Судья Козлова Ю.В. УИД 39RS0001-01-2024-008891-74

Дело № 2-1067/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-1115/2026

17 февраля 2026 г.

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Гарматовской Ю.В.,

судей Жогло С.В., Теплинской Т.В.,

при секретаре Вишняковой Т.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца ФИО6 и ответчика ООО «Управляющая компания «Комфорт» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 сентября 2025 г., принятое по гражданскому делу по иску ФИО6 к ООО «Управляющая компания «Комфорт» об обязании совершения определенных действий, взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Жогло С.В., объяснения представителя истца ФИО6 - ФИО7, поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца и возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Комфорт» ФИО8, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшего против доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Комфорт» (далее - также ООО «УК «Комфорт»), в его обоснование указав, что она является собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Управление данным многоквартирным домом осуществляет управляющая организация ООО «Управляющая компания «Комфорт». С 2022 года система отопления в принадлежащем ей нежилом помещении находится в неисправном состоянии, вследствие чего температурный режим в данном помещении не соответствует нормативным требованиям, что влечет за собой образование влаги и порчу имущества в этом помещении. Полагает, что неисправность системы отопления в указанном нежилом помещении является следствием ненадлежащего содержания управляющей организацией общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив исковые требования, ФИО6 просила:

возложить на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанность обеспечить нормативную температуру воздуха в помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, взыскать с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда в данной части;

взыскать с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 убытки в размере стоимости ремонтных работ в размере 8 645,77 рублей;

возложить на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанность для предотвращения промокания стены внутри нежилого помещения № № осуществить полное вскрытие покрытий полов и стяжки пола на участках прокладки трубопроводов отопления с последующим ремонтом негерметичных участков и восстановлением отделки, либо прокладку специализированной организацией дублирующих трубопроводов отопления открытым способом от существующего теплогенератора (газового котла) в полном объеме в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда в данной части;

взыскать с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены АО «Калининградгазификация», МП «Калининградтеплосеть», ООО «Восточный жилой район» и ФИО9

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 сентября 2025 г. исковые требования ФИО6 удовлетворены частично, постановлено:

взыскать с ООО «УК Комфорт» в пользу ФИО6 материальный ущерб, причиненный затоплением нежилого помещения, в размере 8 645,77 рублей;

обязать ООО «УК Комфорт» устранить протечки в нежилом помещении №, с кадастровым номером №, по адресу 

<

адрес>, а именно выполнить ремонтные работы текущего характера:

- по демонтажу покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около участка намокания - 2 м2,

- по демонтажу покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около общей стены с помещением № № - 1м2,

- заменить участки трубопроводов подачи и обратки на аналогичные по диаметру и материалу - 6 м.п.,

- восстановить ранее демонтированные стяжки и отделочные покрытия пола в полном объеме;

взыскать с ООО «Комфорт» в пользу ФИО6 судебную неустойку в размере 300 рублей в день за каждый день неисполнения решения суда в части производства работ по устранению протечек в нежилом помещении №;

взыскать с ООО «Комфорт» в пользу ФИО6 штраф в размере 4 323 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 000 рублей;

возвратить ФИО6 государственную пошлину в размере 8 079 рублей;

в остальной части иска ФИО6 отказать.

Не согласившись с данным решением суда, истец ФИО6 подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, удовлетворив ее исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ФИО6 сослалась на несогласие с выводами суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований, указывая, что обеспечение нормативного температурного режима в помещении многоквартирного дома является обязанностью управляющей организации, такой температурный режим должен быть обеспечен, в том числе надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Считает, что судом допущено процессуальное нарушение, выразившееся в непривлечении к участию в деле специализированной некоммерческой организации Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Не согласившись с данным решением суда, ответчик ООО «Управляющая компания «Комфорт» подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ООО «Управляющая компания «Комфорт» указал, что согласно проекту многоквартирного дома, общедомовая система отопления в нем отсутствует, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решение о включении в состав общего имущества теплогенератора и сетей теплоснабжения нежилых помещений не принималось, тариф на содержание и текущий ремонт системы отопления нежилых помещений не утверждался. Отопление жилых помещений в данном многоквартирном доме производится посредством индивидуальных двухконтурных газовых котлов, не являющихся общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с изложенным считает, что инженерная система отопления в принадлежащем ФИО6 нежилом помещении не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, а потому управляющая организация не обязана обеспечивать ее содержание.

