Дело № 3а-232/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000130-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль                                                                            18 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 013 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО3 является арендатором указанных земельных участков, арендная плата за использование которых рассчитывается на основании сведений об их кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 года N 48-н и составила 730 111, 84 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 730 111, 84 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 729 747, 44 рубля. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость каждого из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на 1 января 2021 года составляет 355 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 на основании доверенности ФИО4 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация Ростовского муниципального района Ярославской области, Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области в судебное заседание своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО3 на основании доверенности ФИО4, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО3 является арендатором следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: ;

земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: ;

земельного участка площадью 10 013 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: .

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Пунктом 1 Решения Думы Ростовского муниципального района от 28.05.2020 года N 35 "Об установлении порядка определения размера арендной платы и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ростовского муниципального района, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Ростовского муниципального района" установлено для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ростовского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, применять Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п в редакции постановления Правительства Ярославской области от 03.04.2020 N 303-п.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договоров аренды №№ 28/19, 29/19 от 6 мая 2019 года, № 85/19 от 19 июля 2019 года, заключенного от имени администрации Ростовского муниципального района Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области с ФИО3, по условиям которых (приложения к договорам) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке на 1 января 2021 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 N 48-н.

Согласно приложению 1 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 06.10.2021 N 48-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 730 111, 84 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 730 111, 84 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 729 747, 44 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость каждого из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 355 000 рублей. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО2 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения); выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при расчете рыночной стоимости земельных участков использован не весь объем доступных рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости, предлагаемых к продаже на дату оценки.

     Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ предложений, приведенных в возражениях Департамента, с обоснованностью которого суд соглашается.

Из пояснений оценщика, подтвержденных содержанием Отчета, следует, что предложенный Департаментом аналог в селе Угодичи Ростовского района Ярославской области отличается от объектов оценки по такой ценообразующей характеристике, имеющей значение для земельных участков под садоводство, как нахождение в пределах организованного поселка.

Предложения в селе Белогостицы и в селе Сулость Ростовского района Ярославской области не приняты оценщиком в расчеты по причине недостаточности информации о них в публичных предложениях. 

Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

В соответствии с требованиями статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 3, 5, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 22, 25 ФСО № 7 Отчет содержит подробное описание порядка отбора аналогов в окончательную выборку. В частности, оценщиком принято решение об исключении из выборки наиболее дорогого и наиболее дешевого аналогов. Данные выводы оценщика обоснованы анализом рынка и постановлены в пределах компетенции оценщика, установленной законодательством об оценочной деятельности. 

Доказательств нарушения данными действиями в рамках Отчета законодательства об оценочной деятельности административным ответчиком суду не представлено. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость каждого из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 355 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО3 с настоящим административным иском в суд – 11 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 (триста пятьдесят пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 018 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 (триста пятьдесят пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 013 кв.м с кадастровым номером №, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 355 000 (триста пятьдесят пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 мая 2022 года