К делу № 2-4560/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи 21 сентября 2017 года 

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «АМИ-Девелопмент» и ООО «ДорсИнвест» об обязании исполнить условия договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АМИ-Девелопмент» и ООО «ДорсИнвест» об обязании исполнить условия договора купли-продажи.

В обосновании своих требований истец указал, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи и актом передачи недвижимого имущества от 14.02.2017 года, ему, ФИО1 передано помещение за (Номер) (квартира) общей площадью 64,4 кв.м., расположенное на семнадцатом этаже (мансарда) в многоквартирном жилом доме расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Цюрупы 32, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (Номер), категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Договора инвестирования от 09.01.2014 г., Соглашения об уступке права требования (цессия) от 03.02.2014 г., Акта приема-передачи от 23.12.2016 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации (Номер) от (Дата). Основной договор должен был быть заключен между сторонами до 01.06.2017 года, однако данный договор до настоящего времени со ним не заключен. Вместе с тем, в соответствии с условиями настоящего договора пункта 1.1 от 14.02.2017 года, ответчик брал на себя обязательства продать ему, ФИО1 жилое помещение (квартиру) и зарегистрировать его права в последствии, как на жилой объект (квартира). Однако свои обязательства ответчик не выполнил в силу того обстоятельства, что проданные ему помещения не являются жилыми, что фактически не соответствует действительности. 18 мая 2017 года в адрес ответчика им была направлена претензия, ответ на которую он так и не получил. Таким образом, без признания помещений 17 этажа многоквартирного жилого дома (Адрес) в г.Сочи жилыми (квартирами), он не может зарегистрировать свое право собственности на купленную им по договору квартиру, чем существенно нарушаются его права как собственника. Поскольку договор купли-продажи квартиры, заключен между ним и Ответчиком 14.02.2017 года, а также указанная квартира передана ему по Акту приема-передачи 14.02.2017 года, следовательно, спорное помещение, равно как и все остальные, уже на момент заключения договора имело статус квартиры, следовательно, и статус квартир данным помещениям должен быть присвоен с момента заключения договора, то есть с 14.02.2017 года. При этом, возведенные Ответчиком вышеуказанные помещения в объекте капитального строительства в многоквартирном жилом доме соответствуют нормам, предъявляемым к жилым помещениям (квартирам). Данное обстоятельство подтверждается заключением специалиста №0.303 от 01.08.2017 года. Кроме того, земельный участок предоставлен ООО «ДорсИнвест» для эксплуатации многоквартирного жилого дома. 

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте которого извещены должным образом, причин своей неявки суду не сообщили. 

Суд считает возможным рассмотреть дело при неявке сторон, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с предварительным договором купли-продажи и актом передачи недвижимого имущества от 14.02.2017 года, ФИО1 передано помещение за (Номер) (квартира) общей площадью 64,4 кв.м., расположенное на семнадцатом этаже (мансарда) в многоквартирном жилом доме расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Цюрупы 32, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (Номер), категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома. 

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Договора инвестирования от 09.01.2014 г., Соглашения об уступке права требования (цессия) от 03.02.2014 г., Акта приема-передачи от 23.12.2016 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации (Номер) от (Дата).

Основной договор должен был быть заключен между сторонами до 01.06.2017 года, однако данный договор до настоящего времени с ФИО1 не заключен.

Вместе с тем, в соответствии с условиями настоящего договора пункта 1.1 от 14.02.2017 года, ответчик брал на себя обязательства продать ФИО1 жилое помещение (квартиру) и зарегистрировать права ФИО1 в последствии, как на жилой объект (квартира). 

Однако, свои обязательства ответчик не выполнил в силу того обстоятельства, что проданные ФИО1 помещения не являются жилыми, что фактически не соответствует действительности.

18 мая 2017 года в адрес ответчика ФИО1 была направлена претензия, ответ на которую последний так и не получил.

Таким образом, без признания помещений 17 этажа многоквартирного жилого дома (Адрес) в г.Сочи жилыми (квартирами), ФИО1 не может зарегистрировать свое право собственности на купленную им по договору квартиру, чем существенно нарушаются его права как собственника.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее:

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.2 ст.455 ГК РФ, Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных статей, условиями о действии договора определяются моменты возникновения и прекращения обязательств. С заключением договора последний вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

Поскольку договор купли-продажи квартиры, заключен между ФИО1 и Ответчиком 14.02.2017 года, а также указанная квартира передана ФИО1 по Акту приема-передачи 14.02.2017 года, следовательно, спорное помещение, равно как и все остальные, уже на момент заключения договора имело статус квартиры, следовательно, и статус квартир данным помещениям должен быть присвоен с момента заключения договора, то есть с 14.02.2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом, возведенные Ответчиком вышеуказанные помещения в объекте капитального строительства в многоквартирном жилом доме соответствуют нормам, предъявляемым к жилым помещениям (квартирам).

