Дело № 2-1548/2019

74RS0038-01-2019-001027-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

С. Долгодеревенское 20 августа 2019 года

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Е.В. Боднарь

при секретаре И.Р. Гредневской,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с иском, в котором просил: 

- признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли-продажи земельного участка № от ДАТА с кадастровым №, расположенного по АДРЕС, заключенный между КУИиЗО Сосновского муниципального района Челябинской области и ФИО2;

- погасить регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по АДРЕС;

- снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым №, номер регистрации № от ДАТА.

В обоснование исковых требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по АДРЕС, на основании определения Сосновского районного суда Челябинской области от ДАТА, которым утверждено мировое соглашение по гражданскому делу №, согласно которому данный участок перешел в собственность ФИО1 Право собственности истца на указанный земельный участок зарегистрировано ДАТА.

При этом названный участок огорожен истцом, ежегодно используется для выращивания овощей.

В марте 2019 года с ним связался ответчик ФИО2 с просьбой освободить земельный участок от ограждения со ссылкой, что данный земельный участок он купил на торгах, проведенных администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области, по итогам которых признан победителем и заключил договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировал право собственности на него, предоставив выписку из ЕГРН.

Истец обратился в администрацию Сосновского муниципального района, где ему пояснили, что произошла ошибка.

Факт того, что земельный участок ответчика практически полностью (на 91%) накладывается на земельный участок истца, подтверждается заключением кадастрового инженера от 16.04.2019 г.

Протокольным определением суда от 25.06.2019 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечен комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца В.Н.Ю. исковые требования с учетом их уточнения поддержала. В ходе рассмотрения дела поясняла, что истец участком пользуется для сельскохозяйственных нужд с 2010 года после регистрации права собственности. Также в 2010 году им было заказано межевание земельного участка, однако до конца работы так и не были завершены, вследствие чего соответствующие сведения о границах участка не были внесены в ГКН.

Ответчик ФИО2 с иском согласился. Пояснил, что приезжал в ноябре 2018 года на земельный участок, на нем имелись столбы, наличие которых на участке пояснили в КУИиЗО Сосновского муниципального района как установленные для удобства покупателей обозревать границы земельного участка. После проведения торгов, заключения договора купли-продажи, регистрации права собственности на участок он в марте 2019 года снова приехал на земельный участок и обнаружил на нем строительный мусор, соседи ему пояснили, что здесь планируется строительство кафе, а также дали телефон ФИО1

Представитель ответчика КУИиЗО Сосновского муниципального района Челябинской области К.Е.А. исковые требования не признал, указав, что схема расположения земельного участка подготавливается на основании документов кадастрового инженера, границы земельного участка истца не были установлены, вследствие чего КУИиЗО Сосновского муниципального района не было известно о существовании данного участка.

Представитель администрации Сосновского муниципального района Челябинской области А.Г.И. пояснила, что администрация района не является надлежащим ответчиком, поскольку торги проводило, договор заключало, деньги получало КУИиЗО Сосновского муниципального района. Полагала, что указанная ситуация возникла вследствие того, что Управление Росреестра по Челябинской области поставило на кадастровый учет вновь образованный земельный участок с кадастровым №, при том, что земельный участок с кадастровым № предоставлялся на основании государственного акта, к которому прикладываются чертежи. Данный государственный акт выдан комитетом по землеустройству по Сосновскому району, полномочия которого в настоящее время у Управления Росреестра по Челябинской области, где хранятся данные госакты. Обладая указанными сведениями, Управление Росреестра по Челябинской области могло отказать в постановке вновь образованного земельного участка на кадастровый учет. Сам по себе земельный участок был свободным, не огороженным, по внешним признакам невозможно было сделать вывод о том, что он занят, столбы просто показывали границу участка. Также указала, что администрация района не была участником дела 2-857/2012, в рамках которого судом было утверждено мировое соглашение, по которому земельный участок с кадастровым номером :451 перешел в собственность ФИО1, а потому не могла знать об указанном участке и его собственнике.

С учетом указанных возражений администрации Сосновского муниципального района представитель истца исключил данный орган местного самоуправления из числа ответчиков, уточнив исковые требования путем внесения изменений в первоначальный иск.

Третьи лица администрация Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание представителей в судебное заседание не направили, извещены.

Управлением Росреестра по Челябинской области представлен отзыв, в котором указывают, что в случае признания сделки недействительной и решения вопроса о применении последствий ее недействительности, соответствующие изменения будут внесены в ЕГРН. Также рекомендовано требование о признании права отсутствующим заменить на погашение регистрационной записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №. Обращено внимание, что надлежащим способом защиты права будет снятие земельного участка с кадастрового учета, а не исключение его координат из ГКН, в связи с чем необходимо применить последствия недействительности сделки в виде снятия земельного участка с кадастрового учета и отразить это в резолютивной части решения суда.

Суд с учетом положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав представителя истца, ответчика ФИО2, представителя ответчика КУИиЗО Сосновского муниципального района К.Е.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, определения Сосновского района Челябинской области от ДАТА является собственником земельного участка с кадастровым №, право зарегистрировано ДАТА, что подтверждается как копией свидетельства о государственной регистрации права от ДАТА, так и материалами реестрового дела.

В материалах реестрового дела на земельный участок с кадастровым № имеется государственный акт, согласно которому данный участок как имеющий площадь 0,1154 га и АДРЕС, был предоставлен постановлением администрации Сосновского района Челябинской области от ДАТА № Ш.С.Н.. Последнему выдан соответствующий государственный акт ЧО № комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Сосновского района Челябинской области.

Названный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДАТА с площадью 1154 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, границы участка не установлены, что подтверждается кадастровым паспортом данного участка от ДАТА.

