Дело № 2-200/2018

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 08 ноября 2018 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при секретаре Калашниковой Е.Г.,

с участием помощника прокурора г.Новоалтайска Изотовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, признании соглашения недействительным, 

по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о сохранении права пользования жилым помещением, признании договора купли-продажи незаключенным и применении последствий, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности, сохранении за банком права залога, 

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным и применении последствий, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности, сохранении за банком права залога с изменением залогодателя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, после уточнения исковых требований просил признать ответчиков утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: АДРЕС, выселить ФИО2 и ФИО3 из принадлежащего ему жилого помещения, признать соглашение о бессрочном пользовании квартирой от ДАТА, заключенное между ответчиками, недействительным.

Свои требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от ДАТА является собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА. Согласно выписке из домовой книги от ДАТА в данной квартире зарегистрированы ответчики. В силу п.3.1.5 договора ответчик ФИО2 обязалась освободить квартиру и снять с регистрационного учета себя и свою мать ФИО3 До настоящего времени ответчики остаются зарегистрированными в квартире и отказываются освободить жилое помещение. Членами семьи истца ответчики не являются. Регистрация и проживание ответчиков в принадлежащей ему на праве собственности квартире существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения жилым помещением. 

Также считает, что представленное в суд соглашение о бессрочном пользовании квартирой по вышеуказанному адресу, заключенное между ФИО2 и ФИО3, недействительно, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Возражая против исковых требований, ФИО3, действуя через своего представителя по доверенности ФИО4, обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, после уточнения исковых требований просила сохранить за ней право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС, бессрочно; признать договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДАТА незаключенным и применить последствия незаключенности сделки; аннулировать запись от ДАТА о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от ДАТА; сохранить за Новосибирским филиалом ТКБ Банка ПАО право залога на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, ФИО2 признать залогодателем по кредиту ФИО1

Свои требования мотивировала тем, что при обращении с иском в суд ФИО1 скрыл, что при заключении сделки от ДАТА преследовал иные цели и не намеревался создать соответствующие правовые последствия. Так, ФИО1 ДАТА собственноручно написал расписку о том, что обязуется перевести квартиру по указанному адресу на ФИО2 после погашения кредита в банке. Кроме того, между ФИО2 и ФИО3 ДАТА заключено соглашение о праве на бессрочное пользование квартирой, расположенной по адресу АДРЕС.

При заключении договора купли-продажи указанной квартиры с привлечением кредитных средств банка ФИО3 не снималась с регистрационного учета, что подтверждается копией паспорта и выпиской из домовой книги от ДАТА. Таким образом, считает, что ФИО1 действовал как недобросовестный покупатель.

Если договор купли-продажи квартиры не содержит указания на то, что квартире зарегистрировано какое-либо лицо, имеющее право проживать в данной квартире, а фактические обстоятельства говорят об обратном, то договор не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае покупатель не был надлежащим образом уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника. 

Кроме того, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА по делу по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО6 о признании сделки купли-продажи недействительной, расписки безденежной, отменено в части решение Новоалтайского городского суда от ДАТА, расписка ФИО2 признана безденежной. Данное обстоятельство в совокупности с нарушением требований п.1 ст.558 ГК РФ о существенных условиях договора купли-продажи квартиры, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи квартиры от ДАТА. 

ФИО2, возражая против исковых требований ФИО1, обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, от ДАТА незаключенным; аннулировать запись от ДАТА о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от ДАТА; сохранить за Новосибирским филиалом ТКБ Банка ПАО право залога на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, ФИО2 признать залогодателем по кредиту ФИО1

Свои требования мотивировала тем, что при обращении с иском в суд ФИО1 скрыл, что при заключении сделки от ДАТА преследовал иные цели и не намеревался создать соответствующие правовые последствия. Так, ФИО1 ДАТА собственноручно написал расписку о том, что обязуется перевести квартиру по указанному адресу на ФИО2 после погашения кредита в банке. Кроме того, при заключении договора купли-продажи указанной квартиры с привлечением кредитных средств банка ФИО2 и ФИО3 не снимались с регистрационного учета.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам АДРЕСвого суда от ДАТА по делу по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО6 о признании сделки купли-продажи недействительной, расписки безденежной, отменено в части решение Новоалтайского городского суда от ДАТА, расписка ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в сумме 470 000 руб. в качестве оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи от ДАТА признана безденежной. 

