Производство № 2-2876/2025

УИД 28RS0004-01-2025-002845-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Громовой Л.В., 

С участием представителей истца – ФИО1, ФИО2,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества – жилого помещения (дома) и земельного участка, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указано, что На основании договора купли продажи от 14.02.2017 года истец ФИО3 обладает правом собственности на объект недвижимости жилой дом общей площадью 328.5 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: ***., и на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жильё, площадь 960 кв.м, кадастровый номер *** расположенное по адресу: ***. Согласно п. 3 договора купли продажи от 14.02.2017 года - стороны оценили жилой дом в 4 000 000 рублей, земельный участок в 2 000 000 рублей, общая стоимость составляет 6 000 000 рублей. Расчет между сторонами производился согласно графиками платежей, а именно: сумма в размере 1 000 000 рублей, оплачивается наличными денежными средствами в день подписание договора, т.е. 14.02.2017 года, сумма в размере 1 000 000 рублей, оплачивается наличными денежными средствами или путем перечисления на счет в срок до 28 февраля 2017 года, сумма в размере 4 000 000 рублей, выплачивается наличными денежными средствами или перечисляется на счет в срок до 31 декабря 2017 года. Истец в соответствии с данным договором купли продажи оплатил в полном объеме 6 000 000 рублей 14.09.2017 года. С 14.02.2017 года по настоящее время истец пользуется и распоряжается данным имуществом. Ответчик с 14.02.2017 года по настоящее время не заявлял прав или претензия касаемо оплаты или не исполнения договора купли продажи на данные объекты недвижимости. Но при обращении с заявлением о снятии обременения, истцу было отказано, так как заявление подано не залогодержателем. Ответчик после получения денежных средств в полном объеме 14.09.2017 года не исполнил свое обязательство о снятии обременения погашении регистрационной записи. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил в полном объеме.

На основании изложенного, просит: Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении жилого дома общей площадью 328.5 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: ***., и погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении жилого дома общей площадью 328.5 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: ***. Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 960 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: ***., и погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка площадью 960 кв.м, кадастровый номер *** расположенного по адресу: ***.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, просили требования удовлетворить.

В судебное заседание не явились, истец, обеспечивший явку представителей, ответчик, иные, участвующие в деле лица, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, приступить к рассмотрению дела при данной явке.

Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора. 

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1 и 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно общим положениям Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно части 2 статьи 20 названного закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. 

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. 

Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона 16.07.1998 года № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Как следует из материалов дела, 14 февраля 2017 года между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель), был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером *** и земельного участка с кадастровым номером *** находящихся по адресу: ***.

Согласно п. 3 договора, стороны оценивают указанный жилой дом в 4000000 (четыре миллиона) рублей 00 копеек, земельный участок в 2000000 (два миллиона) рублей. Общая стоимость составляет 6000000 (шесть миллионов) рублей. Цена является окончательной.

ФИО3 купил у ФИО4 указанный жилой дом за 4000000 (четыре миллиона) рублей 00 копеек, земельный участок за 2000000 (два миллиона) рублей.

Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

сумма в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, оплачивается наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора;

сумма в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, оплачивается наличными денежными средствами или путем перечисления на счет в срок до 28 февраля 2017 года.

сумма в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, выплачиваются наличными денежными средствами или перечислением на счет в срок до 31 декабря 2017 года.

Как отражено в выписках из ЕГРН, в отношении здания жилого дома с кадастровым номером *** произведена регистрация обременения, вид обременения – ипотека в силу закона, зарегистрировано 06.04.2017 года, срок действия с 06.04.2017 по 31.12.2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером *** произведена регистрация обременения, вид обременения – ипотека в силу закона, зарегистрировано 06.04.2017 года, срок действия с 06.04.2017 по 31.12.2017 года.

В подтверждение оплаты по договору купли-продажи истцом суду представлены следующие документы: Отрывной талон к приходному кассовому ордеру от 02.03.2017 года №50-9 (в котором отображена информация о переводе истцом ответчику ФИО5, денежных средств в размере 797 000 (семьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек. Расписка ФИО4 от 01.03.2017 года на сумму 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек. Расписка ФИО4 от 14.09.2017 года на сумму 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек. Расписка ФИО4 от 14.02.2017 года на сумму 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек. Расписка ФИО4 от 13.07.2017 года на сумму 1 215 000 (один миллион двести пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Всего истцом оплачено ответчику 6 002 000 рублей 00 копеек. 

Как следует из пояснений представителей истца в судебном заседании, 2 000 рублей были оплачены в счет оплаты государственной пошлины за регистрацию перехода права по договору купли-продажи.

На основании исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на дату предъявления в суд настоящего иска обязательства покупателя по оплате денежных средств по договору купли-продажи от 14 февраля 2017 года, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) прекращены в связи с исполнением.

Доказательств наличия иных неисполненных по данному договору обязательств, в материалы дела сторонами не представлено, судом не установлено.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Обязательства продавца ФИО4, о подаче заявления в орган государственной регистрации прав на объект недвижимости о снятии обременения, не были исполнены. 

Согласно Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина составляют обязанность государства (статья 2). Право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Соответствующие конституционные положения получили развитие и конкретизацию в гражданском законодательстве. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств, включая обязательства, должниками по которым являются иные лица (статьи 1, 2, 334, 335 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из приведенных нормативных положений следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. 

Поскольку обязательства по договору купли-продажи от 14 февраля 2017 года прекращены, то суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона, в отношении жилого дома с кадастровым номером ***, общей площадью 328,5 кв.м, расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО4 и в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 960 кв.м, расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО4, и погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении указанного недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, в отношении жилого дома с кадастровым номером ***, общей площадью 328,5 кв.м, расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО4 и погасить регистрационную запись об ипотеке номер государственной регистрации ***-28/001/2017-3 от 06.04.2017 года.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 960 кв.м, расположенного по адресу: ***, установленное в пользу ФИО4 и погасить регистрационную запись об ипотеке номер государственной регистрации ***-28/001/2017-4 от 06.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 7 июля 2025 года