Впоследствии Ш.С.Н. в лице представителя П.И.Н. продал данный участок ФИО1 по договору купли-продажи от ДАТА.

В производстве Сосновского районного суда Челябинской области находилось гражданское дело № по иску Я.В.Ф., Я.С.О. к ФИО1, Ш.С.Н., А.А.У., администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, в том числе об истребовании земельного участка у ФИО1 со ссылкой на подложность документов о предоставлении участка Ш.С.Н., А.А.У. и выделение данного участка их наследодателю Я.О.В., о чем истцам стало известно из материалов уголовного дела.

В рамках указанного гражданского дела вынесено решение от ДАТА, по делу установлено, что земельный участок по АДРЕС был предоставлен постановлением администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского района Челябинской области от ДАТА № Я.О.В., который умер ДАТА Его наследниками, фактически принявшими наследство, являются Я.В.Ф. и Я.С.О. В ходе возбужденного ДАТА СО при ОВД по Сосновскому району уголовного дела № по факту мошенничества с чужими земельными участками Я.В.Ф. признана потерпевшей, а ФИО1 - гражданским истцом. При этом государственные акты на данный земельный участок, выданные на имя Ш.С.Н. и на имя А.А.У. были признаны судом недействительными, поскольку постановление главы администрации Кременкульского сельсовета № от ДАТА на имя Ш.С.Н. и на имя А.А.У. не выносилось, являлись поддельными. 

Также по данному гражданскому делу вынесено определение от ДАТА об утверждении мирового соглашения, согласно которому истцы отказываются от исковых требований к ФИО1 об истребовании у него земельного участка, за ним сохраняется право собственности на земельный участок с кадастровым №, а ФИО1 выплачивает истцам денежную компенсацию в сумме 400000 руб.

Названные решение и определение суда вступили в законную силу, исполнены, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от ДАТА между Я.В.Ф., Я.С.О. и ФИО1, с указанием о выплате денежной компенсации в сумме 400000 руб. в полном объеме.

Спорный земельный участок с кадастровым № площадью 1057 кв.м был поставлен на кадастровый учет ДАТА, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выписке из ЕГРН он принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДАТА, право зарегистрировано ДАТА, запись регистрации №.

Схема расположения названного участка площадью 1057 кв.м утверждена постановлением администрации Сосновского муниципального района от ДАТА №. Межевой план в результате кадастровых работ по образованию земельного участка по заказу КУИиЗО Сосновского муниципального района подготовлен кадастровым инженером ООО «Ч*» Г.М.Б., что подтверждается материалами реестрового дела на земельный участок с КН:679.

Из представленных как ФИО2, так и КУИиЗО Сосновского муниципального района Челябинской области документов, а также из реестрового дела на спорный земельный участок, следует, что договор купли-продажи от ДАТА между ними был заключен на основании протола о результатах аукциона от ДАТА, распоряжения КУИиЗО Сосновского муниципального района от ДАТА №/ЗО «О продаже в собственность на аукционе земельного участка площадью 1057 кв.м, расположенного по АДРЕС, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1.2 названного договора Продавец (КУИиЗО Сосновского муниципального района) продал земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по АДРЕС, площадью 1057 кв.м, с кадастровым №, для индивидуального жилищного строительства, а Покупатель (ФИО2) купил участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его характеристиками … и уплатил за него установленную п. 2.1 настоящего договора цену продажи.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи согласована цена продажи участка на основании протокола о результатах аукциона от ДАТА и составила 390582,64 руб., оплата которой осуществляется в полном объеме до государственной регистрации права.

Организатором аукциона являлся КУИиЗО Сосновского муниципального района. Спорный участок с кадастровым № был предметом аукциона по лоту №, по которому победителем признан ФИО2 (протокол от ДАТА).

Участок передан Продавцом Покупателю по акту приема-передачи от ДАТА со ссылкой на то, что обязанность по оплате участка выполнена покупателем в полном объеме.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

К числу оснований для возникновения права собственности в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ указан договор купли-продажи.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В данном случае договор купли-продажи земельного участка являлся заключенным, форма договора была соблюдена.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Понятие ничтожной сделки приведено в пункте 2 статьи 168 названного Кодекса – это сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Во всех остальных случаях согласно пункту 1 статьи 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 73-76 Постановления Пленума Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По мнению суда, названная сделка является ничтожной, поскольку нарушает законодательный запрет о праве распоряжаться имуществом только собственника (ст. 209 ГК РФ) и при этом нарушает права третьего лица, не являющегося стороной указанной сделки, в данном случае ФИО1, в связи с чем последний вправе предъявить как требование о признании сделки недействительной (ничтожной), так и о применении последствий ее недействительности (ничтожности) в виде погашения записи о регистрации права собственности ответчика на земельный участок и снятии земельного участка с кадастрового учета.

Факт того, что земельный участок ответчика практически полностью (на 91%) накладывается на земельный участок истца, подтверждается заключением кадастрового инженера от ДАТА, а также ответом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области от ДАТА.

То обстоятельство, что участок огорожен металлическими столбами, подтверждается фотографиями, с датой съемки от ДАТА и ДАТА, представленных ответчиком ФИО2

Учитывая, что КУИиЗО Сосновского муниципального района распорядилось земельным участком с кадастровым №, границы которого совпадают почти полностью с границами земельного участка с кадастровым №, принадлежащего истцу, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) заключенного между ФИО2 и КУИиЗО Сосновского муниципального района договора купли-продажи № от ДАТА.

Соответственно, следует применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым № от ДАТА № и снятии указанного земельного участка с кадастровым № с кадастрового учета.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи № от 28.12.2018 г., заключенный между ФИО2 и комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1075 кв.м по АДРЕС

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок от 01.02.2019 г. №.

Снять указанный земельный участок с кадастровым № с кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Е.В. Боднарь