Дело № 2-3/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 марта 2021г. г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Двуреченских С.Д., при секретаре Крупко М.В., с участием истца ФИО1, членов группы ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО5 в защиту прав и интересов группы лиц к ФИО6 о применении последствий ничтожности решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 29 июля 2019г., возложении обязанности восстановить фасад дома, привести прилегающую территорию в первоначальное состояние, 

УСТАНОВИЛ

ФИО5 обратилась в суд с названным иском указав, что является собственником жилого помещения - квартиры № по адресу: 

<

адрес> В августе 2019г. Истцом и участниками группы было обнаружено, что на первом этаже их дома со стороны нежилого помещения № VII были произведены изменения фасада здания, а именно сделан отдельный вход вместо окна, а также изменения земельного участка, находящегося в общедомовой собственности. Указанное помещение принадлежит ответчику ФИО6, а произведенные строительные работы осуществлены на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> от 29 июля 2019г. Вместе с тем, доказательств проведения общего собрания собственников, а также доказательств принятия решения при наличии необходимого кворума не представлено. Фактически решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по названному выше адресу, якобы оформленное протоколом от 29 июля 2019г. Является фикцией, обманом, а значит, противоречит основам правопорядка и нравственности, что в свою очередь свидетельствует о ничтожности такого решения.

Просит применить последствия ничтожности решения, оформленного протоколом от 29 июля 2019г., возложить на ФИО6 обязанность восстановить фасад 

<

адрес> со стороны помещения № VII согласно проектной документации строительства многоквартирного дома; привести прилегающую территорию в первоначальное состояние демонтировав металлические ограждения вдоль устроенной на газоне пешеходной дорожке, демонтировав плиточное покрытие, восстановив газонное покрытие, потому как указанные строительные работы могли быть произведены после принятия соответствующего решения собственниками многоквартирного дома. 

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать, ссылаясь на то, что по согласованию с Управлением Строительного комплекса г.о. Балашиха Московской области и с отделом Архитектуры и Градостроительства ФИО6, являющейся собственником нежилого помещения VII расположенного на первом этаже 

<

адрес> произведена перепланировка в данном нежилом помещении произведена перепланировка, на месте оконного витражного пространства установлена входная дверь в помещение. НА основании решения (разрешения) от 09 августа 2019г. № были проведены работы по перепланировке помещения согласно проекту и техническому заключению. Вследствие перепланировки ни площади, ни конфигурации по произошли. После введения объекта в эксплуатацию помещение используется под магазин продовольственных и промышленных товаров первой необходимости. Для получения разрешения на строительные работы по перепланировке в Администрацию г.о. Балашиха направлялся протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с приложениями по регламенту. На решение Администрации о перепланировке помещения и применение соответствующих последствий, не влияет не предоставленные решения собственников, поскольку отсутствуют правовые основания для получения соответствующего решения общего собрания собственников, выражающегося в согласовании проекта перепланировки. Поскольку ответчик не произвел присоединения каких-либо общих площадей жилого дома к площади своего нежилого помещения, имеющая в доме стена, в которой осуществлялся монтаж проема, сохранена и продолжает выполнять свою функцию. В проекте устройство входной группы предусмотрено таким образом, что нет крыльца, козырька, коллон, лестницы, а устройство тротуара к магазину предусмотрено на землях, не относящихся у общему имуществу собственников данного дома, вход не меняет его функциональное назначение и не препятствует использованию его собственниками дома по назначению.

Третьи лица: Администрация г.о. Балашиха, ООО «Арх-Строй Союз» своих представителей в судебное заседание не направили, извещены. 

Суд, выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.1,2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.1 п.п. 3,4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения(п.3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4).

Согласно п.п.4 ч. 2 ст. 30 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491 в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Толкование данных норм права, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в доме, было неоднократно дано Верховным Судом Российской Федерации.

Так, в пункте 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу № А45-13856/2015, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 № 34-КГ19-9.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Судом установлено, что истец ФИО5 является собственником квартиры № адресу: 

<

адрес> (т.1л.д.13-14). Участники группы лиц, в интересах которых подан иск, также являются собственниками помещений в многоквартирном жилом 

<

адрес> (т.1 л.д.16-102, 174-175, 199-203). 

Ответчик ФИО6 с 06 марта 2020г. является собственником нежилого помещения VII, расположенного на первом этаже в 

<

адрес> (т.1 л.д. 195-196). До указанного времени, с 06 августа 2019г., собственником нежилого помещения было ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (т.1 л.д. 204-207), однако 28 февраля 2019г. между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО6 был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи данного нежилого помещения (т.2 л.д.2-4).

