Изготовлено 20.07.2017 года

Дело № 2-1676/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

19 июля 2017 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Кадыковой О.В.,

при секретаре Жибаревой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департаменту охраны объектов культурного наследия Ярославской области о сохранении помещений в реконструированном состоянии,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства. Истец является собственником нежилых помещений № в 

<

адрес>. В 2016 году была проведена реконструкция этих нежилых помещений, которая заключалась в том, что помещение № было перепрофилировано и переоборудовано в помещение № подсобное помещение № площадью 1,6 кв.м. организовано путем установки перегородки в помещении №, подсобное помещение № площадью 129 кв.м. организовано путем демонтажа 20 перегородок между бывшими помещениями №, а также установки двух перегородок в бывшем помещении № Ярославским отделением АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был выдан технический паспорт, содержащий сведения о реконструированных помещениях. Все работы, выполненные в помещениях, которые являются местом общего имущества собственников дома, были согласованы со всеми собственниками помещений дома, что подтверждается протоколом общего собрания собственников. Все указанные работы были выполнены самовольно без получения соответствующего разрешения. В выданном истцу заключении ООО «ПКФ Строй Альянс» указано, что в ходе проведения реконструкции несущая способность конструктивных элементов жилого дома не нарушена. Так как принадлежащие истцу помещения относятся к объекту культурного наследия, указанное заключение было составлено при участии архитектора-реставратора К.И.Б. а в заключениях указано, что внешний облик объекта не претерпел изменений.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, в качестве третьих лиц собственники жилых и нежилых помещений 

<

адрес>

В судебном заседании ФИО1 не участвовал, доверил представление интересов ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В судебном заседании представители третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований. Указывали на то, что ФИО3 не согласна с произведенной реконструкцией.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы настоящего гражданского дела, дела правоустанавливающих документов, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилых помещений № в 

<

адрес>

Нежилые помещения подвального этажа реконструированы истцом следующим образом: помещение № было перепрофилировано и переоборудовано в помещение № подсобное помещение № площадью 1,6 кв.м. организовано путем установки перегородки в помещении №, подсобное помещение № площадью 129 кв.м. организовано путем демонтажа 20 перегородок между бывшими помещениями №, а также установки двух перегородок в бывшем помещении №

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это, в том числе, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 произведена реконструкция нежилых помещений в 

<

адрес>. Представителем истца не оспаривалось, что произведена именно реконструкция.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения № являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники выразили согласие ФИО1 на осуществление реконструкции нежилых помещений путем присоединения помещений № с последующей перерегистрацией этих помещений в собственность истца, при условии обеспечения создания индивидуального доступа в помещение теплоузла дома и гарантии доступа обслуживающих организаций ко всем коммуникационным линиям, проходящих в подвальных помещениях, передаваемых в собственность ФИО1 Вместе с тем не все собственники выразили согласие с произведенной реконструкцией, а именно ФИО3 возражала против реконструкции, против уменьшения общего имущества собственников в многоквартирном доме. Сведений о том, выразила ли согласие на осуществление реконструкции собственник кв. № ФИО6, в протоколе общего собрания отсутствуют. Сведения об этом также не были представлены в ходе рассмотрения дела.

Из материалов дела следует, что здание по адресу 

<

адрес> является объектом культурного наследия. Указанный объект включен в список памятников истории и культуры Ярославской области. В перечне объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории г. Ярославля, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, утвержденном постановлением Администрации Ярославской области от 03.09.2004 года № 148, данный объект указан как объект регионального значения «Лечебница глазная, 1901 г.»

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» на территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранение историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В силу п. 3 ст. 40 указанного Федерального закона изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

Согласно ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

В силу ч. 5.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство.

Из материалов дела следует, что разрешительная документация для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия истцу не выдавалась.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в соответствии с положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Соответственно, приступить к строительству (реконструкции) гражданин вправе только после получения такого разрешения.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни или здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из указанных правовых норм следует, что возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае упрощенный порядок легализации самовольного строения ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законодательством, в том числе градостроительным, соответствующие требования.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Сохранение самовольно построенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил судам следует выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Материалами дела не подтверждается, что ФИО1 предпринимал меры по получению разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Проанализировав представленные стороной истца доказательства, суд приходит к выводу что заявленные истцом требования направлены на избежание установленной законом процедуры получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта культурного наследия, так как истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о совершении действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до ее начала.

Согласно п. 6 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» к проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в соответствии с законодательством РФ о лицензировании отдельных видов деятельности.

Как следует из представленных истцом документов, заключение о техническом состоянии реконструированных помещений составлено при участии архитектора-реставратора К.И.Б.. К заключению приложена копия лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, срок действия которой истек 21.05.2013 года. В судебное заседание представлена копия лицензии сроком до 21 мая 2019 года, однако данная копия надлежащим образом не заверена, оригинал суду, в том числе для обозрения, не представлен.

Кроме того суд критически относится к представленному истцом заключению ООО «ПКФ Строй Альянс». Из заключения не усматривается, каким образом производилось обследование спорных жилых помещений, объект культурного наследия в целом не исследовался. Каких-либо расчетов экспертом в заключении не приведено, выводы не мотивированы. Кроме того в заключении не отражено, учтены ли при реконструкции помещений требования санитарного, пожарного, экологического законодательства.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля. 

Судья О.В. Кадыкова