г/д 2-741/2019

Решение

 составлено

27.09.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Верхняя Салда 25 сентября 2019 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В.

при секретаре судебного заседания Бияновой М.С.

с участием представителя истца адвоката Клюсовой Т.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Верхнесалдинского городского округа о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований указала, что спорное жилое помещение приобретено ею у Л. на основании договора купли-продажи от 15.08.2017. Договор фактически исполнен: денежные средства продавцу в сумме 500 000 руб. уплачены до подписания договора, проданное имущество покупателю передано. С того времени истец пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Вместе с тем, в установленном законом порядке сделка не была зарегистрирована, а через некоторое время продавец Л. умер.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель истца заявленные требования и доводы, изложенные в обоснование иска, поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что между ФИО1 и Л. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стороны согласовали цену в сумме 500 000 руб., поскольку квартира требовала больших вложений на ремонт. Денежные средства были переданы продавцом покупателю в день подписания договора, о чем составлена расписка. В этот же день продавец передал покупателю ключи от квартиры. Для осуществления регистрации перехода права собственности необходимо было собрать ряд документов, в том числе, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справку о зарегистрированных в квартире лицах. Сбором данных документов занималась ФИО1 Поскольку Л. скоропостижно умер 14.09.2017, у истца отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке. С момента заключения договора купли-продажи истец пользуется квартирой, несет расходы по оплате жилья и коммунальных услуг. Иных лиц, претендующих на квартиру в порядке наследования после смерти Л., не имеется, поскольку наследники первой, второй и третьей очереди, а также родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей, отсутствуют. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка. В предварительном судебном заседании представитель ответчика иск не признала, суду пояснила, что факт передачи продавцом покупателю денежных средств за квартиру ничем не подтвержден, цена договора указана ниже кадастровой стоимости квартиры, не указаны причины, по которым стороны не оформили переход права собственности, нет оснований совершать сделку купли-продажи между родственниками, истец вправе вступить в наследство после смерти Л.

В письменном отзыве представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области указал, что решение суда оставляет на усмотрение суда, поскольку Управление не оспаривает и не может оспаривать в силу своей компетенции чьих-либо действий, сделок и прав.

Судом в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о рассмотрении дела в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.8 Конституции Российской Федерации право собственности в Российской Федерации признается и охраняется государством. Соответственно, признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 

В силу ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Л. на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 

<

....> кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 24.01.2017 (л.д.17-18). Переход права собственности на квартиру к Л. зарегистрирован 31.01.2017 (л.д.39-40).

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

15.08.2017 между Л. и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры общей площадью 

<

....> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.52). Денежные средства в размере 500 000 руб. уплачены полностью продавцом покупателю до подписания договора (п.3). Передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялась до подписания договора и стороны договорились, что подписание ими передаточного акта производиться не будет (п. 4). Договор подписан сторонами.

Согласно положениям пунктов 1 - 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи, заключенный 15.08.2017 между Л. и ФИО1, не прошел государственной регистрации.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № .... от д.м.г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из содержания вышеуказанного договора купли-продажи от 15.08.2017 усматривается, что его предметом является жилое помещение – квартира общей площадью 31,4 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, материалы дела позволяют с достоверностью установить предмет договора купли-продажи, что свидетельствует о наличии согласования сторонами данного существенного условия сделки.

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно договору купли-продажи сторонами определена цена отчуждаемого недвижимого имущества в размере 500 000 рублей.

Факт надлежащего исполнения ФИО1 обязательства по передаче денежных средств в счет оплаты спорной квартиры в полном объеме достоверно установлен судом на основании письменных доказательств, в частности, подписанного сторонами сделки подлинного договора купли-продажи, из которого следует, что договорная стоимость отчуждаемого имущества уплачена покупателем продавцу полностью до подписания договора, а также оригиналом расписки, согласно которой Л.ОР. получил от ФИО1 деньги в сумме 500 000 руб. за проданную им квартиру по адресу: 

<

адрес>. Претензий к ФИО1 по квартире не имеет (л.д.53).

Доводы представителя ответчика о том, что цена договора указана ниже кадастровой стоимости отчуждаемой квартиры, суд отклоняет как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества вправе как определить цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта и фактической общей площади объекта, так и иным способом.

Из договора купли-продажи от 15.08.2017 следует, что стороны оценили квартиру в размере 500 000 руб. (пункт 3 договора), тогда как кадастровая стоимость квартиры составляет 798 923 руб. 70 коп. (пункт 1 договора).

Судом установлено, что стоимость продаваемого имущества (квартиры) в сумме 500 000 руб. определена сторонами в пункте 3 подписанного им договора. Данная цена согласована сторонами самостоятельно, как того требует положение п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, то в силу п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации они свободны в заключении договора и определении его условий. При этом презюмируется, что в этом случае согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации все граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, а также согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действуют добросовестно и разумно.

С учетом изложенных законоположений и фактических обстоятельств спора, суд приходит к выводу, что стороны в своей волей и в своем интересе определили цену продаваемой недвижимости.

Из положений следует пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании судом также установлен факт исполнения продавцом Л. обязанности по передаче спорного недвижимого имущества покупателю ФИО1, что подтверждается пунктом 5 договора купли-продажи, согласно которому до подписания договора продавец предоставил покупателю жилое помещение, в связи с чем подписание ими передаточного акта производится не будет. 

Принимая во внимание, что договор купли-продажи от 15.08.2017 совершен сторонами в надлежащей форме, содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, исполнен, квартира передана покупателю, оплата за нее произведена, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 15.08.2017 состоялся.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", запись в Едином государственном реестре недвижимости в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости производится на основании заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по заявлению обоих сторон сделки. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из материалов дела также следует, что государственная регистрация договора купли-продажи от 15.08.2017 перехода права собственности по указанной сделке произведена не была.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Истец ФИО1 просит признать за ней право собственности на приобретенную у Л. по договору купли-продажи от 15.08.2017 квартиру на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Л. умер 14.09.2017 (л.д.21). Как установлено судом и следует из материалов дела, наследственное дело после смерти Л. не заводилось, наследники, принявшие наследство после его смерти, отсутствуют (л.д.33).

Признание права собственности, о чем заявлено требование истцом, является в силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав, однако способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. 

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений п. 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду отсутствия продавца.

Поскольку судом на основании оценки собранных по делу доказательств установлено, что фактически свои обязательства по договору купли-продажи квартиры как продавец, так и покупатель исполнили, квартира находится во владении истца с момента заключения договора до настоящего времени, договор купли-продажи от 15.08.2017 никем в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась по причинам, не зависящим от истца в связи со смертью продавца, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Верхнесалдинского городского округа о признании права собственности – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в пользу ФИО1 на жилое помещение – квартиру площадью 

<

....> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 15.08.2017 между Л. и ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья О.В.Исаева