дело №2-137/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2018 года Красноглинский районный суда г.Самары в составе:

председательствующего судьи Ромасловской И.М.,

при секретаре Салмановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ИнвестКонсалт», ФИО2, ФИО3 о признании торгов недействительными,

при участии в судебном заседании:

истца ФИО1,

представителя истца – адвоката Кутловой Е.Ю., допущенной к участию в деле по устному ходатайству истца и действующей на основании ордера от 

<

дата> №,

ответчика ФИО2,

ответчик ФИО3 не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял,

представитель ответчика ООО «ИнвестКонсалт» не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял,

представитель третьего лица УФССП России по Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял,

третье лицо ФИО4, не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла,

представитель третьего лица ОСП Кировского района г.Самары УФССП России по Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял, просил рассмотреть дело в его отсутствие,

представитель третьего лица ТУ Росимущества по Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ИнвестКонсалт», ФИО2, в котором с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просил признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>; признать недействительным договор купли – продажи арестованного имущества от 23.01.2017 года, заключенного между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2; признать недействительным договор купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, мотивируя свои требования тем, что 02.02.2015 года судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области ФИО5 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства №-ИП в отношении должника ФИО1 Предметом исполнения являлось обращение взыскания на земельный участок для садоводства площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, принадлежащий на праве собственности истцу. 11 августа 2015 года на спорный земельный участок наложен арест. Судебным приставом – исполнителем в рамках исполнительного производства была проведена оценка спорного земельного участка, согласно заключения эксперта от 14.06.2016 года № стоимость земельного участка составляет 324720.00 рублей. С результатами данной оценки истец ФИО1 не был согласен, в связи с чем обратился в Красноглинский районный суд г.Самары с административным исковым заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава – исполнителя ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области ФИО5 о принятии результатов оценки от 14.06.2016 года. 09 августа 2016 года судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района г.Самары ФИО6 исполнительное производство №-ИП передано в ОСП Кировского района г.Самары УФССП России по Самарской области и 06.10.2016 года Красноглинский районный суд г.Самары, в связи с этим передал административное исковое заявление ФИО1 на рассмотрение по существу в Кировский районный суд г.Самары. Несмотря на то, что производство по делу об оспаривании стоимости арестованного имущества по настоящее время не окончено, судебным приставом исполнителем ОСП Кировского района г.Самары ФИО7 

<

дата> была подана заявка на проведение торгов и вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. На основании поручения от 22.11.2016 года №-№ вынесенного ТУ Росимущества по Самарской области, прием и реализация арестованного имущества была поручена ООО «ИнвестКонсалт». Согласно протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 10.01.2017 года по результатам торгов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> №, был реализован по покупной цене в размере 334461.60 рубль. На основании вышеуказанного протокола был заключен договор купли – продажи спорного земельного участка с покупателем ФИО2 ФИО1 не был уведомлен надлежащим образом о проведении торгов по реализации арестованного имущества и был лишен права оспорить данное решение. Таким образом имущество истца было незаконно выставлено судебным приставом – исполнителем ОСП Кировского района г.Самары ФИО7 на торги, что привело к незаконной реализации имущества истца, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд с данным исковым заявлением.

Определением Красногдинского районного суда г.Самары от 20.12.2017 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Кроме того, пояснил суду, что на земельном участке имеется строение, право собственности на которое признано за ним решением Красноглинского районного суда г.Самары. Однако в настоящий момент он лишен возможности оформить свое право собственности, поскольку земельный участок принадлежит иному лицу. Полагал, что продажа земельного участка по указанной цене и реализация земельного участка без строения, нарушает его права и законные интересы.

Представитель истца Кутлова Е.Ю.заявленные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенные в исковом заявлении, дополнила, что довод ответчика о том, что права истца не нарушены при проведении торгов, необоснован, поскольку истцом были оспорены результаты оценки, есть решение суда о том, что оценка занижена, что является существенным нарушением прав истца и является основанием для удовлетворения заявленных требований. Кроме того, являясь собственником жилого строения, расположенного на данном земельном участке, истец в настоящий момент лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснила суду, что 10.01.2017 года она принимала участие в торгах арестованного имущества, где лотом был выставлен земельный участок принадлежащий истцу ФИО1 23 января 2017 года между ней и ООО «ИнвестКонсалт» был заключен договор купли – продажи спорного земельного участка и она оплатила за него 334461.60 рубль. 28 февраля 2017 года за ней было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. Земельный участок приобретала для строительства дачи, но в силу определенных обстоятельств 14.03.2017 года продала земельный участок ФИО8 ФИО1 утверждает о том, что он не был уведомлен о реализации его имущества, хотя у судебных приставов исполнителей имеется уведомление об отправлении в его адрес извещения. Полагает, что все необходимые доказательства о законности проведения торгов были предоставлены суду.