Определением суда от 11 декабря 2025 г. истцу ФИО6 и ответчику ООО «Управляющая компания «Комфорт» восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционных жалоб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО6 - ФИО7 доводы апелляционной жалобы истца поддержала и возражала против доводов апелляционной жалобы ответчика, представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Комфорт» ФИО8 доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

Другие лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1 и 2 статьи 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1); лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2).

Из изложенного следует, что установленная статьей 1064 Гражданского кодекса РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт причинения ущерба, размер причиненного вреда, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1); надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе безопасность имущества физических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1.1); состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2).

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подпункту «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, принятым по гражданскому делу по заявлению о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в удовлетворении заявленного требования было отказано.

Данным решением Верховного Суда Российской Федерации установлено, что по смыслу пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 Жилищного кодекса РФ).

Системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Также в данном решении Верховного Суда Российской Федерации указано, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Письмом Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.12.2024 № 78814-ДН/04 разъяснено, что из положений пункта 4 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и пунктов 6 и 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме следует, что теплопотребляющей установкой в многоквартирном доме является вся внутридомовая система отопления, а не отдельные радиаторы отопления в помещениях такого многоквартирного дома.

Пунктом 6 указанных Правил не установлена граница между элементами системы отопления, входящей в состав общего имущества, и элементами системы отопления, находящимися в индивидуальной собственности собственника конкретного помещения. Таким образом, вся система отопления является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, в случае если на отводах от трубопровода (стояка) отопления к радиатору отопления, находящемуся в помещении и предназначенному для отопления исключительно указанного помещения, имеются запорно-регулировочные краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя в радиатор отопления и демонтировать такой радиатор, тогда указанный радиатор принадлежит на праве собственности собственнику соответствующего помещения.

Таким образом, согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

В указанном случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью собственника помещения, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что внутридомовая система отопления до первого отключающего устройства, а также само это устройство, включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (пункт 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Пунктом 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 18 данного Минимального перечня, к общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, отнесены, в том числе проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации.

В силу пункта 19 указанного Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах, отнесены: испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки); удаление воздуха из системы отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ и статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Ранее нежилое помещение площадью 281,8 кв.м, имеющее кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежало на праве собственности ФИО1 (т. 2, л.д. 8-9, 10).

Из данного помещения были образованы два помещения: помещение № № площадью 168,7 кв.м, с кадастровым номером №, право собственности на которое 06.03.2018 зарегистрировано на имя ФИО2 на основании договора купли-продажи от 26.02.2018 (т. 2, л.д. 4-5), и помещение № № площадью 107,8 кв.м, с кадастровым номером №, право собственности на которое 18.05.2017 зарегистрировано на имя ФИО3, которой впоследствии была присвоена фамилия Фильчак (т. 1, л.д. 11-15).

Управление указанным многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Комфорт» на основании договора управления многоквартирным домом от 09.01.2017 г. (т. 1 л.д. 111-116).

ФИО6 неоднократно обращалась в адрес управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Комфорт» с жалобами по поводу неисправности системы отопления в принадлежащем ей нежилом помещении.

26.12.2022 ФИО6 обратилась с претензией в ООО «Управляющая компания «Комфорт», указав, что в ее нежилом помещении не работает система отопления (т. 2, л.д. 35-37).

Согласно ответу ООО «Управляющая компания «Комфорт» на данную претензию ФИО6, отопительная система в ее помещении не является общим имуществом в многоквартирном доме, в связи с чем ей было предложено выполнить ремонтные работы за свой счет (т. 2, л.д. 38).