Она до настоящего времени несет бремя содержания спорной квартиры, оплачивает все коммунальные платежи, согласно договоренности, а ФИО1 не платит за коммунальные платежи за квартиру, но оплачивает свой кредит. 

Все указанное выше, а также аргументы, изложенные ФИО3 в исковом заявлении, подтверждают то, что у ФИО1 отсутствовала воля на создание соответствующих правоотношений.

Данные обстоятельства в совокупности с нарушением требований п.1 ст.558 ГК РФ о существенных условиях договора купли-продажи квартиры, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи квартиры от ДАТА. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал по тем же основаниям, возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 и ФИО2

ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, в заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования своих доверителей по тем же основаниям, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1

Представитель ПАО «ТКБ Банк» Новосибирского филиала в суд не явился, надлежаще извещался о времени и месте рассмотрения дела, возражений по иску не представил.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего требования ФИО1 подлежащими удовлетворению и не подлежащими удовлетворению встречные требования ФИО2 и ФИО3, приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании и следует из представленных сторонами доказательств, ДАТА ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, с использованием кредитных средств.

Согласно условиям вышеуказанного договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение – квартиру площадью 59,2 кв.м, расположенную по вышеуказанному адресу. Покупатель приобретает квартиру за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых для приобретения квартиры ПАО «Транскапиталбанк» согласно кредитному договору № НОМЕР от ДАТА.

Как следует из п.1.4 договора, продавец гарантирует, что на день заключения настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена; в квартире отсутствуют скрытые дефекты, существенно ухудшающие её потребительские качества, находится в пригодном для проживания состоянии. Лиц, обладающих правом пользования квартирой, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Право пользования квартирой на момент подписания договора имеет ФИО2

Согласно п.1.5 договора кредит предоставляется в размере 850 000 руб. Квартира считается находящейся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки квартиры в силу закона.

Разделом 2 договора предусмотрен порядок расчета между сторонами, согласно которому квартира продается по цене 1 320 000 руб.; оплата цены договора покупателем продавцу производится в следующем порядке: 470 000 руб. выплачиваются покупателем за счет собственных денежных средств наличными продавцу до подписания настоящего договора, при этом подписывая настоящий договор, продавец подтверждает, что указанная сумма им получена; 850 000 руб. выплачиваются покупателем в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву, открываемому покупателем в пользу продавца, при этом получателем денежных средств по аккредитиву является продавец.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется физически освободить и передать покупателю квартиру в течение одного рабочего дня с момента подписания акта о передаче квартиры, согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.4.9 договора установлено, что при подписании договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

Договор купли-продажи собственноручно подписан ФИО2 и ФИО1, право собственности ФИО1 на квартиру и ипотека зарегистрированы ДАТА.

ДАТА ФИО2 и ФИО1 подписан передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель принял от продавца квартиру в том качественном состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта. Настоящим актом стороны договора подтверждают, что обязательства, установленные договором, выполнены полностью, расчет произведен; стороны не имеют друг к другу претензий по существу договора и порядка его исполнения.

Согласно выписке из домовой книги от ДАТА по адресу: АДРЕС, зарегистрированы: ФИО3 с ДАТА, ФИО2 с ДАТА.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, недействительной в силу притворности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА апелляционная жалоба истца ФИО2 на решение Новоалтайского городского суда от ДАТА оставлена без удовлетворения.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО6 о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, недействительной, как совершенной под влиянием обмана и в тяжелых жизненных обстоятельствах.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА апелляционная жалоба ФИО2 удовлетворена частично, отменено решение Новоалтайского городского суда от ДАТА в части отказа в иске о признании расписки безденежной. В этой части принято новое решение, удовлетворены требования истицы ФИО2, расписка от ДАТА, выданная ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в сумме 470 000 руб. в качестве оплаты первоначального взноса за проданную квартиру по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДАТА, расположенной по адресу: АДРЕС, признана безденежной. В остальной части решение Новоалтайского городского суда от ДАТА оставлено без изменения.

ФИО3 в суд представлено соглашение о праве на бессрочное пользование квартирой от ДАТА, заключенное между ФИО2 (ссудодатель) и ФИО3 (ссудополучатель), по условиям которого ссудодатель передает ссудополучателю бессрочно, в совместное безвозмездное пользование квартиру, находящуюся по адресу: АДРЕС, принадлежащую ссудодателю на праве собственности, а также находящееся в ней движимое имущество.

Пунктом 2.3.5 данного соглашения предусмотрено, что ссудодатель имеет право произвести отчуждение квартиры или передать её в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права и обязанности по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении квартиры обременяются правами ссудополучателя.

Согласно п.4.1 срок безвозмездного бессрочного пользования квартирой по настоящему договору является бессрочным.

Данное соглашение подписано ФИО2 и ФИО3, сведения о регистрации отсутствуют. При этом п.8.1 соглашения предусмотрено, что настоящий договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания сторонами. 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу п.1 ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК РФ). 

Кроме того, в соответствии со ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения от ДАТА, государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежали государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Согласно п.1 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. 

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лица (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п.1 ст.673 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. 

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст.674 ГК РФ). 

В силу требований п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, несвязанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу требований п.1 ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При таких обстоятельствах в силу п.1 ст. 35 ЖК РФ суд приходит к выводу, что ответчики ФИО2 и ФИО3 утратили право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению из жилого помещения по адресу АДРЕС, без предоставления другого жилого помещения. 

ФИО2, являясь собственником квартиры, произвела ее отчуждение на основании заключенного с ФИО1 договора купли-продажи от ДАТА и с момента государственной регистрации перехода права утратила в отношении квартиры все вещные права, в том числе право владения и пользования, что следует из условий данного договора, равно как утратила право пользования квартирой и член ее семьи ФИО3 в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 по вышеуказанному договору купли-продажи от ДАТА был зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом данный договор не содержал условия о сохранении за ФИО3 права пользования спорным жилым помещением. 

При этом соглашение о праве на бессрочное пользование квартирой от ДАТА, заключенное между ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано не было, продавцом ФИО2 при заключении сделки до сведения ФИО1 информация об обременении не доводилась, что является основанием для признания данного соглашения недействительным. 

Оценив указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО3 и ФИО2 о признании не заключенным договора купли-продажи от ДАТА между ФИО2 и ФИО1, а также о сохранении за ФИО3 права бессрочного пользования спорным жилым помещением не подлежат удовлетворению, в связи с чем не могут быть удовлетворены и вытекающие из данного требования исковые требования о применении последствий незаключенности сделки в виде аннулирования записи о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ФИО1 с сохранением за Новосибирским филиалом ТКБ Банка ПАО права залога на квартиру с признанием ФИО2 залогодателем по кредитному договору ФИО1 

Доводы ответчиков о том, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА расписка от ДАТА, выданная ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в сумме 470 000 руб. в качестве оплаты первоначального взноса за проданную квартиру по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДАТА, расположенной по адресу: АДРЕС, признана безденежной, что в совокупности с нарушением требований п.1 ст.558 ГК РФ о существенных условиях договора купли-продажи квартиры, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи квартиры от ДАТА, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и основанием для удовлетворения встречных исковых требований. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскивает с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать соглашение о праве на бессрочное пользование квартирой, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенное ДАТА между ФИО2 и ФИО3, недействительным.

Признать ФИО2, ДАТА года рождения, ФИО3, ДАТА года рождения, утратившими право пользования квартирой НОМЕР в АДРЕС в АДРЕС края и выселить без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждой. 

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ж.Г.Токарева