УИД: 77RS0027-02-2025-007834-10                                                  

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе председательствующего судьи Утешева С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2784/2025 по иску ФИО1 к ООО «Промсоюз» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,   

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Промсоюз» о взыскании денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков в размере сумма, неустойки за период с 14 мая 2025 года до даты исполнения решения суда в размере сумма за каждый день, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», расходов по оплате юридических услуг вразмере сумма, расходов по оплате оценочных услуг в размере сумма, расходов по оплате договора на обследование в размере сумма, нотариальных расходов в размере сумма, в обоснвоание требований, ссылаясь на то, что в переданном по договору купли-продажи объекте недвижимого имущества имеются недостатки, которые не были обговорены сторонами договора купли-продажи, не устранены продавцом, что нарушает ее права, как потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Третье лицо ООО «Технопарк Академический», извещенное надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с приведенной специальной нормой общие правила ст. 475 ГК РФ к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.

Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (квартира) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 25 октября 2024 года между ФИО1 и ООО «Промсоюз» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № БЧК1103-01-КП-0272-272, по которому ООО «Промсоюз» приняло обязательство в будущем заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес, общей площадью 80,3 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора, покупатель подтверждает, что:

- до даты подписания договора лично произвел осмотр квартиры и ознакомился с ее техническим и качественным состоянием в полном объеме;

- продавец предоставил покупателю возможность произвести осмотр квартиры с привлечением специалистов в области приемки квартир, в т.ч. с проведением инструментальных замеров;

- продавец уведомил покупателя о том, что указанная в п. 2.1 договора цена квартиры определена исходя из состояния квартиры на момент ее осмотра покупателем в соответствии с настоящим пунктом;

- квартира во всех аспектах полностью удовлетворяет покупателя, в т.ч. по своим потребительским качествам она соответствует требованиям и ожиданиям покупателя. Покупатель не имеет претензий к продавцу относительно состояния квартиры.

05 ноября 2024 года квартира по акту приема-передачи передана истцу.

23 декабря 2024 года между ФИО1 и ООО «Промсоюз» заключен договор купли-продажи квартиры № БЧК1103-01-КП-0272-272П, по которому ООО «Промсоюз» приняло обязателсьтво передать в собственность истца квартиру, находящуюся по адресу: адрес, общей площадью 80,3 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора, покупатель подтверждает, что:

- до даты подписания договора лично произвел осмотр квартиры и ознакомился с ее техническим и качественным состоянием в полном объеме;

- продавец предоставил покупателю возможность произвести осмотр квартиры с привлечением специалистов в области приемки квартир, в т.ч. с проведением инструментальных замеров;

- продавец уведомил покупателя о том, что указанная в п. 2.1 договора цена квартиры определена исходя из состояния квартиры на момент ее осмотра покупателем в соответствии с настоящим пунктом;

- квартира во всех аспектах полностью удовлетворяет покупателя, в т.ч. по своим потребительским качествам она соответствует требованиям и ожиданиям покупателя. Покупатель не имеет претензий к продавцу относительно состояния квартиры.

В соответствии с п. 2.1 договора цена квартиры составляет сумма

После передачи квартиры истец обратилась к специалисту фио, которым 24 декабря 2024 года был произведен осмотр квартиры по адресу: адрес, о чем был составлен акт № 272, в котором были зафиксированы имеющиеся в квартире недостатки отделочных, строительно-монтажных работ.

11 марта 2025 года специалистом фио составлено заключение № 1255/СТЭ-25, согласно которому в квартире по адресу: адрес выявлено наличие дефектов и несоответствий требованиям действующей нормативно-технической документации, стоимость устранения выявленных недостатков составляет сумма

29 апреля 2025 года истцом в адрес ООО «Промсоюз» направлена претензия о выплате денежных средств в счет стоимости устранения недостатков квартиры в размере сумма, которая ответчиком исполнена не была.

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио пояснила, что квартира действительно была осмотрена истцом перед покупкой, но у истца отсутствовали специальные познания, в связи с чем ФИО1 не могла оценить объем недостатков и сопоставить стоимость их устранения со стоимостью квартиры, при этом, ни в предварительном договоре купли-продажи, ни в договоре купли-продажи продавцом не перечислены недостатки квартиры, которые имели место быть.

Представитель ответчика в судебном заседании, возражая относительно удовлетворения иска, пояснил, что до заключения договора купли-продажи квартира истцом была осмотрена, подписывая договор истец согласился с тем, что цена квартиры определена с учетом ее текущего состояния исключив возможность предъявления требований к продавцу, связанных с состоянием, внешним видом, комплектностью, качеству, потребительскими свойствами квартиры, имеющимися на момент ее осмотра покупателем, за исключением скрытых недостатков.

Согласно статье 4 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (статья 10 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").