Аналогичный ответ был дан ООО «Управляющая компания «Комфорт» на претензию ФИО6 от 10.01.2024 (т. 2, л.д. 39).

30.08.2024 ФИО6 обратилась в ООО «Управляющая компания «Комфорт» с досудебной претензией, указав, что в принадлежащем ей нежилом помещении на стене образовалась влага и началось вздутие настенного покрытия, просила устранить причину образования влаги (т. 1, л.д.48-50).

На данную претензию ФИО6 ООО «Управляющая компания «Комфорт» в ответе от 13.09.2024 сообщило о том, что мастером участка будет проведен осмотр нежилого помещения (т. 1, л.д. 51).

01.10.2024 ФИО6 обратилась в ООО «Управляющая компания «Комфорт» с заявлением, в котором указала, что в её нежилом помещении отсутствует отопление, просила составить акт, а также указать причины отсутствия отопления (т. 1, л.д. 16).

03.10.2024 ООО «Управляющая компания «Комфорт» в ответ на данное заявление ФИО6 сообщило, что 07.10.2024 мастером участка будет обеспечен доступ эксперта в теплогенераторную, заявка на включение отопления принята в работу, подключение будет осуществлено в кратчайшие сроки (т. 1, л.д. 17).

17.10.2024 ООО «Управляющая компания «Комфорт» в ответ на обращение ФИО6 сообщило, что отопление в ее помещение обеспечивается одним газовым котлом, который предназначен только для данного помещения и не является общим имуществом. При подключении данного котла к общедомовой системе холодного водоснабжения обнаружена течь. После ремонта котла подключение его к системе ХВС будет осуществлено в кратчайшие сроки (т. 2 л.д. 53).

20.12.2024 ФИО6 обратилась в ООО «Управляющая компания «Комфорт» с очередной жалобой на отсутствие отопления в принадлежащем ей помещении (т. 2, л.д. 46).

Согласно ответу ООО «Управляющая компания «Комфорт» от 26.12.2024 на данную жалобу ФИО6, в помещение № № отопление подается от котла, который отапливает помещение магазина канцтоваров (собственник ФИО9) и нежилое помещение истца, что создает дополнительную нагрузку на него. Ввиду наличия утечки теплоносителя в системе отопления одного из трёх помещений происходит автоматическое отключение оборудования котла. Также указано, что указанный котел не является общим имуществом (т. 2, л.д. 47).

20.09.2017 между ОАО «Калининградгазификация» (Специализированная организация) и ООО «Управляющая компания «Комфорт» (Потребитель) заключен договор № 17/11-565-2017 на техническое и аварийное обслуживание объекта газоснабжения коммунально-бытовых потребителей, предметом которого является оказание Специализированной организацией услуг по техническому и аварийному обслуживанию газового оборудования, установленного на объекте газопотребления (от места присоединения к газораспределительной сети), находящегося в принадлежности Потребителя услуг на законных основаниях, расположенного по адресу: 

<

адрес> (теплогенераторная магазина и офисов»). При этом обслуживание, ремонт и наладка систем отопления Специализированной организацией не производится.

В приложении к данному договору указано, что техническое обслуживание включает техническое обслуживание газового счетчика, проверку герметичности внутреннего газопровода и газового оборудования (т. 2, л.д. 80-83).

Для разрешения вопросов о причинах намокания стены в принадлежащем ФИО6 нежилом помещении, о способах устранения данного намокания и стоимости восстановительного ремонта помещения определением суда первой инстанции по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» № 52/С от 20.08.2025, данному по результатам производства указанной экспертизы, причиной протечек (намокания стены) в нежилом помещении № № с кадастровым номером № в доме № № по 

<

адрес> являются протечки теплоносителя (воды) из негерметичных трубопроводов отопления, проложенных скрыто в кожухах в стяжке пола.

При эксплуатации системы отопления административных помещений № № и № № происходит непрерывная утечка теплоносителя, система не держит рабочее давление, не герметична.

Эксперт пришёл к выводу о том, что образованию дефектов способствуют многочисленные протечки теплоносителя через негерметичные участки трубопровода отопления, проложенного скрыто в стяжке пола.

При прокладке трубопроводов отопления в период строительства жилого дома в слое утеплителя были вырезаны участки, в результате чего слой утеплителя препятствует проникновению влаги от протечек теплоносителя в верхние слои стяжки и ее распространению на соседние участки, увлажнение кладки стен происходит путем капиллярного подсоса и фильтрации теплоносителя (воды), кроме того, массовых отслоений покрытия пола из керамической плитки не наблюдается, что тоже типично при указанном механизме намокания.

Определить точные места протечек без полного вскрытия покрытия пола и стяжки на участках прокладки трубопровода отопления не представляется возможным, так как даже при использовании специализированного оборудования при наличии слоя утеплителя высокой плотности данные будут малоинформативны и способствовать только вероятностному выводу.

Определить, в связи с какими дефектами произошла разгерметизация системы отопления (на этапе проектирования, строительно-монтажных работ при строительстве дома, в период эксплуатации или в результате ненадлежащего обслуживания оборудования) не представляется возможным на основании имеющихся сведений.

Система отопления первого этажа, состоящая из теплогенераторов и трубопроводов отопления, проложенных скрыто и из которых происходило излитие теплоносителя, на момент осмотра является общим имуществом нежилых встроенных административных помещений в доме № № по 

<

адрес>. Несмотря на то, что данный многоквартирный дом не подключен к системе центрального теплоснабжения (отопление квартир в доме осуществляется от индивидуальных двухконтурных котлов с установкой индивидуального газового счетчика), но отопление нежилых встроенных административных помещений № № и № № осуществляется от единого газового котла, расположенного в теплогенераторной, помещение которой является общедомовым имуществом.

Кроме того, все нежилые встроенные административные помещения первого этажа имеют общий счетчик газоснабжения, потребление и тарификация рассчитывается согласно общей площади, а не по фактически потребленному объёму в каждом из помещений. Определение фактически потребленного теплоснабжения в каждом из административных помещений при отсутствии индивидуальных приборов учета не представляется возможным.

В настоящий момент отопление всех нежилых помещений первого этажа осуществляется от одного газового котла по временной схеме.

Обслуживание теплогенератора (ремонт, регулировка) и системы отопления помещений первого этажа фактически осуществляется управляющей организацией, собственники встроенных административных помещений первого этажа доступа к теплогенератору не имеют.

Устранение выявленных протечек в нежилом помещении № № с кадастровым номером № возможно путем частичной перекладки системы трубопроводов отопления, расположенных скрыто около участка намокания как со стороны помещения № №, так и со стороны нежилого помещения № №, для чего необходимо выполнить следующие работы текущего характера:

- демонтаж покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около участка намокания ~2 м2;

- демонтаж покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около общей стены с помещением № № ~1 м2;

- замена участков трубопроводов подачи и обратки на аналогичные по диаметру и материалу - 6 м.п.;

- восстановление ранее демонтированных стяжки и отделочного покрытия пола в полном объеме.

Эксперт отметил, что для устранения всех протечек и восстановления герметичности и работоспособности системы отопления в целом в нежилых помещениях № № и № № необходимо полное вскрытие покрытий полов и стяжки пола на участках прокладки трубопроводов отопления с последующим ремонтом негерметичных участков и восстановлением отделки либо прокладка специализированной организацией дублирующих трубопроводов отопления открытым способом от существующего теплогенератора (газового котла) в полном объеме, что по своему объему является капитальным ремонтом системы отопления нежилых помещений.

Стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения № № составляет 8 645,77 рублей (т. 2, л.д. 118-148).

Данное заключение эксперта судом первой инстанции правомерно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства для обоснования своих выводов, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание проведенного исследования, осмотра объекта исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимые образование и квалификацию.

