Дело № 2-1104/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2021 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Точилина Е.С.

при секретаре Кулманаковой К.С.,

помощник судьи Кованцева А.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Администрации Томского района к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация Томского района обратилась в суд с иском к ФИО8, ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, в котором просила изъять у ответчиков объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В обоснование заявленных требований указала, что ФИО8, ФИО5, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 являются собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. Указанный земельный участок был предоставлен на основании договора аренды земельного участка № от (дата) однократно для завершения строительства объекта. В случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца Администрации Томского района ФИО1 заявленные требования поддержала, пояснила, что уведомление о прекращении договора аренды ответчикам не направлялось, отчета об оценке стоимости объекта незавершенного строительства не представлено.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, пояснили, что участок был предоставлен в 2007 году, потом был заключён договор аренды на новый срок, построен фундамент, коробка, проведено электричество, постелен пол. Строительство не было закончено в срок, потому что на участке стоит вода до июня и строительство ведется только в оставшиеся месяцы летом и осенью. После истечения договора аренды продолжали строительство. Осталось сделать пол, окна, двери, внутреннюю отделку.

Ответчики ФИО8, ФИО5, ФИО6, ФИО7, надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснение лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

В силу части 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный нормативно-правовой акт вступил в силу с 1 марта 2015 года.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года№ 12.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО8, ФИО5, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 являются собственниками объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 % с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано (дата), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от (дата).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от (дата) площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки.

(дата) между Администрацией Томского района и ответчиками заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес> Земельный участок предоставлен в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером № (пункты 1.1, 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на три года, начало действия договора аренды (дата), окончание действия договора (дата).

Таким образом, отношения истца и ответчика по аренде земельного участка возникли после вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввиду чего на них распространяются положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пояснений ответчиков, ими предпринимались действия к продолжению строительства в установленный договором срок, однако, оно не могло быть завершено по обстоятельствам, в том числе, связанными с обстоятельствами от них не зависящими, такими как непроезжая дорога весной-осенью из-за того, что на участке стоит вода.

Данные обстоятельства также подтверждаются фототаблицей, приложенной к акту обследования земельного участка от (дата), предоставленного Управлением земельно-имущественных отношений Администрации Томского района, из которого следует, что на спорном участке возведено одноэтажное деревянное строение на бетонных блоках, из фототаблицы видно, что на участке стоит вода.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО подтвердил, что с сентября 2018 года сделали фундамент и котлован для осушки, построили сруб, крышу сделали в 2019 году, завезли на участок землю, чтобы вода на участке до июня не стояла. Весной-осенью к участку не проехать, так как на участке вода стоит. Осталось сделать пол, окна, двери, отделку. В 2020 году не работали на участке из-за пандемии. В 2021 году сделали двери.

Свидетель ФИО подтвердила, что изначально на участке был лес, его выкорчевывали, отсыпали участок, когда проводили газ, то дорога стала непроезжей, зимой снег не чистят. Глава поселения обещал проложить дренажную трубу, чтобы вода ушла с участка, однако этого не было сделано.

Из письменных пояснений соседей по участку ФИО, ФИО, ФИО следует, что на спорном участке 

<

адрес> производилась планировка, выпиливали лес. С весны до середины лета участок подтопляется, проводились дренажные работы, привозили грунт, отсыпали участок.

Кроме того, Администрацией Томского района уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока действия, в котором сообщалось о прекращении срока договора аренды земельного участка, а также о возможности обращения с заявлением в орган местного самоуправления о предоставлении в собственность земельного участка при наличии на нем объекта недвижимости, завершенного строительством, находящегося у этого лица в собственности, ответчикам не направляло.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ответчиками предпринимались меры к продолжению строительства в установленный договором срок, но завершить строительство не смогли по обстоятельствам, связанным с действиями (бездействием) органов местного самоуправления, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5 раздела III Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития Россииот 20 мая 2015 года № 298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (пункт 1).

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то указанное решение в обязательном порядке должно содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости. Отсутствие доказательств, подтверждающих начальную стоимость продаваемого имущества, свидетельствует о недоказанности заявленных требований и является одним из оснований для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Администрации Томского района к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Точилин Е.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.06.2021