мотивированное 

решение

 изготовлено 23.10.2025 

дело № 2-1174/2025

УИД 66RS0007-01-2024-011235-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 09 октября 2025 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе: 

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.,

при секретаре Диканёвой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, взыскании выкупной цены, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения, 

установил:

истец обратился в суд к ответчикам об изъятии у ответчика квартиры по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 4 658 900 рублей, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением и выселить его из изымаемого помещения. 

В обоснование указал, что ответчик является собственником спорной квартиры, . Постановлением Администрации города Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную квартиру к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчик подлежит признанию утратившим право пользования спорным помещением и выселению.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании не возражал против изъятия жилого помещения с выплатой выкупной цены, при определении суммы выкупа просил взять за основу заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы. 

Заслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, полагавшего иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему. 

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. 

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ). 

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. 

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> является ФИО1

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу и земельный участок под данным многоквартирным домом.

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорной квартиры и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчик извещен, что последним не оспаривается. 

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ответчика на квартиру по адресу: 

<

адрес> с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург». 

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд исходит из следующего. 

Согласно представленному истцом отчету об оценке ООО «ЗСК - Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, итоговая стоимость выкупа изымаемого объекта составляет 4 658 900 рублей и включает стоимость квартиры по адресу: по адресу: 

<

адрес> с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке под ним, убытки в связи с изъятием жилого помещения (включающие изменение места жительства, пользование другим жилым помещением до приобретения в собственность нового жилья, расходы по переезду, расходы по поиску другого жилья для приобретения его в собственность, расходы по оформлению права собственности). 

Ответчик представил альтернативный отчет об оценке ООО ОК «Независимая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, с учетом доли в земельном участке под многоквартирным домом, составляет 5 992 300 рублей, размер убытков в связи с изъятием данного жилого помещения (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина при покупке жилого помещения, расходы в связи с вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья) - 243 634 рублей.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ООО «Вектор – Р.РУ» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 5 261 225,06 рублей, рыночная стоимость доли в стоимости земельного участка составляет 1 698 544,59 рублей, рыночная стоимость доли в стоимости общедомового имущества составляет 330 204,91 рублей. Величина убытков, подлежащих возмещению собственнику квартиры в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию иным жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение, в том числе упущенную выгоду, составляет 369 412,95 рублей, Размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, составляет 6 924,07 рублей.

Допрошенный в суде эксперт ФИО2 показала в суде, что применение корректировок на НДС и прибыль предпринимателя в расчете стоимости доли собственника в праве на общее имущество в многоквартирном доме, а также установление среднего процентного соотношения доли мест общего пользования в составе дома - 15% предусмотрено методикой исследования, избранной экспертом, и не является ошибкой. При определении рыночной цены изымаемой квартиры ответчика использован метод сравнения с аналогами жилых помещений, которые продаются на рынке недвижимости по ценам с учетом стоимости долей в праве собственности на общее имущество и земельный участок под домом. В итоговую рыночную цену квартиры ответчика - 5 261 225,06 рублей заложена указанная в экспертном заключении стоимость долей собственника данного жилого помещения в праве собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под домом - 330 204,91 рублей и 1 698 544,59 рублей соответственно. Последние две суммы выделены экспертом в заключении отдельными строками для понимания соотношения стоимости собственно квартиры, доли в общем имуществе и доли земельного участка в рыночной цене изымаемого жилого помещения - 5 261 225,06 рублей. Последняя сумма является итоговой, оснований для добавления к ней стоимости долей собственника данного жилого помещения в праве собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под домом не имеется. 

При разрешении настоящего спора суд руководствуется заключением эксперта ООО «Вектор – Р.РУ» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам судебной оценочной экспертизы, поскольку оно составлено компетентным лицом, подтверждено экспертом в суде, сомнений в правильности и достоверности у суда не вызывает. Несогласие истца с избранной экспертом методикой исследования и расчетов искомых величин, с примененными экспертом корректировками, не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством. 

Суд при разрешении настоящего спора не принимает во внимание представленные истцом - отчет ООО «ЗСК - Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком - отчет ООО ОК «Независимая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, об оценке выкупной цены изымаемого жилого помещения как утратившие свою актуальность с учетом давности их составления. 

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. 

По делу установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки. 

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от многоквартирный дом по вышеуказанному адресу утвержден в собственность муниципального образования «город Екатеринбург». 

Первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ.

По данным ЕМУП «БТИ», степень физического износа жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составила по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 33%, последующие инвентаризации дома не производились. 

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения когда-либо капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

Между тем, заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам оценки технического состояния конструкций многоквартирный дом по вышеуказанному адресу признан аварийным, а жилые помещения в нем - непригодными для проживания. Именно данное заключение положено органом местного самоуправления в основу принятия решения о сносе дома в связи с аварийностью. 

Таким образом, бездействие, выразившееся в непроведении капитального ремонта дома, привело к накоплению физического износа конструктивных элементов здания, в связи с чем правовые основания для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома имеются. 

Доводы представителя истца об отсутствии доказательств снижения уровня надежности здания ввиду бездействия администрации, а также о том, что капитальный ремонт многоквартирного дома должен был выполнить предыдущий балансодержатель, не освобождает истца от обязанности производить капитальный ремонт данного жилого дома с момента передачи его в муниципальную собственность, а в случае бездействия - компенсировать собственнику соответствующие расходы при изъятии. 

Ссылки представителя истца на то, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен быть уменьшен на стоимость работ по ремонту полов, лестниц, прочих конструкций, поскольку они не предусмотрены ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, лестницы в жилом доме отсутствуют, являются необоснованными.

Истец не представил допустимых и достоверных доказательств того, что капитальный ремонт, который предшествующий истцу наймодатель должен был провести до первой приватизации жилого помещения, не сопровождался работами по ремонту полов, лестниц, прочих конструкций. 

Отсутствие указанных работ в перечне капитальных работ, предусмотренных ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не свидетельствует об отсутствии необходимости проведения указанных работ при проведении иных работ капитального характера. Данные познания являются специальными. Ходатайств о проведении экспертизы по указанному вопросу истцом не заявлялось. 

Позицию по вопросу включения в состав капитального ремонта необходимых сопутствующих работ при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд занял Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в определениях по делам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Суд отклоняет как необоснованные доводы представителя истца о необоснованном завышении расценок на оплату услуг риэлтора в заключении эксперта. 

Определение рыночной стоимости убытков собственника при изъятии, в том числе расходов на оплату риэлторских услуг, относится к области специальных познаний, каковыми истец не обладает, а выбор аналогов для сравнительного исследования в целях получения искомой величины является исключительной прерогативой эксперта, а не сторон спора или суда. Рецензию на заключение эксперта, опровергающую обоснованность его выводов в части оспариваемой суммы, истец суду не представил, о проведении по делу повторной экспертизы не просил. Одно лишь несогласие истца не может служить основанием для иных выводов суда о стоимости риэлторских услуг , чем установлены экспертом. 

Суд определяет выкупную цену изымаемой у ответчика квартиры по адресу: 

<

адрес>, в общем размере 5 637 562,08 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок - 5 261 225,06 рублей, размер убытков, подлежащих возмещению собственнику квартиры в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию иным жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение, в том числе упущенную выгоду, - 369 412,95 рублей, размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, - 6 924,07 рублей.

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ответчику о взыскании выкупной цены частично.

Суд присуждает к взысканию с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ответчика выкупную цену за изымаемое жилое помещение в размере 5 637 562,08 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований истца к ответчику о взыскании выкупной цены суд отказывает в связи с необоснованностью.

На ответчика суд возлагает обязанность принять выкупную цену - 5 637 562,08 рублей и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, исковые требования истца к данному ответчику в указанной части подлежат удовлетворению. 

Исходя из положений статей 31,32,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается. 

Следовательно, у суда имеются основания для признания ответчика утратившим право пользования квартирой по адресу: 

<

адрес>, и выселения ответчика из данного жилого помещения с момента выплаты истцом выкупной цены. Исковые требования истца к ответчику в данной части подлежат удовлетворению.

По правилам статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 (СНИЛС №) об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения, удовлетворить, взыскании выкупной цены – удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципальное образование «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 выкупную цену - 5 637 562 рублей 08 копеек.

Обязать ФИО1 принять выкупную цену - 5 637 562 рубля 08 копеек и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. 

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены признать ФИО1 утратившим право пользования квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены выселить ФИО1 из квартиры по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципального образования «город Екатеринбург» Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании выкупной цены - отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о собственниках изымаемого жилого помещения.

Настоящее решение суда является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета с адреса : 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк