Дело № 2-1990/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово

в составе судьи Полуэктовой Т. Ю.

при секретаре Свининой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 

25 мая 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, государственной регистрации права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Свои требования мотивирует тем, что **.**.**** г. между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому, ответчик продала 1/2 долю квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 42,7 кв.м. за 875 000 рублей.

Расчет между сторонами был произведен до заключения сделки - **.**.****, согласно п. 4 вышеуказанного договора. Кроме того, при передаче денежных средств **.**.**** ответчик собственноручно написала расписку.

При заключении предварительного договора продавец вручил истцу ключи от входной двери спорной квартиры, а так же электронный чип от подъездной двери.

Срок действия предварительного договора купли-продажи спорного имущества истекает **.**.****., в связи с чем она **.**.****. направила телеграмму с предложением заключить основной договор, однако до настоящего времени ответа на данное предложение от ответчика не поступало. Кроме того, ФИО2 всячески уклоняется от любых контактов.

В настоящее время она, как покупатель недвижимого имущества исполнила все условия предварительного договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, приняла от продавца имущество, распоряжается и владеет им до настоящего времени, несет бремя расходов по содержанию, но лишена возможности зарегистрировать переход права собственности в установленном ст. 131 ГК РФ порядке.

Спорное жилое помещение принадлежало ответчику на основании решения Центрального районного суда г. Кемерово, вынесенного по гражданскому делу ### **.**.****, вступившего в законную силу **.**.****.

По условиям договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее **.**.**** и покупная стоимость 1/2 доли квартиры составляет 875 000 руб., которые были выплачены до подписания предварительного договора купли-продажи.

С момента приобретения доли жилого помещения она владела и пользовалась данной недвижимостью как своей собственной, в частности несет расходы по содержанию имущества, что подтверждается: квитанциями о внесении соответствующих платежей в ООО «РЭУ-21»

Совокупность приведенных выше обстоятельств, характеризующих поведение сторон в связи с заключением договора, в частности предоставление денежных средств в оплату за 1/2 долю квартиры, передача имущества и документов на неё, свидетельствующих об исполнении всех обязательств продавца в силу части 2 ст. 456 ГК РФ, объективно свидетельствует о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли-продажи недвижимого имущества – 1/2 доли квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ... общей площадью 42,7 кв.м.

Данный предварительный договор совершен в письменной форме путем составления единого документа и содержит все существенные условия для договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

От общения с истцом ответчик ФИО2 уклоняется, на телефонные звонки не отвечает, дверь по месту проживания (...) не открывает, хотя слышно присутствие людей в квартире.

Никаких притязаний на пользование спорным имуществом ФИО2 до настоящего времени не делала.

Заключенная сделка купли-продажи, не имеющая признаков недействительности, в силу ст. ст. 8.1,153,218 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает у покупателя право потребовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, оплата стоимости указанной доли квартиры произведена, настоящий договор является так же и актом приема-передачи квартиры, стороны по сделке договорились о предмете договора, а так же обо всех значимых условиях предстоящей сделки. Квартирой владеет и пользуется в настоящее время покупатель, договор купли-продажи квартиры составлен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, исполнен обеими сторонами, невозможность заключения основного договора, а так же регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности по сделке обусловлена уклонением ФИО2 от государственной регистрации сделки на ранее согласованных сторонами условиях.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении ее прав.

Просит суд признать заключенный предварительный договор купли-продажи от **.**.****, согласно которому, ФИО2, **.**.**** года рождения, продала 1/2 долю квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 42,7 кв.м. за 875000 рублей ФИО1, **.**.**** года рождения, основным договором купли-продажи этого недвижимого имущества, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ..., общей площадью — 42,7 кв.м. от ФИО2 к ФИО1.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования уточнила и просит суд признать заключенный предварительный договор купли-продажи от **.**.****, согласно которому, ФИО2, **.**.**** года рождения, продала 1/2 долю квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 42,7 кв.м. за 875 000 рублей ФИО1, **.**.**** года рождения, основным договором купли-продажи этого недвижимого имущества, признать право собственности на 1/2 долю квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: г..., общей площадью 42,7 кв.м. за ФИО1, **.**.**** года рождения.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании письменного ходатайства истца, уточненные требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, хотя о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телеграмма, направленная ответчику по месту ее регистрации заказным с уведомлением, согласно которой адресат за телеграммой не доставлена, квартира закрыта, по извещению адресат не является. Указанное, исходя из положений ст.165.1 ГК РФ, ст.ст.113-117 ГПК РФ, суд расценивает как отказ ответчика от получения судебного извещения. 

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, предоставив письменные пояснениям (л.д. 22-24).

Исходя из положений ст. 165.1 ГК РФ, 113 ГПК РФ, 117 ГПК РФ, 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основания.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 550 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что **.**.**** между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи (л.д. 6).

Согласно п. 1 указанного предварительного договора купли-продажи стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязуются в будущем заключить договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ... общей площадью 42,7 кв.м., состоящей из одной комнаты, расположенной на четвертом этаже многоэтажного жилого дома.

В соответствии с п. 2 договора указанная квартира принадлежит ФИО2 на основании решения Центрального районного суда г. Кемерово от **.**.****.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от **.**.**** по гражданскому делу ### по иску ФИО2 к ЛИЦО_10 признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования и по встречному иску ЛИЦО_11 к ФИО2 о признании недействительным завещания, постановлено:

«Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ЛИЦО_12 **.**.**** реестровый ###, за ЛИЦО_13, **.**.**** года рождения на квартиру по адресу: ...

Прекратить право собственности ФИО4, **.**.**** года рождения, зарегистрированное **.**.**** на основании свидетельства о праве на наследство от **.**.**** на квартиру расположенную по адресу: ... общей площадью 42,7, кв. м. 3. 

Признать право собственности ФИО2, **.**.**** года рождения на квартиру расположенную по адресу: ..., общей площадью 42, 7 кв. м.» 

Решение вступило в законную силу **.**.****.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: помещение, расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2 ЛИЦО_14

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г.Кемерово от **.**.****, вступившего в законную силу **.**.****, исковые требования ЛИЦО_15 к ФИО2 удовлетворены, постановлено зарегистрировать переход права собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу ... общей площадью 42,7 за ФИО5, в удовлетворении требований, заявленных в Управлению Росреестра по Кемеровской области отказать.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то отсутствие у продавца в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной доли квартиры не позднее **.**.**** (п. 3 предварительного договора).

Стороны предварительно достигли соглашения о цене 1/2 доли квартиры, которая составляет 875000 руб. Расчет между сторонами произведен **.**.**** до подписания настоящего договора ФИО1 передала ФИО2 875000 руб., о чем составлена соответствующая расписка. Договор купли-продажи может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного договором срока, если необходимые для заключения договора документы будут получены ФИО2 до **.**.**** (п. 4 предварительного договора).

Как следует из п.п. 5-9 предварительного договора, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в Федеральный суд города Кемерово. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в которой стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Факт заключения предварительного договора купли-продажи и получения денежных средств стороной ответчика не оспаривался.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду никаких доказательств, опровергающих заявленные требования.

Как следует из материалов дела, ФИО1 исполнены все условия предварительного договора купли-продажи спорного имущества, согласно расписке от **.**.****, ФИО1 передала ФИО2 875000 руб. в счет оплаты стоимости 1/2 доли квартиры по адресу: ... (л.д. 8).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, сторона предварительного договора имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только до истечения срока, в который стороны обязались заключить основной договор.

После истечения данного срока обязательства сторон предварительного договора прекращаются.

Предварительный договор купли-продажи доли квартиры от **.**.**** предусматривал обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи до **.**.**** 

В предусмотренный срок, **.**.**** ФИО1 направлена в адрес ФИО2 телеграмма, в соответствии с которой приглашает явиться в офис ООО «Визит» для подписания основного договора купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: г. Кемерово, ...30 с ФИО1 **.**.**** с 11 до 18 часов по местному времени (л.д. 7).

Как следует из пояснений истца в судебном заседании, при заключении предварительного договора купли-продажи ФИО2 вручила ФИО1 ключи от входной двери спорной квартиры, а также электронный чип от подъездной двери. ФИО1 владела и пользовалась квартирой, как своей собственностью, в частности, несла расходы по содержанию имущества, что также подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг (л.д. 15-16).

Согласно п. 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, нормы закона, подлежит удовлетворению требование истца о признании заключенного предварительного договора купли-продажи от **.**.**** основным договором купли-продажи 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ....

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

По существу, в настоящем случае и требование о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель - зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору, заявленные требования о признании права собственности на 1/2 долю квартиры расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 42,7 кв.м. за ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 2, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые уточненные требования ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенный предварительный договор купли-продажи от **.**.**** между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи этого недвижимого имущества.

Признать право собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной на 4 этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 42,7 кв.м. за ФИО1, **.**.**** года рождения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме **.**.****.

Судья Т.Ю.Полуэктова

Решение изготовлено в окончательной форме 30.05.2017.