Дело № 2а-3081/2021

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

г. Петропавловск-Камчатский 15 июля 2021 года 

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

судьи Фоменко С.В. 

при секретаре Михайловой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании незаконным решения об отказе расторжения договора аренды № 29/18 от 15 марта 2018 года, изложенном в письме № 01-02-02-01/987/21 от 17 февраля 2021 года

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды № 29/18 от 15 марта 2018 года, оформленного письмом № 01-02-02-01/987/21 от 17 февраля 2021 года.

В обоснование указал, что согласно договора аренды земельного участка № 29/18 от 15 марта 2018 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № сроком до 15 марта 2038 года для целей строительства индивидуального жилого дома, по договору купли-продажи от 23 ноября 2020 года ФИО1 продал ФИО2 возведенный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером №, договор зарегистрирован в Росреестре по Камчатскому краю, в связи с чем административный истец 26 февраля 2021 года обратился за расторжением договора аренды земельного участка. Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа письмом от 17 февраля 2021 года отказало ему в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на то обстоятельство, что ФИО1 незаконно переуступает свои права, в обход запрета на переуступку прав, установленного договором, а проданный объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже с публичных торгов. 

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Административный ответчик Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.

Согласно письменному отзыву представителя административного ответчика ФИО4 переход прав на земельный участок от ФИО1 к ФИО2 произошел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16 декабря 2020 года. С учетом норм действующего законодательства право аренды земельного участка с кадастровым номером № возникло у ФИО2 в силу закона и не требует специального документального оформления, замена стороны аренды земельного участка в рассматриваемом случае не зависит от волеизъявления прежнего собственника объектов недвижимости, каковым является ФИО1 Переход прав и обязанностей по договору к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником ФИО1 требования об изменении или расторжении ранее заключенного с ним договора, отказ Управления в расторжении договора аренды земельного участка № 28/18 от 15 марта 2018 года, оформленный письмом от 17 февраля 2021 года не нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку он в силу прямого указания закона уже не является стороной договорного обязательства.

Заинтересованные лица администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещались в установленном законом порядке, участия в судебном заседании не принимали.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца; при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права; административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа 15 марта 2018 года заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. 

<

адрес>, сроком на двадцать лет по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 и ФИО2 23 ноября 2020 года заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. 

Административный истец 26 января 2021 года через службу "Одного окна" обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Рассмотрев заявление ФИО1, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа письмом от 17 февраля 2021 года № 01-02-02-01/987/21 сообщило, что расторжение договора аренды № № от 15 марта 2021 года земельного участка с кадастровым номером № по условиям заключенного договора аренды, возможно только после осуществления рекультивации и передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи, ссылаясь на пп.4.4.3, п.4.4, п.4.4.11, п.4.4 договора аренды земельного участка, п.7 ст.448 ГК РФ, ст.239.1 ГК РФ. 

ФИО1 и ФИО2 19 мая 2021 года заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 29/18 от 15 марта 2018 года, согласно которому с 16 декабря 2020 года (даты государственной регистрации договора купли продажи от 23 ноября 2020 года) ввиду перехода по договору купли-продажи права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером № в порядке ст. 392.3 ГК РФ к ФИО2 от ФИО1 переходят все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно уведомлению Росреестра по Камчатскому краю от 03 июня 2021 года № КУВД-001/2021-21057671/1 ФИО2 обратился за регистрацией сделки, на основании соглашения о передаче договора от 19 мая 2021 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 А. о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка от 15 марта 2018 года № 29/18. Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до 03 сентября 2021 года, в связи с необходимостью внесения изменений в договор аренды земельного участка. 

Рассматривая требования административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно ч.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с п.7 ст.44 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, ч.5 ст.22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно ч.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Согласно п.15 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Часть 7 статья 448 ГК РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих права и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 422).

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Совокупностью пункта 1 статьи 552 ГК РФ и статье 35 ЗК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ определено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце 2 пункта 14 Постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Ссылка административного ответчика на п.7 ст.448 ГК РФ, ст.239.1 ГК РФ, пункты 4.4.3 п.4.4, 4.4.11 п.4.4 договора аренды в обоснование отказа Земельного кодекса Российской Федерации" не является основанием для отказа ФИО1 в расторжении договора аренды земельного участка № №, заключенного 15 марта 2018 года не обоснована. 

Суд вопреки доводам административного ответчика приходит к выводу о том, что обжалуемое решение административного ответчика, оформленное письмом от 17 февраля 2021 года № 01-02-02-01/987/21 вынесено незаконно и необоснованно, в отсутствии предусмотренных законом оснований. 

Таким образом, оценивая установленные в судебном заседании обстоятельства и исследованные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца.

Поскольку решение административного ответчика судом признано незаконным, суд считает необходимым для восстановления нарушенного права ФИО1 возложить на Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26 января 2021 года о расторжении договора аренды № № от 15 марта 2018 года.

В соответствии с ч.1 ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса, в связи с чем, с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию расходы по оплате административным истцом государственной пошлины при подаче административного искового заявления в суд.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить административный иск ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании незаконным решения об отказе расторжения договора аренды № № от 15 марта 2018 года, изложенном в письме № 01-02-02-01/987/21 от 17 февраля 2021 года.

Признать незаконным отказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 17 февраля 2021 года № 01-02-02-01/987/21 в расторжении договора аренды № № от 15 марта 2018 года.

Возложить обязанность на Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 26 января 2021 года о расторжении договора аренды № № от 15 марта 2018 года.

Взыскать с администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 29 июля 2021 года.

Судья