Допрошенная судом первой инстанции эксперт ФИО4, проводившая указанную экспертизу, в целях разъяснения данного ею заключения, пояснила, что отопление нежилых встроенных административных помещений № № и № № осуществляется от единого газового котла, расположенного в теплогенераторной, помещение которой является общедомовым имуществом. Все нежилые встроенные административные помещения первого этажа имеют общий счетчик газоснабжения, потребление и тарификация по которому рассчитывается согласно общей площади, а не фактически потребленному объему газа в каждом из помещений. Определение фактически потребленного объема газа для обеспечения теплоснабжения каждого из помещений при отсутствии индивидуальных приборов учета не представляется возможным. В настоящий момент отопление всех нежилых помещений первого этажа осуществляется от одного газового котла по временной схеме. Обслуживание теплогенератора (ремонт, регулировка) и системы отопления помещений первого этажа фактически осуществляется управляющей организацией, собственники встроенных нежилых помещений первого этажа доступа к теплогенератору не имеют. Система отопления первого этажа, состоящая из теплогенераторов и трубопроводов отопления, на момент осмотра является общим имуществом нежилых помещений.

Установив, что теплогенератор и трубопроводы отопления обеспечивают отопление нескольких нежилых помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, на основании приведенных выше правовых норм суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика ООО «Управляющая компания «Комфорт», пришел к правомерному выводу о том, что данные теплогенератор и трубопроводы отопления являются общим имуществом собственников помещений в данном многоквартирном доме, обязанность по содержанию которого в исправном состоянии возложена на управляющую организацию.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, правильно оценив исследованные доказательства, обоснованно исходил из того обстоятельства, что образование влаги в принадлежащем ФИО6 нежилом помещении произошло вследствие протечки теплоносителя (воды) из негерметичных трубопроводов отопления, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, что стало возможным ввиду ненадлежащего исполнения управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Комфорт» своих обязанностей по содержанию общего имущества, в связи с чем правильно признал ответчика ООО «Управляющая компания «Комфорт» лицом, по вине которого ФИО6 причинен ущерб, и которое несет ответственность по возмещению причиненного ФИО6 ущерба.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 в возмещение причиненного ей ущерба, вследствие образования влаги в принадлежащем ей помещении, в размере 8 645,77 рублей.

Размер причиненного ФИО6 ущерба в сумме 8 645,77 рублей определен судом на основании заключения эксперта, признанного достоверным и допустимым доказательством.

Доказательств иного размера ущерба ответчиком не представлено и на наличие таковых доказательств он не ссылался.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО6 о возложении на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанности для предотвращения промокания стены внутри нежилого помещения № № осуществить полное вскрытие покрытий полов и стяжки пола на участках прокладки трубопроводов отопления с последующим ремонтом негерметичных участков и восстановлением отделки либо прокладку специализированной организацией дублирующих трубопроводов отопления открытым способом от существующего теплогенератора (газового котла) в полном объеме и производного от данных исковых требований требования о взыскании с ООО «Управляющая компания «Комфорт» судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в данной части, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы истца ФИО6, обоснованно исходил из того обстоятельства, что производство указанных работ представляет собой капитальный ремонт, проведение которого не является обязанностью управляющей организации.

Согласно заключению эксперта, данные работы представляют собой производство капитального ремонта.

В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом на управляющую организацию возложена обязанность по выполнению работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, согласно перечню, являющемуся приложением к договору.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, общим собранием собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме не принималось решение о производстве указанных работ по капитальному ремонту.

В противоречие с доводами апелляционной жалобы истца ФИО6, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ее исковых требований о возложении на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанности обеспечить нормативный температурный режим в принадлежащем ей нежилом помещении, поскольку для обеспечения нормативного температурного режима необходимо восстановление герметичности и работоспособности системы отопления в указанном нежилом помещении, то есть, согласно заключению эксперта, требуется выполнение работ капитального характера, производство которых в обязанности управляющей организации не входит.