Данное обстоятельство подтверждается заключением специалиста №0.303 от 01.08.2017 года.

Так, как следует из заключения специалиста №0.303 от 01.08.2017 года, переоборудование (реконструкция) помещений мансардного этажа жилого дома (Адрес), Центрального района г. Сочи, не нарушает требований СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах", СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края". 

С учетом существующей ситуации, обустройство помещений в подкровельном пространстве над правомерными жилыми помещениями, не препятствует обеспечению возможности подъезда пожарных машин к любой точке жилого дома и также доступ в любое жилое помещение по периметру здания. 

Произведенное переоборудование (реконструкция) не ухудшает условие инсоляции и освещенности других жилых или вспомогательных помещений, следовательно, произведенная реконструкция «выполнена с учетом нормативных санитарных требований предъявляемым к помещениям жилых помещения (квартир) изложенным в Санитарных правилах и норм СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». 

Осуществленное переоборудование (реконструкция) помещений мансардного этажа жилого дома (Номер), произведена в пределах жилого дома (Номер) и над правомерной площадью жилых помещений шестнадцатого этажа.

Указанное переоборудование (реконструкция) осуществлено в пределах площади жилого дома и над правомерной площадью помещений шестнадцатого этажа, несущие конструкции дома не затрагивает, доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам не затрудняет, не препятствует эксплуатации других изолированных «жилых помещений». 

Как следует из выводов по первому вопросу, переоборудование (реконструкция) помещений мансардного этажа жилого дома (Адрес) Центрального района г. Сочи, соответствует требованиям противопожарным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам и иным требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к соответствующим помещениям, поэтому выполненное переоборудование (реконструкция) исследуемых помещений мансардного этажа, не нарушает права и законные интересы других лиц; не создает каких - либо препятствий иным лицам, в том числе владельцам соседних зданий и сооружении, земельных участков, в пользовании жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, а также угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, земельный участок предоставлен ООО «ДорсИнвест» для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Согласно ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно ст. 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Ст. 40 Конституции Российской Федерации, гарантирует право граждан на жилище. При этом конституционно закреплена обязанность органов местного самоуправления поощрять жилищное строительство, а также создавать условия для осуществления права на жилище.

Жилищный кодекс РФ, являясь основополагающим нормативным актом, регулирующим жилищные отношения в ст. 2 предусматривает положения, в соответствии с которым органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе – стимулируют жилищное строительство.

Суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании их, считает заявленные исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исходя из вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «АМИ-Девелопмент» и ООО «ДорсИнвест» об обязании исполнить условия договора купли-продажи - удовлетворить.

Признать нежилые помещения – жилыми (квартирами), а именно: 

помещение (Номер), площадью 64,4 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 64,4 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 55,3 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 55,2 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), площадью 54,8 кв.м., кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

общей площадью 732,5 кв.м., 

расположенных по адресу: (Адрес), на земельном участке с кадастровым (Номер), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – многоквартирный дом и считать их таковыми с момента заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, то есть с 14.02.2017 года. 

Данное решение является основанием для внесения изменений и проведения кадастрового учета и в сведения государственного кадастра недвижимости и постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома с помещениями в нем пункт назначение: - «нежилое» на «жилое»; вид жилого помещения: указать «квартира» на основании настоящего судебного акта, как основного документа, на объекты недвижимости: 

помещение (Номер), жилое, площадью 64,4 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 64,4 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 55,3 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 55,2 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

помещение (Номер), жилое, площадью 54,8 кв.м., квартира, кадастровый (Номер), расположенное на семнадцатом этаже; 

общей площадью 732,5 кв.м., 

расположенных по адресу: (Адрес), на земельном участке с кадастровым (Номер), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – многоквартирный дом. 

Данное решение является основанием для Управления «Росреестра» по Краснодарскому краю в г. Сочи для внесения изменений и проведения государственной регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в сведения об основных характеристиках объекта недвижимости в части назначения вышеуказанных помещений «нежилое» на «жилое» и указать в сведениях о виде жилого помещения – вид жилого помещения:- «квартира».

Решение может быть обжаловано апелляционном порядке, в течение месяца в Краснодарский краевой суд, подачей жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Председательствующий: