Дело № №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 года город Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Чистиловой А.А.,

при секретаре Борисовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд, с учетом уточненных исковых требований, к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на жилой дом.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1673 кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ году в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка он окончил строительство трехэтажного жилого дома, общей площадью 420,4 кв.м. Подготовив необходимые документы, ФИО2 обратился в орган регистрационного учета. Уведомлением Управления Росреестра по МО от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ заявителю было приостановлено и в последующем отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на возведенный жилой дом. Причиной явились ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ. Установлены на основании приказа Министерства культуры РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «ФИО3, 1540-1550 г.г.». Согласно схеме планировочной организации земельного участка, жилой дом расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности. По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу, имеются ограничения в виде границ газораспределительных сетей, площадью 4 кв.м., иные ограничения отсутствуют, и истцу не могли быть известны. 

В связи с чем, просил:

- признать за ФИО2 право собственности на трехэтажный жилой дом, общей площадью 420,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1673 кв.м., предоставленном для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 заявленные требования с учетом их уточнения поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица Сергиево-Посадского отдела Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу – 

<

адрес> – я, площадью 1673 +/- 14 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д. 11-13).

Истцом указано, что на земельном участке с кадастровом номером № им возведен трехэтажный жилой дом. С целью постановки на государственный кадастровый учет здания, ФИО2 обратился к кадастрового инженеру ФИО5

Кадастровым инженером ФИО5 был подготовлен межевой план здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. (л.д.14- 21), которой был сдан в Сергиево – Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по 

<

адрес> отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права № КУВД – № Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером № содержатся ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьёй 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Так как из представленного технического плана невозможно установить, соответствует ли объект, заявленный на государственный кадастровый учет, установленным параметрам, а также проводилось ли предварительное археологическое обследование для проведения строительных работ (л.д.25). 

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. 

С учетом того, что имелись ограничения прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, и с целью установления иных нарушений, представителем истца было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно – технической экспертизы (л.д.37-40). 

В материалы дела представлено заключение эксперта ФИО1 № (л.д.61-144).

Согласно выводам эксперта, минимальный отступ от возведенного жилого дома до северо-восточной границы земельного участка с к.н. № составляет 1.34 м. (менее 3 м) - данное обстоятельство противоречит ПЗЗ. Также экспертом отмечено, что:

- - возведенный жилой дом расположен в водоохранной зоне реки Кончура;

- - договор на водоотведение с МУП «Водоканал» и технические условия на водоотведение – отсутствуют; 

- - спуск хозяйственно-бытовых сточных вод от возведенного жилого дома возможно осуществляется в водоохранную зону реки Кончура;

- - отсутствуют подтверждения того, что устроенные септики обеспечивают охрану водного объекта от загрязнения, засорения и заилевания в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды;

- отсутствует расчет допустимой степени загрязнения сточных вод от возведенного жилого дома, при которой сточные воды могут быть отведены в 

<

адрес> с сохранением при этом качества воды в контрольном створе реки. 

Объект строительства - жилой дом, расположенный на земельном участке с к.н. № по адресу: 

<

адрес>, Сергиево-Посадский городской округ, 

<

адрес> - не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей.

Экспертом указано, что:

- перепланировка рельефа земельного участка ФИО2 с устройством монолитной стенки с забором для удержания дополнительного грунта на его участке, по межевой границе с участком с к.н. № и по фактической границе с участком с к.н. № нарушает права и охраняемые законом интересы смежных землепользователей участков с к.н. № и с к.н. №. Применение монолитной стенки и устроенного дренажа ставит владельцев соседних участков в зависимость от их конструкции и от добросовестности ФИО2 по содержанию стенки и дренажа в исправном состоянии; 

- права Администрации 

<

адрес> - нарушены, поскольку забор, установленный по северо-восточной границе участка ФИО2, находится не на его межевой границе, а на участке неразграниченной государственной собственности. Точка 2 находится за пределами участка с к.н. № на расстоянии 5.61 м. от его межевой границы, что увеличивает участок ФИО2 за счет не сформированного участка государственной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором возведен объект строительства, полностью расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом «РЗ» (участок «РЗ-5»).

Экспертом установлены следующие несоответствия:

- - высота здания до верха кровли составляет 12.90 м. (более 12 м);

- - возведенный жилой дом не закрывает композиционно-видовые связи (панораму) объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Троице-Сергиевской лавры. 1540-1550 гг.»

- - земляные и строительные работы проведены без предварительного археологического обследования;

- - в ходе проведения земляных, строительных, хозяйственных работ по строительству жилого дома на земельном участке с к.н. № по адресу: 

<

адрес>, объект культурного (археологического) наследия «Исторический культурный слой Рыбной слободы. XVII-XVII вв.» может быть разрушен.

Также экспертом указано, что:

- - природный рельеф, историческая особенность композиции ландшафта изменены путем перепланировки существующего рельефа земельного участка с к.н. № и территории около участка путем устройства дополнительного грунта; 

- композиционно-видовые связи (панорамы), являющиеся предметом охраны исторического поселения – изменены.