Учитывая, что заявленные ФИО6 исковые требования о возложении на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанности выполнить указанные работы направлены на предотвращение промокания стены внутри принадлежащего ей нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязанности в целях устранения намокания стены выполнить работы текущего характера: по демонтажу покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около участка намокания - 2м2, по демонтажу покрытия пола из керамической плитки и нижерасположенной стяжки пола в помещении № № около общей стены с помещением № 1в-1ж - 1м2, по замене участки трубопроводов подачи и обратки на аналогичные по диаметру и материалу - 6 м.п., по восстановлению ранее демонтированных стяжки и отделочного покрытия пола в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, если такие действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Однако в решении суда не установлен срок, в течение которого ООО «Управляющая компания «Комфорт» должно быть исполнено решение суда о выполнении возложенных на него ремонтных работ текущего характера.

С учетом объема и характера работ, выполнение которых необходимо для исполнения ООО «Управляющая компания «Комфорт» указанной обязанности, судебная коллегия полагает, что срок 2 месяца со дня вступления решения суда в законную силу является разумным и достаточным для исполнения ООО «Управляющая компания «Комфорт» данной обязанности.

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о необходимости дополнения решения суда указанием о том, что решение суда в части выполнения ООО «Управляющая компания «Комфорт» возложенных на него ремонтных работ текущего характера должно быть исполнено в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Согласно части 3 статьи 206 ГПК РФ, суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению решения суда в части выполнения возложенных на него ремонтных работ текущего характера суд первой инстанции взыскал с него судебную неустойку на случай неисполнения решения суда при наличии к тому правовых оснований.

Размер взысканной с ответчика судебной неустойки в сумме 300 рублей за каждый день неисполнения решения суда определен судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, с учетом характера подлежащей исполнению ответчиком обязанности.

При этом решение суда подлежит дополнению указанием о том, что судебная неустойка подлежит взысканию по истечении срока, установленного для выполнения ООО «Управляющая компания «Комфорт» вышеуказанных ремонтных работ текущего характера.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца ФИО6, с учетом характера спорных правоотношений оснований для привлечения к участию в деле специализированной некоммерческой организации Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» не имелось.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Использование ФИО6 принадлежащего ей нежилого помещения для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является необходимым условием для применения к возникшим правоотношениям положений Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и взыскания в ее пользу штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, 18 августа 2015 г. ФИО6 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом ее предпринимательской деятельности является образование дополнительное детей и взрослых.

На основании представленного в материалы дела договора аренды № 3 от 20 октября 2024 г. ФИО6, действуя в качестве индивидуального предпринимателя, передала вышеуказанное принадлежащее ей нежилое помещение в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО5 (т. 1, л.д. 225-231, 232).

Согласно объяснениям представителя ФИО6 в суде апелляционной инстанции, ранее указанное нежилое помещение использовалось ФИО6 для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию дополнительных образовательных услуг, в настоящее время, в связи с наличием недостатков отопления, данное нежилое помещение сдается ФИО6 в аренду.

Таким образом, поскольку указанное принадлежащее ФИО6 нежилое помещение не предназначено для использования исключительно для ее личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением ею предпринимательской деятельности, ФИО6 не является в рассматриваемых правоотношениях потребителем услуг применительно к Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в связи с чем на данные правоотношения не подлежит распространению Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В этой связи взыскание с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 4 323 рублей не основано на законе, в связи с чем решение суда в данной части на основании на основании статьи 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 сентября 2025 г. отменить в части взыскания с ООО «Управляющая компания «Комфорт» в пользу ФИО6 штрафа в размере 4 323 рублей.

Это же решение суда дополнить указанием о том, что данное решение суда в части выполнения ООО «Управляющая компания «Комфорт» возложенных на него ремонтных работ текущего характера должно быть исполнено в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

То же решение суда дополнить указанием о том, что судебная неустойка подлежит взысканию по истечении срока, установленного для выполнения работ.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи