Дело № 2-87/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Севастополь 18 июня 2019 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Сомовой И.В.,

при секретаре Василенко Е.О., Лисничей А.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Севжилсервис» к ФИО1, ФИО2 о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на нежилые помещения, встречному иску ФИО1 к ФИО3, ООО «ЖЭК» об устранении препятствий в пользовании имуществом,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Севжилсервис» предъявило иск ФИО4, указав, что является управляющей компанией многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>. Решением общего собрания собственников помещений данного дома общество уполномочено на обращение в суд за защитой прав собственников помещений. В указанном многоквартирном доме располагаются нежилые помещения, расположенные на нижнем этаже, которые являются самозахватом общего имущества собственников помещений дома, поскольку указанный этаж является подвальным. Застройщиком в нарушение закона была осуществлена продажа указанных помещений ответчику, которые до этого являлись общим имуществом дома. В помещениях проходят общедомовые инженерные коммуникации, являющиеся общим имуществом дома. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на 26 нежилых помещений, расположенных в подвале, цокольном этаже по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

К участию в деле в качестве соответчика с согласия истца привлечен ФИО5

Донец (в настоящее время ФИО1) В.В. предъявила встречный иск ФИО3, ФИО6, ФИО7, ООО «Севжилсервис», указав, что является собственником 25 нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>. Право зарегистрировано в ЕГРН. Ответчики создали ей препятствия в реализации права собственности, установили двери с замками, ключи от которых у нее отсутствуют, в связи с чем она не может проникнуть в свои помещения. В этой связи ответчик (истец по встречному иску) просила:

1. Обязать ответчиков устранить препятствия ФИО1 в пользовании имуществом в виде 25 помещений, принадлежащих ей на праве собственности, расположенных на цокольном этаже № по адресу: по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, путем демонтажа замков на входных дверях либо выдачи комплекта ключей от входных дверей в течение двух рабочих дней.

2. Обязать ООО «Севжилсервис» не чинить препятствия ФИО1 в пользовании имуществом в виде 25 помещений, принадлежащих ей на праве собственности, расположенных на цокольном этаже № по адресу: по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ФИО1 ответчик по встречному иску ООО «Севжилсервис» ФИО6, ФИО7 заменены на ответчика ООО «ЖЭК». 

Представитель истца ООО «Севжилсервис» ФИО8 требования первоначального иска поддержал по основаниям, в нем изложенным, просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик по ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска ООО «Севжилсервис», поддержала требования встречного иска, ссылаясь на то, что спорные помещения не являются подвальными, не предназначены исключительно для использования для целей обслуживания общего имущества дома, приобретены ФИО1 на основании договоров участия в строительстве, право на них зарегистрировано в установленном порядке. ООО «Севжилсервис» не наделено право на обращение в суд в интересах собственников помещений многоквартирного дома, в настоящее время не является управляющей компанией данного дома.

Ответчик по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Ее представитель ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. 

Представитель ответчика по встречному иску ООО «ЖЭК» - ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения встречного иска по тем же основаниям.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЖСК «Скифия» ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, полагал обоснованным встречный иск.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска ООО «Севжилсервис». 

Из материалов дела следует, что ООО «Севжилсервис» являлось управляющей компанией многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

Ответчик ФИО1 (ранее – Донец) является собственником нежилых помещений №№ расположенных в цокольном этаже № данного многоквартирного дома.

Ответчик ФИО5 является собственником нежилого помещения №, расположенного в цокольном этаже № многоквартирного дома.

Право собственности ответчиков на указанные квартиры зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН (т.1 л.д. 68-192, 193-197).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1-3 части 1 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного предназначения, относятся к общему имуществу собственников. 

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что к общему имуществу в многоквартирном жилом доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома (признаны собственно «техническим этажом») только при условии, если основное назначение данного помещения состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций. 

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Из материалов дела следует, что застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, являлось ЖСК «Скифия»

Декларация о начале строительства зарегистрирована Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 13.08.2013 (т.1 л.д. 30-37).

Декларация о готовности объекта «Реконструкция существующих объектов административно-служебной и жилой зоны по 

<

адрес> в б. Казачья с элементами нового строительства в рамках реконструкции с расширением (

<

адрес>)» к эксплуатации зарегистрирована Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 13.02.2014 (т.1 л.д. 19-29).

Согласно декларации о готовности объекта к эксплуатации в многоквартирном доме возведены 58 встроенно-пристроенных помещений общей площадью 547,6 кв.м.

Из материалов дела следует, что 31.10.2013 между ОК ЖСК «Скифия» и ФИО4 были заключен 25 договоров о совместном паевом участии в строительстве нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже 

<

адрес> в г. Севастополе (т.1 л.д. 206-248, т.2 л.д. 1-67). Аналогичный договор заключен между ОК ЖСК «Скифия» и ФИО5

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что спорные нежилые помещения были возведены в период строительства многоквартирного жилого дома как отдельные обособленные объекты капитального строительства, которые могут объектом права собственности.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, о том, что изначально данные помещения являлись общим имуществом многоквартирного дома, необоснованны. Прав всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме не могли возникнуть ранее его ввода в эксплуатацию. Права ответчиков на спорные помещения возникли на основании договоров строительства нежилых помещений и зарегистрированы после ввода дома в эксплуатацию, параллельно с правами собственников жилых помещений. 