Представитель ответчика ООО «ИнветсКонсалт» ФИО9 в судебном заседании 17.01.2018 года возражала против удовлетворения заявленных требований истца, дала пояснения аналогичные изложенным в возражениях. Пояснила суду, что все требования действующего законодательства при проведении торгов со стороны Организатора торгов (ООО «ИнветсКонсалт») были выполнены. С доводами представителя истца о том, что занижена стоимость арестованного имущества не согласна, поскольку стоимость была определена в порядке исполнительного производства, а не в процессе торгов. Полагала, что избран ненадлежащий способ защиты.

Представитель третьего лица ТУ Росимущества по Самарской области представил отзыв по делу, согласно которому просил в удовлетворении требований отказать, по основаниям изложенным в отзыве.

Заслушав участников процесса, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что 02.02.2015 года судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района УФССП России по Самарской области ФИО5 было возбуждено исполнительное производство №-ИП, предметом исполнения которого является обращение взыскания на земельный участок для садоводства площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в отношении должника ФИО1, в пользу взыскателя ФИО4

11 августа 2015 года судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района УФССП России по Самарской области ФИО5 на указанный земельный участок был наложен арест.

14 июня 2016 года судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района УФССП России по Самарской области ФИО5 были приняты результаты оценки указанного земельного участка в соответствии с отчетом от 14.06.2016 года №, выполненным оценщиком ФИО10, согласно которому стоимость земельного участка составила 324720.00 рублей, что подтверждается постановлением о принятии оценки от 

<

дата> №.

При этом в материалах исполнительного производства №-ИП, которые представлены по запросу суда судебным приставом – исполнителем ОСП Кировского района г.Самары УФССП России по Самарской области, содержится постановлением о принятии результатов оценки от 14.06.2016 года в отношении спорного земельного участка принятое судебным приставом – исполнителем ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области ФИО6

Не согласившись с результатами оценки, должник ФИО1 обратился в Красноглинский районный суд г.Самары с административным исковым заявлением о признании недействительным отчета об оценки арестованного имущества, признании незаконным постановления о принятии результатов оценки.

Определением Красноглинского районного суда г.Самары от 26.08.2016 года данное административное исковое заявление было принято к производству суда и возбуждено производство по административному делу №2а-2562/16.

Данным определением Красноглинского районного суда г.Самары от 26.08.2016 года был установлен запрет на совершение действий, направленных на реализацию спорного имущества, которое было направлено в адрес УФССП России по Самарской области и получено 30.09.2016 года.

Определением Красноглинского районного суда г.Самары от 06.10.2016 года административное дело №2а-2562/16 по административному исковому заявлению ФИО1 о признании недействительным отчета об оценки арестованного имущества, признании незаконным постановления о принятии результатов оценки передано по подсудности в Кировский районный суд г.Самары, поскольку на основании постановления судебного пристава – исполнителя ОСП Красноглинского района УФССП России по Самарской области от 09.08.2016 года исполнительное производство №-ИП от 

<

дата> в отношении ФИО1 предметом исполнения которого является обращение взыскания на земельный участок для садоводства площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> передано в ОСП Кировского района УФССП России по Самарской области.

Решением Кировского районного суда г.Самары от 27.07.2017 года по гражданскому делу №2а-1605/17 по административному исковому заявлению ФИО1 к ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области, судебному приставу – исполнителю ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области о признании незаконным постановления судебного пристава – исполнителя ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области от 14.06.2016 года, вступившим в законную силу 30.08.2017 года, административный исковые требования ФИО1 были удовлетворены. Постановление ОСП Красноглинского района г.Самары УФССП России по Самарской области от 14.06.2016 года о принятии результатов оценки арестованного имущества – земельного участка площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, признано незаконным.

В рамках рассмотрения административного дела №2а-1605/17 апелляционным определением судебной коллегии по административным дела Самарского областного суда от 26.05.2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы». Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой оценки» от 10.07.2017 года №-Ф-17 рыночная стоимость земельного участка площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> составляет 906000.00 рублей.

Кроме того, из материалов дела следует, что решением Красноглинского районного суда г.Самары от 19.12.2014 года по гражданскому делу №2-2248/14 по исковому заявлению судебного пристава – исполнителя ОСП Кировского района г.Самары УФССП России по Самарской области ФИО11 к Чайке А.В. о признании права собственности на самовольную постройку, вступившим в законную силу 25.01.2015 года, исковые требования судебного пристава – исполнителя ОСП 

<

адрес> УФССП России по Самарской области ФИО11 удовлетворены. За Чайкой А.В. признано право собственности на жилое строение общей площадью 181.80 кв.м, расположенное на спорном земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Право собственности на жилое строение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Согласно отчета об определении рыночной стоимости строения (дома) с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, выполненного ООО «Центр независимой оценки», рыночная стоимость данного имущества по состоянию на 

<

дата> составляет 5834500.00 рублей.

