77RS0019-02-2025-006587-04

 2-4032/25 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года адрес                                                                                      

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Арзамасцевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4032/25 по иску ФИО1 к ООО СЗ марка автомобиля ЮГ о взыскании стоимости затрат на восстановительный ремонт, денежных средств в счет уменьшения покупной цены, неустойки, признании пункта договора недействительным, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с уточненным иском в порядке ст. 39 ГПК РФ к ответчику ООО СЗ марка автомобиля ЮГ о взыскании стоимости затрат на восстановительный ремонт, денежных средств в счет уменьшения покупной цены, неустойки, признании пункта договора недействительным, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 27.01.2022 между ООО СЗ марка автомобиля ЮГ и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве №82-ШГЛ-4, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу - жилое помещение, назначение квартира, проектный номер 377, этаж 4, номер подъезда (секции) 1, проектной общей площадью 58,80 кв.м., проектная общая приведенная площадь 59,60 кв.м., количество комнат 2. Указывая на качество передаваемого объекта, истец просит признать недействительным п.7,13 договора участия в долевом строительстве №82-ШГЛ-4 от 27.01.2022г., взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет стоимости восстановительных работ в размере сумма, неустойку за неудовлетворение отдельных требований потребителя с 01.01.2026 по дату фактического исполнения обязательств, денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости передаваемого объекта в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, судебные расходы по оплате досудебного заключения в размере сумма, по оплате нотариальных услуг в размере сумма, по оплате почтовой корреспонденции в размере сумма, штрафа. 

Истец в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил, обеспечил явку своего представителя, которая заявленные исковые требования с учетом представленных суду уточнений поддержала в полном объеме, при этом указала, что в рассматриваемом споре дефекты относятся к оконным блокам и входной группе.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил в суд письменные возражения, указывая на несогласие с заявленными исковыми требованиями. В случае удовлетворения исковых требований, просил применить положения постановления Правительства 326 от 18.03.2024 года и положения ст. 333 ГК РФ.

Суд счел возможным рассмотреть настоящий спор в отсутствии неявившихся сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 ст. 4 настоящего Федерального закона устанавливается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Судом установлено, что 27.01.2022 между ООО СЗ марка автомобиля ЮГ и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве №82-ШГЛ-4, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу - жилое помещение, назначение квартира, проектный номер 377, этаж 4, номер подъезда (секции) 1, проектной общей площадью 58,80 кв.м., проектная общая приведенная площадь 59,60 кв.м., количество комнат 2.    

Согласно п. 2.1 Договора цена договора составляет сумма В соответствии с п. 5.1 договора объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 30.09.2024г. 

Согласно п. 4.1,4.2 Договора Гарантийный срок на Квартиру составляет 5 (Пять) лет и исчисляется с момента оформления акта приема-передачи. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Квартиры и (или) Объекта, составляет 3 (Три) года. Течение гарантийного срока на указанное технологическое и инженерное оборудование начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Квартира была передана истцу 10.12.2024, что подтверждается передаточным актом к договору участия в долевом строительстве. 

Как указывает истец, в объекте долевого строительства (квартире) имеются строительные недостатки.

Из заключения ИП фио следует, что по результатам проведения строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, в квартире, по адресу: адрес установлено, что в квартире имеется множество строительных недостатков. Качество выполненных работ не соответствует обязательным требованиям в области строительства (ГОС, СНиП, СП и т.д.). Стоимость устранения выявленных дефектов составляет сумма  

Не согласившись с представленным истцом отчетом специалиста, по ходатайству представителя ответчика определением Останкинского районного суда адрес от 01.07.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено фио «Нуклон».  

Согласно экспертному заключению фио «Нуклон» № 21-10/2025 от 28.10.2025 следует, что в квартире по адресу: адрес, в части оконных блоков и входной двери имеются недостатки, не соответствующие условиям договора, заключенного между сторонами, обязательным требованиям. Качество оконных блоков и входной двери квартиры по адресу: адрес, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве № 82-ШЛ-4 от 27.01.2022 г. (с учетом приложений к договору), а также требованиям технических регламентов и ГОСТов. Выявленные недостатки в квартире №377, расположенной по адресу: адрес, являются малозначительными и устранимыми. Исходя из характера выявленных недостатков, причиной их возникновения является нарушение требований нормативно-технической документации при выполнении строительно- монтажных и отделочных работ застройщиком. Рыночная стоимость работ и материалов для устранения недостатков (дефектов), возникших в результате строительных работ застройщика в квартире №377, расположенной по адресу: адрес, составляет, с учетом НДС 20%: сумма..

Суд, оценивая данное экспертное заключение фио «Нуклон», признает его допустимым и относимым доказательством, полагая возможным положить его в основу решения, поскольку квалификация экспертов не вызывает сомнений, при проведении экспертизы экспертам были разъяснены права, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не доверять данному заключению оснований у суда не имеется. 

