Дело №а-254/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 августа 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Ахмировой А.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 24 042 кв.м., в размере 16 516 854 рублей по состоянию на 01 января 2020 года на период с 01 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки. 

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 25 121 726 рублей 22 копейки. Кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, нарушает права истца, влечет увеличение обязательств по уплате арендных платежей, которые исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определением Челябинского областного суда от 28 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности от 14 мая 2021 года (том 1 л.д. 134), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно отчету об оценке.

Представитель Министерства имущества Челябинской области ФИО3 действующая на основании доверенности от 09 января 2020 года (том 2 л.д. 138), в судебном заседании против удовлетворения исковых требований по результатам судебной экспертизы не возражала.

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц администрации г. Челябинска, ОГБУ "Государственная кадастровая оценка по Челябинской области", Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 64-67, 68-123), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года составила 25 121 726 рублей 22 копейки (том 1 л.д. 63).

07 апреля 2021 года ФИО1 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением от 06 мая 2021 года № 1 479 заявление было отклонено (том 1 л.д. 130-131).

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, а именно использованы предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки (стр. 43-44, 62-63 отчета об оценке № 2903202111/А). Нарушение п. 11 ФСО № 7. 

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 2903202111/А, изготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года составляет 16 516 854 рубля (том 1 л.д. 8-62). 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика Министерства имущества Челябинской области было подано ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением суда от 22 июня 2021 года была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Первая оценочная компания» ФИО5.

Согласно заключению № 21/07/012, отчет об оценке земельного участка № 2903202111/А от 29 марта 2021 года, выполненный ИП ФИО4, не достоверен; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составила 20 960 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года (том 2 л.д. 5-145).

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Для формирования вывода о достоверности/недостоверности отчета об оценке эксперт провел исследование отчета об оценке, в том числе на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Экспертом выявлены недостатки, существенно влияющие на достоверность величины рыночной стоимости, в связи с чем отчет об оценке от 29 марта 2021 года № 2903202111 признан недостоверным. При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт провел анализ рынка оценки, внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования. Заключение эксперта № 21/07/012 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Определение рыночной стоимости произведено с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относятся объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков. Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В обоснование выводов о недостоверности отчета от 29 марта 2021 года № 2903202111/А эксперт указал, что оценщик искусственно ограничил объем анализируемой информации в отношении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, что привело к недостоверности полученного результата. Это подтверждается анализом рынка, который приведен экспертом в рамках экспертизы, в результате которого установлен диапазон цен предложений в сегменте (до корректировок) от 594,1 до 1 289,68 руб/кв.м.. Оценщик в отчете использовал лишь нижнюю часть диапазона рыночной ценовой информации. Данный факт оказал существенное влияние на достоверность величины рыночной стоимости. Использование неполного анализа рынка привело к недостоверности результатов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик вводит корректировку на различия в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов, ко всем объектам-аналогам применяется понижающая корректировка, применение которой эксперт считает недопустимым, поскольку в качестве источника оценщиком использования часть отчета о ГКО в отрыве от исходных данных и общей структуры математической модели, примененной в ходе массовой кадастровой оценки. При проведении индивидуальной оценки такой подход должен быть подтвержден рыночными данными. В данном случае оценщик в качестве «расчетной базы» использует удельные показатели рыночной стоимости, определенные при проведении государственной кадастровой оценки, которые в дальнейшем явились основой для определения кадастровой стоимости. При этом именно полученная в итоге кадастровая стоимость объекта оценки и ставится оценщиком под сомнение при определении рыночной стоимости в индивидуальном порядке.

Все объекты-аналоги расположены в Ленинском районе г. Челябинска (ул. Енисейская), при этом величина корректировки существенно отличается для аналогов (от 0,68 до 0,8), подтверждение таких существенных различий отсутствует. 

С учетом искусственного ограничения оценщиком анализа рынка и принятия в качестве аналогов объектов из одной производственной площадки (ул. Енисейская) каким-либо образом подтвердить зависимость удельной рыночной стоимости от расстояния от административного центра г. Челябинска и применимость данной модели расчета для объекта, расположенного в другой части города, не представляется возможным.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заключение эксперта ФИО5 № 21/07/012.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 апреля 2021 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области.

Экспертом ООО «Первая оценочная компания» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Согласно определению суда от 22 июня 2021 года, экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика, однако денежные средства на ее проведения на счет Челябинского областного суда не вносились.

Решение суда состоялось в пользу административного истца.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, принимая во внимание, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости установленной судом и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки составляет менее 50%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца, расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с ФИО1.

Административным истцом заявлено об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на период с 01 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, основания для указания в решения суда периода ее действия отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 24 042 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 20 960 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 07 апреля 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Первая оценочная компания» расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2021 года