Возведенный жилой дом обладает необходимой прочностью и устойчивостью, способен воспринимать действующие нагрузки, не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в жилом доме и (или) в непосредственной близости от него.

Экспертом указано, что проводить мероприятия, необходимые для дальнейшей безопасной эксплуатации объекта недвижимости, не требуется, поскольку безопасная эксплуатация объекта недвижимости уже обеспечена.

По смыслу ч.3 и ч.4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение эксперта ФИО1 сделано на основании специальных познаний в области строительства и, исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических обстоятельств, иным доказательствам по делу оно не противоречит и ими не опровергается, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется.

В судебном заседании была опрошена эксперт ФИО1

Эксперт ФИО1 представленное экспертное заключение поддержала в полном объеме. Пояснила суду, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором возведен объект строительства, полностью расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом «РЗ» (участок «РЗ-5»). Согласно требованиям к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ансамбля Троице – Сергиевской лавры для участков с режимом «Р3» разрешается – строительство жилых и общественных зданий высотой до 12 м до верха кровли на участках, в том числе и Р3-5. В пределах данного участка возможно строительство домов с ограничениями. Жилой дом для индивидуального жилищного строительства расположен в пределах земельного участка с к.н. № на расстоянии менее трех метров до северо – восточной границы участка. При осмотре участка истца эксперт обнаружила септики. Как работают септики, эксперт не определила, так как не известно, куда уходят стоки, очищаются они или нет. Эксперт считала, что дом может эксплуатироваться в качестве жилого дома, возведен на участке, принадлежащем истцу. Эксперт отметила, что выполнена перепланировка рельефа грунта, есть стенки, но они могут разрушиться. В ЕГРН отсутствуют сведения об ограничениях. Обычный человек не мог никак узнать об охранной зоне. Сам возведенный жилой дом права третьих лиц не затрагивает. 

У суда не имеется оснований не доверять эксперту, данные показания последовательны и не противоречат представленному заключению №.

Согласно ответу Главного управления культурного наследия Московской области от ДД.ММ.ГГГГ., на территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>: 

- отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр); -

- земельный участок расположен за пределами границ защитных зон, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в реестр.

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.04.2015 № 1341 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг.», включенного в Список всемирного наследия, а также требований к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон» (далее - Приказ), земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом «РЗ» (участок «РЗ-5»).

Согласно требованиям к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ансамбля Троице-Сергиевской лавры для участков с режимом «РЗ» разрешается:

- капитальный ремонт, реконструкция зданий и сооружений;

- сохранение характера использования территорий;

- строительство жилых и общественных зданий высотой до 12 м до верха кровли на участках «РЗ-1», «РЗ-2», «РЗ-З», «РЗ-4», «РЗ-5», «РЗ-6», «РЗ-7», «РЗ-8», «РЗ-11»;

- использование для каждого участка традиционных материалов (камень, кирпич, дерево), нейтральных цветовых оттенков в отделке фасадов в соответствии со сложившимся историческим цветовым решением фасадов зданий, расположенных в данном квартале;

- обеспечение визуального восприятия ансамбля Троице-Сергиевской лавры с учетом сохранения доминантного характера объектов культурного наследия в их историко-градостроительной и природной среде;

- ремонт и реконструкция улично-дорожной сети;

- строительство объектов городской транспортной и инженерной инфраструктуры с учетом требований к сохранению сложившихся элементов планировочной структуры;

- благоустройство и озеленение территорий.

В границах данной зоны запрещается:

- размещение объектов, превышающих установленные параметры;

- проведение всех видов земляных и строительных работ без предварительного археологического обследования.

Земельный участок расположен в зоне размещения выявленного объекта культурного наследия «Исторический культурный слой Рыбной слободы, XVII-XVII вв.» (приказ Комитета по культуре Администрации Московской области от 09.09.1999 №) (л.д.121-123).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что указанный объект недвижимости не нарушает прав и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Жилой дом находится на земельном участке, принадлежащем ФИО2 на праве собственности, что подтверждается топографической съемкой.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 

В пункте 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку иным способом узаконить право собственности на спорный объект, кроме обращения истца в суд с иском, невозможно.

Возведенный истцом жилой дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, а также градостроительным нормам, права и интересы третьих лиц не нарушает, что подтверждается заключением эксперта. 

Жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащим на праве собственности ФИО2, граница его установлена в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из выписки из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу, имеется ограничение в виде границ газораспределительных сетей, площадью 4 кв.м., иные ограничения отсутствуют, и истцу не могли быть известны.

Учитывая то обстоятельство, что истец возвел жилой дом на земельном участке с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, который находится в его собственности, в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил, без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности истца на жилой дом.

Руководствуясь статьями 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, общей площадью 420,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1673 кв.м., предоставленном для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сергиево- Посадский городской суд.

Мотивированное решение суда составлено 29 января 2024 года.

Судья А.А. Чистилова