 и Комитетом по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района было заключено Соглашение о замене сторон от «01» декабря 2017 г.

В соответствии с Договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 г, гражданин ФИО6 приобрел в собственность ... долю в праве общей долевой собственности на здание Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, общей площадью ... кв.м. по адресу ... на земельный участок площадью ... кв.м, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по адресу: ....

Переход права собственности на указанные объекты был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Дополнительным соглашением от 08 июня 2018 года к Договору №1 от 10 апреля 2017 года № 1 в связи с продажей 1/2 доли здания Ридеру Д.Е. Арендодателями по Договору стали ИП ФИО1 и гражданин ФИО6 

Согласно п. 3.2.16 Договора №1 Арендатор обязуется «в двухмесячный срок с момента заключения настоящего Договора за счет собственных средств застраховать риск утраты (гибели) арендованного имущества с аккредитованной страховой компанией в пользу Арендодателя (Выгодоприобретателя) на весь срок аренды».

Согласно п. 3.2.17 Договора аренды Арендатор обязуется «в трехмесячный срок с момента заключения настоящего Договора за счет собственных средств, произвести государственную регистрацию настоящего Договора, а также проводить государственную регистрацию вносимых изменений и дополнений, касающихся существенных условий Договора. В случае досрочного прекращения договорных отношений Арендатор обязуется в двухнедельный срок произвести за счет собственных средств государственную регистрацию соглашения о расторжении Договора».

10 марта 2018 г. ИП ФИО1 с согласия ФИО6 направили Ответчику претензию, в которой просили предоставить доказательства своевременного исполнения обязательств по Договору № 1 от 10 апреля 2017г, а именно: предоставить сведения о заключении договора страхования риска утраты (гибели) арендованного имущества с аккредитованной страховой компанией в пользу Арендодателя (Выгодоприобретателя) на весь срок аренды; предоставить информацию о выполнении обязательств по государственной регистрации договора аренды; предоставить информацию о заключении договоров с организациями, осуществляющими услуги по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, аварийному обслуживанию и вывозу мусора. В ответ на претензию от 05.04.2018 г. Ответчиком была сообщена следующая информация о том, что договор страхования находится в процессе оформления; предоставлен ряд договоров со снабжающими организациями, некоторые из которых заключены с нарушением сроков, предусмотренных в договоре; уведомление о приостановке государственной регистрации договора аренды.

В связи с этим Истцы полагают, что Ответчик существенно нарушает условия Договора № 1 от 10 апреля 2017г, и он подлежит расторжению. Уведомление о расторжении Договора было направлено Ответчику 10 марта 2018 г. и связано с неисполнением обязательств по страхованию недвижимого имущества и государственной регистрации Договора № 1 от 10 апреля 2017г.

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением о расторжении Договора № 1 от 10 апреля 2017г. и обязании Ответчика освободить занимаемые нежилые помещения № общей площадью ... кв.м., расположенные на первом этаже Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, по адресу ..., (Дело № А13-5916/2018). Определением Арбитражного суда Вологодской области от 19.06.2018 г. к участию в деле в качестве соистца был привлечен ФИО6 Определением Арбитражного суда Вологодской области от 13.07.2018 г., вступившим в законную силу на основании Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 г., производство по делу прекращено в связи с тем, что стало неподведомственно Арбитражном суду. 

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, а также представитель ИП ФИО1 и ФИО6 ФИО3, действующая на основании доверенностей, иск поддержали по указанным в заявлении основаниям, при этом пояснили, что до настоящего времени Договор аренды №1 от 10.04.2017 и все последующие соглашения не прошли государственную регистрацию. Остальные договоры, предусмотренные условиями договора, которые возможно было заключить с ресурсоснабжающими организациями и организациями, оказывающими коммунальные услуги, были заключены с нарушениями сроков, предусмотренных условиями Договора №1. Они полагают, что поскольку договоры по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению заключить было невозможно ввиду отсутствия подключения здания к данным коммунальным сетям, Ответчик должна была обратиться к Арендодателю с заявлением о внесении изменений в Договор №1 в этой части. 

В судебном заседании представители ответчика ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенностей, иск не признали по тем основаниям, что часть договоров, как, например, по теплоснабжению с ООО ММП «Межрайонные ЭТС», аварийному обслуживанию с ООО «Еврогаз», по водоотведению заключить невозможно ввиду отсутствия подключения здания к данным сетям. Договор страхования не могла заключить своевременно, поскольку до страхования объекта ей пришлось устанавливать за свой счет систему автоматической пожарной сигнализации и заключать договор на ее обслуживание, что не являлось ее обязанностью по Договору аренды. В настоящее время все договоры, которые возможно заключить для обслуживания и сохранности арендуемых ею помещений, заключены, Договор аренды находится на стадии регистрации, по поводу которой она в регистрирующие органы обращалась неоднократно, с начала заключения договора аренды, однако регистрирующий орган сначала приостанавливал регистрацию, а затем по истечении срока приостановления регистрации отказывал в регистрации в связи с непредоставлением необходимых документов, как, например, постановки на кадастровый учет земельного участка под зданием, отсутствия технического паспорта на арендуемые помещения и их постановка на кадастровый учет, которые она может получить только от собственника здания. Однако эти нарушения не могут быть признаны существенными по смыслу ст.ст. 450 и 619 ГК РФ.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Комитета по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района не явился, представил отзыв, в котором решение вопроса по данному спору оставлял на усмотрение суда (л.д. 70). 