Решением Администрации г.о. Балашиха от 04 августа 2019 года № ФИО6 дано согласие на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения нежилого помещения VII по названному выше адресу в соответствии с представленным проектом (проектной документацией).

Работы по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения выполнены на основании вышеназванного решения, прияты, помещение соответствует ранее согласованной проектной документации, что следует из акта от 14 августа 2019г. №, подписанного председателем приемочной комиссии Администрации г.о. Балашиха и ФИО6 (т.2 л.д.74).

Перепланировка и переустройство выполнялись на основании технического заключения и в соответствии с проектом перепланировки нежилого помещения разработанными ООО «Фортис-Сервис». 

В связи с тем, что для правильного разрешения спора по настоящему иску были необходимы специальные познания в области строительства, определением суда от 17 августа 2020 года по делу была назначена судебная строительн0-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Компромисс-М» (т.2 л.д.69-71).

Из экспертного заключения от 23 ноября 2020 г. следует, что в исследуемом помещении произведен демонтаж подоконной части и произведено обустройство входной группы. Подоконная часть не является несущей, таким образом ее демонтаж не оказывает негативного влияния на общую несущую способность конструкций здания. Выявлены несоответствия проведенного переустройства и перепланировки представленной проектной документации. Переустройство и перепланировка нежилого помещения не соответствует градостроительным и строительным нормам. Выявленные несоответствия устранимы. Для их устранения необходимо привести объект в соответствие с согласованной проектной документацией, а именно необходимо выполнить устройство козырька над вновь образованной входной группой, произвести установку тепловой завесы над вновь образованной входной группой, согласно проектной документации, при этом эксперт считает возможным сохранение внутренней перепланировки объекта в части образования нового помещения. Произведенная перепланировка и переустройство нежилого помещения угрожает жизни и здоровью граждан в части отсутствия защитного козырька над вновь образованной входной группой (т.2.л.д.78-109).

Из пояснений эксперта ФИО7 данных им в судебном заседании следует, что демонтируемая стена является частью фасада и входит в состав общего имущества. 

Таким образом, из совокупности названных доказательств судом установлено, что ФИО6 произведена реконструкция наружной части стены – фасада дома, безусловно входящей в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также установлено металлическое ограждение вдоль вновь обустроенной плиточным покрытием на газоне пешеходной дорожке на придомовой территории.

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 п.1);

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (часть 2 п.2);

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (часть 2 п. 2.1);

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме(часть 2 п.3).

Между тем, ответчиком ФИО6 не представлено допустимых доказательств, подтверждающих проведение строительных работ по переустройству фасадной стены многоквартирного дома и благоустройства земельного участка с согласия собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>.

Вопреки доводам ответчика ФИО6 разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения принадлежащего ей нежилого помещения в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества.

Имеющаяся в материалах дела копия протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от 29 июня 2019г. (т.1 л.д.103-105) оценена судом с позиции ч.ч. 5и 7 ст. 67 ГПК РФ, и не принята во внимание, потому как истцом поставлено под сомнение проведение внеочередного общего собрания собственников помещений 

<

адрес> в форме очно-заочного голосования в период с 15 по 29 июля 2019г. с соблюдением требований, установленных главой 9.1 ГК РФ, ст. ст. 45-47 ЖК РФ. 

В соответствии со ст. 181.5 Гражданского Кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пунктами 1,2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО5 в защиту прав и интересов группы лиц о применении последствий ничтожности решения, оформленного протоколом от 29 июля 2019г. и возложении на ФИО6 обязанности по восстановлению фасада 

<

адрес> со стороны помещения № VII согласно проектной документации строительства многоквартирного дома; приведении прилегающей территории в первоначальное состояние; демонтаже металлических ограждений вдоль устроенной на газоне пешеходной дорожки, демонтаже плиточного покрытия и восстановления газонного покрытия обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Иск ФИО5 в защиту прав и интересов группы лиц к ФИО6 о применении последствий ничтожности решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 29 июля 2019г., возложении обязанности восстановить фасад дома, привести прилегающую территорию в первоначальное состояние – удовлетворить. 

Применить последствия ничтожности решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, оформленного протоколом от 29 июля 2019г. обязав ФИО6:

- восстановить фасад 

<

адрес> со стороны помещения № VII согласно проектной документации строительства многоквартирного дома;

- привести прилегающую территорию в первоначальное состояние демонтировав металлические ограждения вдоль устроенной на газоне пешеходной дорожке, демонтировав плиточное покрытие, восстановив газонное покрытие. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области

Судья С.Д. Двуреченских 

Решение в окончательной форме 

изготовлено 09 апреля 2021г.