РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Комаричи Брянской области дело №2-180/2021

21 июля 2021 года

Комаричский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи- Кадыковой Е.С., 

при секретаре- Вдовенковой Т.В., 

с участием представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчиков ФИО2, ФИО3, представителей ООО «Агропродукт» - ФИО4, действующей на основании доверенности №4 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2 ичу, ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Агропродукт» о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1, действуя в интересах ФИО6, обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО «Агропродукт» о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование исковых требований представитель истца указал о том, что ФИО6 является собственником земельной доли в размере 1/111 в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский».

В апреле 2021 года ФИО6 стало известно о том, что 19.02.2021 другие собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № - ФИО2 и ФИО3 заключили предварительные договоры купли-продажи своих долей с ООО «Агропродукт».

ФИО2 и ФИО3 получили в качестве задатка по предварительным договорам 444 000 руб. и 89 000 руб. соответственно.

Представитель истца полагает, что в нарушение ст.250 ГК РФ и Федерального закона №101-ФЗ, ФИО2 и ФИО3, не поставив в известность участников долевой собственности, намерены продать свои доли в пользу постороннего лица, чем лишили истца возможности воспользоваться преимущественным правом покупки земельной доли.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, представитель истца ФИО1 просит суд признать недействительными ничтожные сделки, совершенные в рамках предварительных договоров купли-продажи от 19.02.2021 земельных долей, принадлежащих ФИО2 в размере 5/1506 и ФИО3 в размере 1/1506 в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», заключенные между ФИО2, ФИО3 и ООО «Агропродукт»; перевести на ФИО6 права и обязанности покупателя земельных долей по предварительным договорам купли-продажи от 19.02.2021, взыскать с ФИО6 в пользу ООО «Агропродукт» денежные средства в размере 444 000 руб. и 89 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО6 не явилась, в порядке ст.48 ГПК РФ доверила представлять свои интересы ФИО1

В судебном заседании представитель истца –ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования признали, указав, что не обладали информацией о необходимости согласования продажи долей с иными участниками долевой собственности, последствия признания иска им разъяснены и понятны, о чем указано в письменных заявлениях.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Агропродукт» исковые требования не признали, сославшись на то, что у Общества не имелось намерений продажи земельных долей, целью заключения предварительного договора купли-продажи являлось формирование и продажа земельного участка. Кроме того, согласно Закону об обороте земель ООО «Агропродукт» имеет право покупки земельных долей, как сельскохозяйственная организация, обрабатывающая данный земельный участок.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии с абзацами 1 и 2 части 1 статьи 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 1 вышеуказанного Федерального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Исходя из данной нормы с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что право на покупку земельной доли в случае принятия собственником решения о ее продаже возникает в равной степени как у другого участника долевой собственности, так и у сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 ГК РФ (нарушение права преимущественной покупки). При этом истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных п. 3 ст. 250 ГК РФ), о чем разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования признали, указав при этом, что не обладали информацией о необходимости извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

С учетом того, что признание иска ответчиками ФИО2 и ФИО3 не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, последствия признания иска и принятия его судом ответчикам разъяснены и понятны, суд, оценив, представленные доказательства в их совокупности, полагает возможным принять признание иска ответчиками.

На момент заключения спорных предварительных договоров земельный участок, собственниками долей которого являлись ответчики, правом аренды ООО «Агропродукт» не обременен, ООО «Агропродукт» участником долевой собственности не является, что позволяет суду сделать вывод о том, что спорные сделки совершены с нарушением преимущественного права покупки, в силу чего являются ничтожными.

Таким образом, с учетом преимущественного права покупки, суд приходит к выводу о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительному договору купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером № на участника долевой собственности ФИО6

Согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4 от 10 июня 1980 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Чеком от 01.07.2021 ФИО6 перечислила на депозит Управления Судебного департамента в Брянской области денежные средства в размере 553000руб., исходя из цены предварительных договоров купли-продажи.

Поскольку истцом заявлено требование о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей, суд считает подлежащими взысканию с истца в пользу ООО «Агропродукт» понесенные им расходы на покупку земельных долей в размере 553000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО2 ичу, ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Агропродукт» о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя– удовлетворить.

Признать недействительной сделку, совершенную в рамках предварительного договора купли-продажи земельной доли от 19.02.2021, в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», заключенного между ФИО2 и ООО «Агропродукт».

Признать недействительной сделку, совершенную в рамках предварительного договора купли-продажи земельной доли от 19.02.2021, в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером: №, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», заключенного между ФИО3 и ООО «Агропродукт».

Перевести права и обязанности покупателя на земельные доли, принадлежащие ФИО2 ичу в размере 5/1506 (1/502, 1/1506, 1/1506) и ФИО3 в размере 1/1506 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», на ФИО6.

Взыскать с ФИО6 в счет расходов на оплату земельных долей 533000 (пятьсот тридцать три) руб., перечислив денежные средства с депозитного счета Управления Судебного департамента в Брянской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Агропродукт».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Комаричский районный суд Брянской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.С. Кадыкова

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.07.2021.

Мотивированное решение составлено 28.07.2021.