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома (признаны собственно «техническими подвалами») только при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть, подвал используется лишь для общих нужд. 

Таким образом, основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома, является его целевое назначение - исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В целях проверки указанных обстоятельств по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Контраст», на основании проектной, технической документации, визуального осмотра нельзя определить какое основное назначение имеет в настоящее время каждое в отдельности указанное помещение. Можно установить, что вышеуказанные помещения расположены в подвале жилого дома, в котором проходят общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилых квартир многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>. Невозможно использование данных помещений для иных целей, кроме обслуживания инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома, без ущерба целям обслуживания инженерных коммуникаций (т.3 л.д. 157-193).

Вместе с тем в заключении эксперта не приведено описание инженерных коммуникацией, проходящих через спорные помещения, не приведена их схема и их назначение. 

В судебном заседании эксперт ФИО15 Е.А. пояснила, что не осмотрела инженерные коммуникации, так как в обследуемые нежилые помещения не были освещены. 

При этом из заключения эксперта следует, что нежилые помещения обособлены друг от друга, имеют входные двери, доступ из коридора общего пользования.

Из технической документации на жилой дом (т.3 л.д. 47, 63-85) и пояснений сторон следует, что через помещения проходят общие трубы (стояки) водоснабжения, водоотведения. Иных инженерных коммуникаций и оборудования общего пользования не имеется.

Вместе с тем наличие в жилых и нежилых помещениях общедомовых труб (стояков) не изменяет их назначения, поскольку их обслуживание не требует регулярного и постоянного контроля за их состоянием, а обеспечивается в рамках нормативно-правовых актов путем периодического осмотра и ремонта в случае необходимости.

Ответчиками не представлено доказательств того, что в спорных нежилых помещениях расположено такое инженерное оборудование, которое требует постоянного наблюдения и обслуживания, что определяет основное назначение таких помещений исключительно для обслуживания находящихся там сетей и коммуникаций.

В соответствии с частью 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

На основании частей 1, 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая обстоятельства дела, представленные доказательства, суд критически оценивает заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, учитывает, что она проведена экспертом поверхностно, без тщательного осмотра исследуемых нежилых помещений, что привело к необоснованным и недостаточно мотивированным выводам.

Суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого 

<

адрес> в г. Севастополе являются помещениями самостоятельного использования. У них отсутствует специальное назначение, связанное с исключительно техническим обслуживанием иных помещений жилого дома. 

Таким образом, указанные нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в жилом доме. Право собственности ответчиков на данные помещения возникло в установленном законом порядке, не прекращено и не признано недействительным.

В судебном заседании также установлено, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого 

<

адрес> в г. Севастополе от 25.01.2019 управляющей компанией избрано ООО «ЖЭК». В этой связи ООО «Севжилсервис» не осуществляет в настоящее время управление указанным многоквартирным жилым домом и не имеет полномочий на предъявление в интересах собственников в судебном порядке требований о признании за ними права общей собственности на нежилые помещения.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска ООО «Севжилсервис» к ФИО1, ФИО5

Встречный иск ФИО1 подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 подтвердил, что вход в нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже, осуществляется через входные двери, на которых установлены замки, ключи от замков хранятся у ФИО3 как старшей по дому, данных ключей у ФИО1 нет. 

Данные обстоятельства помимо пояснений сторон подтверждаются также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.06.2018, актом осмотра от 28.06.2018 (т.2 л.д. 105-109).

При таких обстоятельствах достоверно установлено, что ответчик ФИО3 препятствует собственнику нежилых помещений ФИО1 в пользовании принадлежащими ей помещениями. В этой связи требования встречного иска к ФИО3 подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения встречных требований к ООО «ЖЭК» суд не находит, поскольку доказательств того, что данное общество чинит препятствия ФИО1 в пользовании нежилыми помещения, суду не представлено. Из пояснений представителя ООО «ЖЭК» следует, что ключей от замков входных дверей в помещения в обществе нет.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Согласно письму экспертного учреждения - ООО «Контраст» расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей не были предварительно уплачены.

В соответствии с частью 2 статьи 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований ООО «Севжилсервис», расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ООО «Севжилсервис» к ФИО1, ФИО2 о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на нежилые помещения по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес> – отказать.

Встречный иск ФИО1 к ФИО3 удовлетворить.

Обязать ФИО3 устранить препятствия ФИО1 в пользовании принадлежащими ей 25 нежилыми помещениями, расположенными на цокольном этаже № жилого дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, путем демонтажа замком на входных дверях либо передачи комплекта ключей от входных дверей, в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ООО «Севжилсервис» в пользу ООО «Контраст» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 24.06.2019.

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна.

Судья И.В. Сомова