УИД 58OS0000-01-2024-000244-10 Дело № 3а-4/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

14 ноября 2024 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 1 ноября 2024 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение) и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, общей площадью 9 713,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-выставочный комплекс, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении об отказе в установлении рыночной стоимости, затрагивает права административного истца как прежнего собственника объекта недвижимости, поскольку налог на доходы от его продажи исчислен налоговым органом исходя из кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 258 814 820 рублей на основании отчёта об оценке от 27 сентября 2024 года №, выполненного специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты>. 

В ходе подготовки дела к рассмотрению в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО2

Определением Пензенского областного суда от 28 ноября 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии представленного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 сентября 2024 года. 

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта 

<

данные изъяты> от 25 декабря 2024 года № (далее – заключение эксперта от 25 декабря 2024 года №) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 9 января 2025 года производство по делу возобновлено. 

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО3, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили заявление об уточнении требований административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 25 декабря 2024 года № – 297 977 000 рублей, а также заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие стороны административного истца.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО4 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, разрешение требования об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной оставила на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ранее представленные возражения.

Заинтересованные лица ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены, в заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие, обеспечили явку представителя. 

Представитель заинтересованных лиц общества с ограниченной ответственностью «Молл» (далее – ООО «Молл»), ФИО5, ФИО2 - ФИО6 в судебном заседании просила об удовлетворении требований административного искового заявления. 

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрацияг. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО7, ППК «Роскадастр» ФИО8, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО9 поступили отзывы на иск и заявления, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 154-170).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 22 ноября 2023 года № 24-97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест» и составила 439 355 811,44 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 ноября 2024 года № (том 1 л.д. 124).

При обращении 3 октября 2024 года в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с указанным выше заявлением административный истец представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (торгово-выставочный комплекс) с кадастровым № по состоянию на 26 сентября 2024 года составила 258 814 820 рублей.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости. 

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). 

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2023 года, а также выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 15 ноября 2024 года №, ФИО1 в период с 21 декабря 2020 года по 8 апреля 2024 года являлся собственником 1/2 доли нежилого здания – торгово-выставочного комплекса, общей площадью 9 713,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 18-21, 105-106).

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2023 года, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель) следует, что цена нежилого здания – торгово-выставочного комплекса с кадастровым №, общей площадью 9 713,9 кв.м (доли в праве 1/2) определена в размере 96 000 000 рублей.

Плательщиками налога на доходы физических лиц, согласно статье 207 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. 

К числу доходов от источников в Российской Федерации, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, статья 208 Налогового кодекса Российской Федерации относит доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (абзац второй подпункта 5 пункта 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определённая на дату его постановки на государственный кадастровый учёт), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Как собственник доли в праве общедолевой собственности объекта недвижимого имущества в период менее пяти лет, осуществивший продажу указанного объекта по цене договора менее кадастровой стоимости, ФИО1 несёт обязанность по уплате налоговых платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость. 

Как следует из обстоятельств дела, 3 октября 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт от 27 сентября 2024 года №, выполненный специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 сентября 2024 года составила 258 814 820 рублей (том 1 л.д. 30-94).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 1 ноября 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 150-153).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта от 25 декабря 2024 года № отчёт об оценке, подготовленный специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта специалистом-оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «в», «д» пункта 11, подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, каких-либо возражений суду не представили. 

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты> от 27 сентября 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 сентября 2024 года составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 1 ноября 2024 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 сентября 2024 года (дата оценки нежилого здания, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 28 ноября 2024 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии объекта недвижимости с кадастровым №, определённой специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты> в отчёте об оценке от 27 сентября 2024 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату. 

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 25 декабря 2024 года № следует, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 26 сентября 2024 года составляет 297 977 000 рублей.

Стоимость спорного объекта недвижимости, определённая специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты> в отчёте об оценке от 27 сентября 2024 года №, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Представитель административного истца, согласившись с выводами заключения эксперта, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы. 

Сторона административного ответчика после допроса эксперта согласилась с выводами судебной экспертизы, не поддержав доводы письменных возражений.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (нежилого здания), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и сравнительного подходов к оценке.

Экспертом установлено, что объект оценки относится к объектам торговли и схожего с ним назначения, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении имущества, советующего объекту исследования.

Первоначально экспертом определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости (объекта капитального строительства и земельного участка) доходным подходом. При этом экспертом был использован метод прямой капитализации, поскольку объект оценки не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию, кроме того фактическое использование соответствует их наиболее эффективному использованию. В целях определения потенциального валового дохода экспертом отобраны три объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Проведенные корректировки сгладили различия между объектом оценки и аналогами. Для определения чистого дохода из валового дохода вычтены процент недозагрузки помещений и операционные расходы Полученный результат поделён на коэффициент капитализации. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, экспертом после проведения анализа рынка путём применения метода сравнения продаж отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, при оценке сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение - для всех объектов-аналогов, на площадь - для всех объектов-аналогов, на время продажи/предложения - для всех объектов-аналогов, на местоположение - для всех объектов-аналогов, на наличие строений, сооружений, требующих демонтажа - для всех объектов-аналогов, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость земельного участка.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена путём вычитания из полученного результата рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит расчёты показателей, на основании которых произведена оценка доходным подходом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере 297 977 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 3 октября 2024 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о возмещении понесённых судебных расходов. 

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично. 

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 1 ноября 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 9 713,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-выставочный комплекс, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненного специалистом-оценщиком 

<

данные изъяты>., отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 9 713,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-выставочный комплекс, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 26 сентября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 297 977 000 (двести девяносто семь миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной считать 3 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29 января 2025 года.

Судья Е.М. Шелахаева