Однако несмотря на установленный определением Красноглинского районного суда г.Самары от 26.08.2016 года запрет на совершение действий, направленных на реализацию спорного имущества и вступившее в законную силу решение Красноглинского районного суда г.Самары от 19.12.2014 года, которым за Чайкой А.В. признано право собственности на жилое строение, расположенное на спорном земельном участке, 03.10.2016 года судебным приставом – исполнителем ОСП Кировского района УФССП России по Самарской области ФИО7 было принято постановление о передаче земельного участка для садоводства площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в ТУ Росимущества в Самарской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Из материалов дела следует, что 22.11.2016 года ТУ Росимущества в Самарской области на основании уведомления УФССП по Самарской области от 10.11.2016 года №№, постановления о передаче имущества на торги от 03.10.2016 года, акта о наложении ареста от 11.08.2015 года, в соответствии с Государственным контрактом от 

<

дата> №№, поручило ООО «ИнвестКонсалт» реализацию арестованного имущества (спорного земельного участка) путем проведения торгов, что подтверждается поручением на прием и реализацию арестованного имущества №-ИК/1 и актом о передаче арестованного имущества на реализацию от 

<

дата>.

По итогам торгов проведенных ООО «ИнвестКонсалт» 10.01.2017 года, 23.01.2017 года между ООО «ИнвестКонсалт» (Организатор торгов) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли – продажи арестованного имущества, согласно которому последняя приобрела земельный участок для садоводства (земли сельскохозяйственного назначения), кадастровый №, площадью 492.00 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Право собственности ФИО2 на данный земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области 

<

дата>.

14 марта 2017 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли – продажи земельного участка, согласно которому последний приобрел спорный земельный участок.

21 марта 2017 года право собственности ФИО3 на спорный земельный участок зарегистрировано органом регистрации, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата> №.

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Более того, согласно разъяснений, содержащихся в абз.4 п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Учитывая положения подп.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ и разъяснения, содержащиеся в абз.4 п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25, можно сделать вывод, что на данный момент в российском праве действуют сразу два варианта соотношения строения и земельного участка: принцип единства судьбы по общему правилу и принцип единого объекта, когда не зарегистрировано право собственности на вновь возведенное строение.

При этом передавая спорный земельный участок на реализацию и, впоследствии заключая договоры купли – продажи, в данном случае установленный законом принцип единства судьбы земельного участка и строения, на нем расположенного, был нарушен как со стороны судебного пристава – исполнителя, так и со стороны ООО «ИнвестКонсалт» (Организатор торгов), ФИО2 (Продавец) и ФИО3, поскольку строение, расположенное на спорном земельном участке принадлежит должнику (истцу).

Согласно пояснений, данных ответчиком ФИО2 в судебном заседании 17.01.2018 года, ФИО3 известно о наличии строения на спорном земельном участке.

Таким образом, постановление о передаче земельного участка для садоводства площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в ТУ Росимущества в Самарской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона от 03.10.2016 года, было принято судебным приставом – исполнителем ОСП Кировского района УФССП России по Самарской области ФИО7 с нарушениями норм действующего законодательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года, в силу п.1 ст.449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст.448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

Согласно п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Исходя из положений п.п.6 и 7 ст.87 ФЗ от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава – исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом – исполнителем специализированной организации по акту приема – передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом – исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава – исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава – исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Учитывая обстоятельства, установленные в судебном заседании, нормы материального права, суд приходит к выводу, что требования истца о признании торгов недействительными являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, требования истца о признании недействительными договоров купли – продажи заключенных между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2 и между ФИО2 и ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Принимая решение о признании сделки недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности, предусмотренные ст.167 ГК РФ, в связи с чем суд полагает возможным в данном случае применить последствия недействительности сделок, путем возврата земельного участка площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № в собственность ФИО1, провести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО3 и регистрацию права собственности ФИО1 на данный земельный участок.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные ООО «ИнвестКонсалт» по продаже земельного участка площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли – продажи арестованного имущества от 23.01.2017 года, заключенный между ООО «ИнвестКонсалт» и ФИО2.

Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка от 14.03.2017 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделок, путем возврата земельного участка площадью 492.00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № в собственность ФИО1, провести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО3 и регистрацию права собственности ФИО1 на данный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г.Самары в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.М. Ромасловская

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2018 года.

Судья И.М. Ромасловская