В силу положений пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Оценивая представленную в материалы дела копию заключения № 1255/СТЭ-25 от 11 марта 2025 года в совокупности с условиями договора купли-продажи от 23 декабря 2024 года, суд приходит к выводу о том, что выявленные в ходе исследования недостатки квартиры не были согласованы при заключении договора купли-продажи квартиры, поскольку указание на таковые отсутствует в договоре купли-продажи, часть выявленных недостатков, исходя из содержания акта осмотра № 272 от 24 декабря 2024 года, носят скрытый характер (люфт фурнитуры, отклонение по вертикали входной двери, продувание, отклонение от вертикали, инфильтрация оконных блоков и др.), следовательно, не могли были быть обнаружены истцом при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи при отсутствии специальных познаний в области строительства и ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ООО «Промсоюз» в материалы дела не представлены доказателствта того, что истцу при заключении договора купли-продажи в полном объеме была доведена информация относительна качества товара, наличия скрытых недостатков, а также доказательства того, что при опредениии стоимости квартиры продавцом учтена стоимость устранения недостатков квартиры, за которые отвечает продавец.

Согласно п.1, 2 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Принимая во внимание вышеизложенное, дав оценку, представленным в материалы дела доказательствам в соответствии сост. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ООО «Промсоюз» денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков в размере сумма

При определении размера подлежащих взысканию денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков квартиры, суд полагает возможным руководствоваться заключением специалиста фио от 11 марта 2025 года № 1255/СТЭ-25, поскольку данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», не оспорено стороной ответчика.

В силу п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Досудебная претензия о выплате стоимости устранения недостатков квартиры была направлена истцом в адрес ответчика 29 апреля 2025 года (ИПО 80300108186917), 07 мая 2025 года почтовое отправление получено ООО «Промсоюз», следовательно, ввиду неисполнения ответчиком претензии истца на сумму задолденности в размере сумма подлежит начислению неустойка в соответствии с п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», размер которой на 12 ноября 2025 года в соответствии с расчетом истца составляет сумма (3218,70 × 183).

Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд, устанавливать соразмерные основному долгу их пределы, с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре.

Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. ст. 330, 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 ГК РФ, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 года № 263-О). При оценке соразмерности взыскиваемой неустойки суд должен исходить из того, что отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате товара, являются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Поскольку данный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд, учитывая заявленное ответчиком ходатайство, полает возможным применить к данным требованиям положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить размер взыскиваемой неустойки до сумма за период с 14 мая по 12 ноября 2025 года.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая компенсационный характер неустойки, который должен быть реализован при недопущении неосновательного обогащения кредитора, при соблюдении баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании неустойки на будущее время подлежит частичному удовлетворению, а именно, с ООО «Промсоюз» в пользу истца подлежит взысканию неустойка с 13 ноября 2025 года по день фактического исполнения продавцом требования потребителя о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков исчисленную исходя из стоимости устранения строительных недостатков (сумма) и ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующий период.

На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма, который, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.  

На основании п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая, что требование истца выплате денежных средств не было удовлетворено ответчиком в добровольном порядке, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере сумма, согласно следующему расчету: (321870,73 + 60000 + 10000) : 2, вместе с тем, поскольку штраф, так же как и неустойка, носит компенсационный характер, с учетом заявленного ответчиком мотивированного ходатайства, необходимости соблюдения баланса прав сторон, суд полагает возможным применить к данным требованиям положения ст.333 ГК РФ, и уменьшить размер взыскиваемого штрафа с сумма до сумма 

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым на основании абз. 8, 9 ст. 94 ГПК РФ относятся связанные с рассмотрением дела, почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Таким образом, с ответчика ООО «Промсоюз» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, при определении размера подлежащей взысканию суммы расходов на оплату юридических услуг, суд принимает во внимание степень правовой сложности дела, количество судебных заседаний с участием представителя, объем проделанной работы, требования разумности и справедливости.

Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что перечень судебных издержек, предусмотренный нормами ГПК, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. 

Суд, учитывая, что расходы истца на выявление строительных недостатков (дефектов) и оплату досудебной оценки являлись необходимыми для реализации права на обращение в суд, приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика расходов на оплату досудебной оценки в размере сумма, факт несения которых подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 07 марта 2025 года № 1255/824.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу ФИО1 расходов по оплате договора на обследование в размере сумма, нотариальных расходов суд не усматривает, поскольку несение расходов по опате обследования не является необходимым ввиду последующего обращения истца к тому же специалисту для проведения оценки, в рамках которой должны были быть осуществлены действия по осмотру, обследованию квартиры; представленная в материалы дела копия доверенности серии 77АД № 9613297 от 12 февраля 2025 года выдана истцом для участия ее представителя не в конкретном гражданском деле, в связи с чем расходы на ее составление к судебных издержкам отнесены быть не могут.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Промсоюз» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично.      

Взыскать с ООО «Промсоюз» в пользу ФИО1 расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, неустойку за период с 14 мая по 12 ноября 2025 года в размере сумма, а также с 13 ноября 2025 года по день фактического исполнения продавцом требования потребителя о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков исчисленную исходя из стоимости устранения строительных недостатков (сумма) и ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующий период, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы по оплате досудебной оценки в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, в удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.

Взыскать с ООО «Промсоюз» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 20.01.2026.

Судья Утешев С.В.