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, представил отзыв, в котором решение вопроса по данному спору оставлял на усмотрение суда. В отзыве от 26.10.2018 указано, что 17.01.2018 ответчица представила в Управление документы на регистрацию договора аренды от 10.04.2017 №1. 29.01.2018 было принято решение о приостановлении государственной регистрации, а впоследствии 03.05.2018 – об отказе в регистрации. 26.06.2018 ответчиком в Управление были представлены документы на государственный кадастровый учет изменений здания в связи с образованием части объекта недвижимости и на государственную регистрацию Договора аренды №1 от 10.04.2017 и дополнительного соглашения к нему от 08.06.2018. По результатам правовой экспертизы 6.07.2018 было принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета изменений и государственной регистрации права аренды, а впоследствии 12.10.2018 решение об отказе в государственном кадастровом учете изменений и государственной регистрации прав (л.д. 71-74). 

Суд, заслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В силу ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что на основании Договора №1 от 10 апреля 2017 года Комитет по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района предоставил ИП ФИО7 во временное владение и пользование сроком на 5 лет до 06.04.2022 г. нежилые помещения № общей площадью ... кв.м., расположенные на первом этаже Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, по адресу ..., являющимся объектом культурного наследия федерального значения ... Помещение № площадью ... кв.м. предназначено для использования в торговой деятельности, помещение № площадью ... кв.м. для размещения склада под товар, помещения 3 и 4 площадью 26,2 кв.м. под вспомогательную деятельность, помещение № площадью ... кв.м. – коридор. В соответствии с п. 3.2.2, 3.2.16, 3.2.17 данного договора Арендатор должен был в течение 3 рабочих дней со дня подписания договора обратиться в соответствующие организации для заключения договора на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг на срок действия договора, в течение 2 месяцев застраховать риск утраты (гибели) арендованного имущества с аккредитованной страховой компанией в пользу арендодателя на весь срок аренды, в трехмесячный срок произвести государственную регистрацию договора, а также проводить государственную регистрацию вносимых изменений и дополнений, касающихся существенных условий договора (л.д. 18-26). 

По договору купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2017 № 17 право собственности на здание Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, по адресу ..., и на расположенный под ним земельный участок с кадастровым № площадью ... кв. м. перешло к ИП ФИО1 Государственная регистрация права собственности на здание и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 8-17).

В связи со сменой собственника недвижимого имущества между Комитетом по управлению имуществом администрации Устюженского муниципального района, ИП ФИО1 и ИП ФИО7 к Договору №1 от 10.04.2017 заключено 01.12.2017 дополнительное соглашение, согласно которому права арендодателя по указанному Договору переходят к ИП ФИО1 (л.д. 27).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 ИП ФИО1 продала ... долю в принадлежащем ей на праве собственности здании Бывшего купеческого дома, с кадастровым №, по адресу ..., и на расположенный под ним земельный участок с кадастровым № площадью ... кв. м. гражданину Ридеру Д.Е. Государственная регистрация права собственности ФИО6 на ... долю в указанном имуществе и права общей долевой собственности его и ИП ФИО1 произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-33).

В связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 между ИП ФИО1, гражданином ФИО6 и ИП ФИО7 08 июня 2018 года заключено дополнительное соглашение к Договору №1 от 10.04.2017 согласно которому арендодателями по указанному Договору являются совместно ИП ФИО1 и гражданин ФИО6 (л.д. 34).

10 марта 2018 года ИП ФИО1 направила в адрес ИП ФИО7 претензию о предоставлении в течение 30дней копий всех договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, копий счетов за весь период с момента заключения договора аренды, а также копию полиса страхования риска утраты (гибели) арендуемого имущества, копии документов, подтверждающих своевременную государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения от 01.12.2017 (л. д. 35-36).

Из представленных в судебном заседании стороной ответчика документов следует, что адрес земельному участку с кадастровым № присвоен ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г. Устюжна №; договор на сбор, транспортирование и размещение (захоронение) твердых коммунальных отходов – ДД.ММ.ГГГГ, договор энергоснабжения – ДД.ММ.ГГГГ, договор холодного водоснабжения – ДД.ММ.ГГГГ, договор на техническое обслуживание системы автоматической пожарной сигнализации – ДД.ММ.ГГГГ, договор страхования – помещений -ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Еврогаз», ОО ММП «Межрайонные ЭТС» в своих письмах от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указали, что подключение здания по адресу: ... соответствующим сетям невозможно ввиду их отсутствия в данном районе города.

Кроме того, из представленных стороной ответчика в судебном заседании документов следует, что ФИО7 17.01.2018 и 26.06.2018 обращалась с заявлениями в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вологодской области о регистрации договора аренды №1 от 10.04.2017 и последующих дополнительных соглашений к нему, по которым регистрация приостанавливалась, а по истечении срока приостановки ей отказывалось в регистрации 03.05.2018 и 12.10.2018 ввиду отсутствия необходимых документов.

Стороной истцов не представлено каких-либо доказательств существенности допущенных ответчиком нарушений условий Договора аренды №1 от 17.04.2018, связанных с несоблюдением сроков заключения договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, договора страхования риска утраты (гибели) арендованного имущества, его государственной регистрации, которые бы повлекли для них какой-либо ущерб или в значительной степени лишились бы того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суд считает иск не подлежащим удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1, гражданина ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО7 отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Устюженский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 5 декабря 2018 г. 

Председательствующий В.Н. Трещалов