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено наличие недостатков в квартире истцов, в части оконных блоков и входной группы, устранение которых возможно только путем выполнения дополнительных работ, суд, принимая во внимание выводы экспертов фио «Нуклон», приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в счет цены возмещения строительных недостатков в размере сумма     

Вместе с тем, при определении размера взыскания суд учитывает следующее.

Как установлено ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, выраженной в апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 19.09.2024 №АПЛ24-341 «Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 25.06.2024 №АКПИ24-313, которым было оставлено без удовлетворения заявление об оспаривании пункта 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», Федеральный закон N 46-ФЗ наделяет Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 годах полномочиями на принятие решений, предусматривающих установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4 части 1 статьи 18). В рамках реализации предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации в пункте 2 Постановления установило период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г., в который действует предельный размер ключевой ставки Банка России, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, федеральный законодатель вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, законодатель учитывает специфику регулируемых законом общественных отношений.

Изложенная правовая позиция неоднократно высказывалась Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в его решении от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановлениях от 22 апреля 2014 г. N 12-П, от 15 февраля 2016 г. N 3-П, определениях от 23 апреля 2015 г. N 821-О, от 2 июля 2015 г. N 1539-О.

Аналогичная правовая позиция по вопросу о действии закона во времени также высказана и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П.

Таким образом, как указал Верховный суд Российской Федерации, пункт 2 Постановления не противоречит положениям ГК РФ об обратной силе закона и сохранении силы условий заключения договора при изменении законодательства, во исполнение Федерального закона N 46-ФЗ устанавливает особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Пункт 4 Постановления содержит указание на дату вступления в силу данного правового акта - со дня его официального опубликования. При этом пунктом 3 этого же правового акта закреплено, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Постановления. 

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, учитывая, что цена договора участия долевого строительства, заключенного между сторонами, составляет сумма, рыночная стоимость выявленных строительных недостатков в части оконных блоков и входной группы определена судебным заключением фио «Нуклон» в сумме сумма, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере сумма, с учетом выводов досудебного заключения, то есть в пределах 3% от цены договора. 

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки и штрафа, суд исходит из разъяснений содержащимся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).

Так как следует из материалов дела, копия претензии была направлена в адрес ответчика 09.04.2025, то есть в период действия отсрочки, установленной Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, при таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для взыскания неустойки и штрафа. 

Рассматривая требования истца о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта, суд приходит к следующему.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Согласно положениям части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

По смыслу приведенных норм, изменение цены договора долевого участия в строительстве возможно только в случае, если такое изменение предусмотрено условиями договора. При этом договором может быть предусмотрена фиксированная, не подлежащая изменению, цена объекта долевого участия в строительстве. 

Исходя из буквального значения содержащихся в оспариваемом договоре условий, которыми установлен запрет на изменение цены предмета договора, оговорено отсутствие у сторон права требовать, как доплат, так и возврата уплаченных денежных средств в случае отклонения фактической площади объекта от ее проектной, что соответствует правовому регулированию спорных правоотношений в сфере долевого участия в строительстве и не свидетельствует о нарушении прав потребителя. 

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о признании недействительным п. 7.13 договора участия в долевом строительстве от 27.01.2022 г. № №82-ШГЛ-4, заключенного сторонами, взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта долевого строительства в размере сумма, удовлетворению не подлежат, поскольку данные условия согласованы сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве, не противоречат нормам действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не могут быть признаны судом ущемляющими права истца как потребителя.

При этом суд обращает внимание, что п. 7.13 прав истца не нарушает, порядок изменения фактической площади и соответствующих выплат регламентируется п. 2.2 Договора. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика судебные расходы по оплате нотариальных услуг в размере сумма, по оплате почтовых услуг в размере сумма 

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов по оплате досудебного заключения в размере сумма, суд приходит к следующему.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"11. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Суд отмечает, что споры с застройщиками имеют массовый характер, внесудебные экспертизы проводят одни и те же специалисты на одних и тех же объектах застройки, а также учитывает среднерыночные цены на аналогичные исследования, в связи с чем, взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате досудебной экспертизы в размере сумма

Определяя, с учетом требований ст. 100 ГПК РФ, размер подлежащих взысканию судебных расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из сложности и характера спора, времени его рассмотрения, количества судебных заседаний, предмета договора об оказании юридических услуг и объема оказанных представителем истца услуг, с учетом представленных доказательств реального несения истцом расходов, в связи с чем, считает обоснованными и подлежащими взысканию в пользу истца с ответчика судебные расходы в размере сумма.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета адрес суд взыскивает государственную пошлину в размере сумма сумма 

При этом, суд полагает возможным, предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда до окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать ООО СЗ марка автомобиля ЮГ (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ИНН 

<

***>) денежные средства в счет устранения недостатков в части оконных блоков и входной двери в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, судебных расходов по оплате нотариальных услуг в размере сумма, по оплате досудебного заключения в размере сумма, по оплате почтовых услуг в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО СЗ марка автомобиля ЮГ (ОГРН 

<

***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма. 

Предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда до окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме Останкинский районный суд адрес.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 10.12.2025 года

Судья А.Н. Арзамасцева