Дело № 2-889/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2017 

<

...>

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Горбова Б.В. при секретаре Бордиян А.Е. с участием: 

истца ФИО1, её представителя ФИО2 (доверенность от 17.02.2017 г.),

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО4 – ФИО5 (доверенности от 03.04.2017 г., 05.04.2017 г.),

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Юдина обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

В исковом заявлении указано, что на основании договора купли-продажи от 14.01.2016 г. Юдина за 8 330 597.50 рублей приобрела у Л-ных квартиру 

<

адрес> После оформления сделки и переезда в квартиру истец обнаружила недостатки, установленные специалистом, - квартира не соответствует строительным и санитарным нормам, имеет самовольную реконструкцию. Кроме того, Юдина считает, что договор купли-продажи был заключён под влиянием заблуждения и обмана. Учитывая данные обстоятельства, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, возвратить стороны сделки в первоначальное положение (Юдиной деньги, ФИО6 квартиру) (л.д. 2-10, 138-143).

В судебном заседании истец Юдина и её представитель требования поддержали, сослались на доводы, изложенные в заявлении.

Ответчики ФИО6 в судебном заседании не присутствовали, уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчиков Л-ных – ФИО5 иск не признала, сослалась на его необоснованность.

Третье лицо Госкомрегистр, привлечённое определением от 20.02.2017 г. (л.д. 126), в судебное заседание своего представителя не направило, уведомлено надлежащим образом.

Выслушав стороны, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о её качестве применяются правила ст. 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены предмета купли-продажи.

В силу ч.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения цены, устранения недостатков, возмещения расходов по устранению недостатков.

В судебном заседании было установлено, что 14.01.2016 г. на основании договора купли-продажи Юдина за 8 330 597.50 рублей приобрела у Л-ных квартиру 

<

адрес> между сторонами подписан передаточный акт квартиры, договор купли-продажи удостоверен нотариусом, переход права собственности от Л-ных к Юдиной зарегистрирован в установленном порядке в Госкомрегистре (л.д. 108-110). 

25.01.2016 г. Юдиной выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (л.д. 46).

Истец просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным в связи с тем, что он заключен с нарушением закона, ст. 222 ГК РФ, запрещающей лицу распоряжаться самовольной постройкой.

Между тем доказательств осуществления ответчиками самовольной постройки не представлено. 

В соответствии со свидетельством о приватизации Государственное учреждение «Детский специализированный санаторий им. А.А. Боброва» передало в собственность ФИО 1, ФИО3, ФИО4, ФИО4 квартиру 

<

адрес> общей площадью 56,3 кв.м. 12.03.2010 года право собственности ответчиков зарегистрировано в бюро технической инвентаризации в установленном законом порядке (л.д. 31).

После смерти ФИО 1, его доля в порядке наследования перешла к ФИО3 (л.д. 35).

Согласно техническому паспорту от 20.09.1996 г., кадастровому паспорту от 28.10.2015 г. однокомнатная квартира имеет общую площадь 56.3 кв.м. в том числе жилую 27.1 кв.м., кухни 5.1 кв.м., ванной 4.1 кв.м., тамбура 4.2 кв.м., застекленной веранды 15.8 кв.м., высота помещений 2.5 м. (л.д. 36-41). 

По условиям договора купли-продажи от 14.01.2016 года Юдина купила у Л-ных однокомнатную квартиру № общей площадью 56.3 кв.м. на первом этаже в 

<

адрес> (л.д. 108).

В соответствии с п.п. 5,6 договора купли-продажи продавцы (ФИО6) передают квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии по передаточному акту, а покупатель принимает квартиру, которую осмотрел до подписания договора, убедился, что квартира находится в исправном, пригодном для проживания состоянии (для использования в качестве жилого помещения), оборудована исправными санитарно-техническими и электротехническими сетями и коммуникациями, замечаний по ее состоянию у покупателя не имеется, покупатель согласен на приобретение квартиры в таком виде (л.д. 108 оборот).

Согласно п.п. 12, 13 договора купли-продажи стороны сознают суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения при отсутствии обстоятельств, вынуждающих совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях, сознают, что сделка не является кабальной, содержание сделки, ее последствия сторонам известны (л.д. 109).

В соответствии с передаточным актом от 14.01.2016 года ФИО6 передали Юдиной квартиру по договору купли-продажи, удостоверенном нотариусом и получили за нее полную стоимость (8 330 597.5 рублей), Юдина удовлетворена техническим и санитарным состоянием квартиры путем ее осмотра, произведенного перед подписанием акта, не обнаружила при осмотре видимых дефектов или недостатков, о которых ей не сообщили продавцы, претензий к техническому состоянию квартиры не имеет и принимает квартиру в том состоянии, как она есть на момент осмотра и передачи по настоящему акту (л.д. 110).

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 25.01.2016 года субъектом права собственности является Юдина, объект права квартира № площадью 56.3 кв.м. в доме №» по адресу: 

<

адрес> (л.д. 46). 

Согласно заключения специалиста от 01.12.2016 г. № 164 сведения, указанные в кадастровом паспорте, техническом паспорте БТИ, правоустанавливающих документах идентичны (этажность, площадь, количество комнат), но не соответствуют техническим данным, установленным при натурном осмотре. Несоответствие заключается в следующем. 

На месте застекленной веранды № 4 площадью 15,8 кв.м. устроено два помещения, это кухня-столовая площадью 15.1 кв.м. и совмещенный санузел площадью 3.5 кв.м. (увеличение площади на 2.8 кв.м.). При этом увеличена площадь застройки веранды с 18.6 кв.м до 28.6 кв.м. Произведена замена стен веранды (из остеклённых на каменные из ракушечника). Из одной комнаты 27.1 кв.м. устроено две комнаты: 16.2 кв.м и 9.6 кв.м. за счет перегородки уменьшилась площадь на 1.3 кв.м. На кухне демонтирована печь, площадь увеличилась с 5.1 до 5.4 кв.м. За счет отделки уменьшилась высота потолков на 10 см и составляет 2.4 метра, должна быть не менее 2.5 м. В нарушение строительных правил не имеется разводки системы отопления и радиаторов отопления, помещение квартиры фактически расположено в цокольном этаже (отметка пола ниже планировочной на 29 см), отмостка проходит по фасаду, откуда осуществляется вход в квартиру. При устройстве двух комнат площадь кухни должна составлять не менее 6 кв.м., фактически – 5.4 кв.м. В нарушение строительных правил одна комната является проходной, в кухне не имеется естественного освещения, отсутствует разводка системы отопления и радиаторы отопления, крепление сантехнического оборудования осуществлено к перегородке с жилой комнатой, вход в санузел через кухню. Реконструкция объектов капитального строительства произведена без разрешительных документов, реконструкция заключается в изменении параметров объекта, в расположении помещений квартиры в цокольном этаже, отсутствии отопления, естественного освещения (в кухне), высота потолков ниже установленного уровня, жилая комната является проходной, вход в санузел осуществляется через помещение кухни, поэтому в соответствии с п.п. 12,22,23,25 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 помещения являются непригодными для постоянного проживания (л.д. 49-71).

Вместе с тем, вывод специалиста о непригодности квартиры для постоянного проживания из-за недостаточного освещения, отсутствия отопления, расположения уровня пола ниже планировочной линии на 29 см, потолков ниже на 10 см, расположения выхода в санузел из помещения кухни и крепление сантехнического оборудования на смежную с комнатой стену опровергается сведениями из технического паспорта, согласно которого с 1996 года квартира используется для постоянного проживания в ней ФИО 1, ФИО3, ФИО4, ФИО4 (л.д. 38-41).

Квартира как объект недвижимости была приобретена истцом в том виде, в каком ею пользовались ответчики. Доказательств того, что приведенные в заключении специалиста недостатки являлись следствием действий ответчиков, не представлено. В какой период произведена реконструкция, специалистом не установлено, вывод о том, что реконструкция произведена накануне заключения договора, сделан специалистом без какого-либо обоснования.

Доказательств возведения ответчиками самовольной постройки не представлено.

Не принимается довод истца и его представителя о том, что при сделке имело место заблуждение покупателя Юдиной.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Истцом Юдиной не было представлено в суд достоверных доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и свидетельствующих о введении истца в заблуждение относительно правовой природы или тождества сделки.

Все существенные условия договора купли-продажи сторонами были согласованы: предмет договора (квартира) по указанному адресу, площадь квартиры, техническое состояние (исправное, пригодное для проживания), в том виде, в котором она была на момент осмотра покупателем.

Договор купли-продажи, передаточный акт истцом собственноручно подписаны. Кроме того истец, находясь в Госкомрегистре, заполнила и подписала заявление о государственной регистрации права на квартиру (л.д. 112). 

Суд также не может согласиться с истцом в том, что при заключении сделки покупатель был обманут.

По смыслу ст. 179 ГК РФ обман в виде намеренного умолчания об обстоятельстве при заключении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда такой обман возникает в отношении обстоятельства, о котором ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Юдина осматривала квартиру, фактическое состояние помещения ответчики не скрывали, все имеющиеся внутриквартирные изменения, в том числе: из одной комнаты устроены две комнаты (разделение гипсокартонной перегородкой), веранда, отсутствие отопления - всё это было на виду. Продавец знал об этом, его всё устроило, каких-либо замечаний в договоре купли-продажи не зафиксировал, в связи с чем, у суда нет законных оснований для вывода об обмане Юдиной.

Ссылка в заключении специалиста на непригодность помещения для проживания основана на нормативно-правовых актах, которые стали действовать на территории Республики Крым только с марта 2014 г., более того все нормативно-правовые акты, которыми специалист обосновывает заключение, введены в действие после вселения Л-ных в указанное жилое помещение. Продавцы-ответчики проживали в квартире на протяжении длительного времени, оформили в собственность названный объект недвижимости, зарегистрировали его в установленном законом порядке как жилое помещение. 

Доводы истца об угрозах со стороны риэлторов, которые её сопровождали, не могут быть приняты как основание признания сделки недействительной. 

Согласно пояснениям истца, данным в судебном заседании, письменным возражениям истца «угрозы» сводились к тому, что риэлторы поясняли Юдиной об отсутствии у них других вариантов квартиры и если ей (Юдиной) не нравится предлагаемая квартира она может вернуться в Москву (л.д. 156). 

Доводы Юдиной, изложенные в письменных объяснениях (л.д. 154-159, 179-182), в том числе о том, что риэлторы информировали её о наличии в квартире трёх обогревателей (по факту оказался один), квартира расположена на значительном расстоянии от моря, около дома мусор и бродячие собаки, телебашня, правового значения для решения вопроса о действительности сделки не имеют, поскольку не относятся к обстоятельствам, влекущем незаконность договора. 

Равно не имеет значения довод Юдиной о незаконности сделки по причине того, что квартира является бывшим помещением санатория. 

Право собственности продавцов (Л-ных) на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, ни кем не оспорено и подтверждено соответствующим свидетельством (л.д. 31-32), в связи с чем, у суда не имеется сомнений в праве продавцов распорядиться квартирой.

Ссылки представителя истца Юдиной - ФИО2 на приложенную судебную практику не могут быть приняты, так как обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при рассмотрении дела, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения. 

Также суд не соглашается с представителем истца о невозможности рассмотрения дела 12.04.2017 г. в связи с изменением правовых оснований иска (ссылками на ст.ст. 178-179 ГПК РФ) (л.д. 138-143).

Представитель истца, изменив (дополнив) правовые основания иска, не изменил его фактические основания, которыми являются конкретные обстоятельства, имевшие место на самом деле. Указание представителем истца какой-либо правовой нормы в обоснование требований не является определяющим при решении судом вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Не могут быть приняты доводы представителя истца о необходимости привлечения в дело в качестве третьих лиц органа опеки и попечительства, а также санатория, на территории которого находится квартира Юдиной (л.д. 183). 

По смыслу ст.ст. 42-43 ГПК РФ третьи лица могут быть привлечены судом в том случае, если решение по делу может отразиться на их правах и обязанностях, а также в случае невозможности рассмотрения дела без их участия.

Таким образом, возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса.

По данному же делу суд разрешает вопрос только о правах и обязанностях истца Юдиной и ответчиков Л-ных. Для разрешения этого вопроса не требуется привлечение указанных третьих лиц.

Поскольку других доводов, которые могли бы повлечь недействительность сделки, не приведено в удовлетворении иска Юдиной следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 14.01.2016 г., применении последствий недействительности сделки отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Крым. Апелляционная жалоба подаётся через Ялтинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17.04.2017 г.

СУДЬЯ ГОРБОВ Б.В