44RS0001-01-2024-001158-62

(2- 163 /2025)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 марта 2025 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Моховой Н.А., при секретаре Куприяновой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Костромы к ФИО1 о сносе самовольной постройки и по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Костромы о сохранении жилого помещения в существующем виде,

У С Т А Н О В И Л:

12.02.2024 года Муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Администрации г. Костромы обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки. Требования мотивировали тем, что 31.01.2024 года в адрес Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы поступило уведомление о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем капитального строительства – индивидуального жилого дома, с приложением акта по результатам проведения контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 19.09.2023 года № 77. Согласно акту на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>, расположено двухэтажное строение, предположительно из газосиликатного блока, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 05.10.2023 года № № земельный участок с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>, общей площадью 573 кв. м, с разрешенным использованием – для садоводства и огородничества принадлежит на праве собственности ФИО1 Согласно сведениям из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 05.10.2023 года № КУВИ-001/2023-226581945 в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен жилой дом с кадастровым номером №, с количеством этажей – 2, общей площадью 114 кв. м, правообладателем которого также является ФИО1 В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории города Костромы, утвержденными постановлением Администрации г. Костромы от 28.06.2021 года № 1130, земельный участок расположен в территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (Р-1). Градостроительный регламент зоны Р-1 установлен в подразделе 5.2 раздела 5 части 2 Правил. Документация по планировке территории, в границы которой входит земельный участок по вышеуказанному адресу в установленном законом порядке не утверждалась, в связи с чем, градостроительные регламенты для данного земельного участка не утверждены. Правила ни в каком случае не предусматривают возможность возведения жилого дома на земельном участке в зоне Р-1 и его последующую эксплуатацию. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в Администрацию г. Костромы правообладателем земельного участка не направлялось. Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленными параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо разрешение на строительство объекта капитального строительства Администрацией г. Костромы в установленном порядке не выдавалось. Просили обязать ФИО1 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос объекта капитального строительства – двухэтажного жилого дома, общей площадью 114 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>

16.05.2024 года ФИО1 обратился в суд к Администрации г. Костромы со встречным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просил сохранить жилой дом, площадью 144 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в существующем виде. Требования мотивировал тем, что ему на основании договора купли-продажи от 30.11.2022 года на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 573±8 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № № от 13.12.2022 года. Земельный участок из земель населенных пунктов имеет разрешенное использование - для садоводства и огородничества. На данном земельном участке находится двухэтажный жилой дом площадью 114 кв. м, кадастровый номер №, принадлежащий истцу на праве собственности на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 04.07.2023 года, договора купли-продажи от 30.11.2022 года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № № от 17.07.2023 года. Считает, что решение о сносе строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни, здоровью граждан. Жилой дом возведен на земельном участке, который принадлежит ФИО1, право собственности на возведенный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, соответствует требованиям действующих норм и правил, не нарушают ничьих прав, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Свердловского районного суда гор. Костромы от 12.11.2024 года дело передано для рассмотрения по подсудности в Димитровский районный суд г. Костромы.

Представитель истца по первоначальным требованиям, ответчика по встречным Администрации г. Костромы – ФИО2, надлежаще извещенная о слушании дела, в судебное заседание не явилась, посредством телефонограммы просила об отложении судебного заседания ввиду по причине болезни, однако документы, подтверждающие факт нетрудоспособности, в суд не представила, не представлены и документы, подтверждающие невозможность явки в судебное заседание иного представителя.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.

В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявка представителя истца по первоначальным требованиям, ответчика по встречным требованиям в настоящее судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

С учетом изложенного и того, что рассмотрение дела приняло затяжной характер, в том числе подача администрацией г. Костромы первоначального иска с нарушением правил подсудности в Свердловский районный суд г. Костромы, дело находится в производстве суда с февраля 2024 года, неоднократно откладывалось в рамках рассмотрения дела Свердловским районным судом г. Костромы, представитель администрации г. Костромы неоднократно давал пояснения, поддерживая первоначальные исковые требования в полном объеме, возражая против удовлетворения встречных требований, ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки представителя администрации г. Костромы, предусмотренные ч. 1 ст. 169 ГПК РФ основания для отложения судебного заседания отсутствуют, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, с целью соблюдения разумных сроков полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации г. Костромы.

Ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречным требованиям ФИО1, надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, воспользовавшись процессуальным правом ведения дела через представителя (ст. 48 ГПК РФ). Интересы в суде по доверенности представляли ФИО3 и ФИО4, которые поддержали встречные исковые требования в полном объеме, первоначальные требования не признали.

Представитель ФИО1 – ФИО3 дополнительно поясняла, что из выписки ЕГРН следует, что земельный участок принадлежит ФИО1 на праве собственности с 13.12.2022 года, участок имеет следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для садоводства и огородничества. Земельный участок приобретен ФИО1 по договору купли-продажи от 30.11.2022 года. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 19.12.2005 года как ранее учтенный объект недвижимости с видом разрешенного использования садоводство и огородничество. Ранее был присвоен учетный номер №. Участок входит в территорию СНТ «Поляны». Согласно сведениям о зарегистрированных правах на земельный участок по выписке ЕГРН впервые право на земельный участок было зарегистрировано за Х.И.И. за № № от 14.05.2008 года. Одновременно было зарегистрировано 14.05.2008 года переход права на имя ФИО5 № № от 14.05.2008 года. Земельный участок попал в функциональную зону земельных насаждений общего пользования согласно решению № 212 Думы города Костромы, которым был утвержден Генеральный план города Костромы 18.12.2008 года. Указанное решение состоялось после регистрации права собственности и его перехода, при этом постановка на кадастровый учет была до принятия указанного решения. По мнению ответчика, указанные решения приняты без установления обстоятельств, что в указанной зоне находятся земельные участки с разрешенным использованием, которое позволяет строительство жилого дома для собственных нужд. Утверждение в документах границ функциональных зон не влечет за собой изменения правового режима земель, находящихся в этой утвержденной зоне (п. 12 ст. 9 ГрК РФ). Ограничения права собственника на использование земельного участка в части расположения участка в функциональной зоне должны быть известны собственнику. Данный вывод вытекает из анализа положений ст. 56 Земельного кодекса РФ и ст. 280 ГК РФ. Никакие ограничения не были отражены в выписке ЕГРН в порядке ст. 56 ЗК РФ. Право собственности было зарегистрировано соответствующим регистрирующим органом без всяких ограничений. При этом предыдущий собственник, который продал ФИО1 земельный участок не получал никаких уведомлений о том, что участок находится в иной функциональной зоне, что вид разрешенного использования изменился. Участок для муниципальных нужд и земель общего пользования не изымался. Правила землепользования и застройки г. Костромы утверждены Постановлением Администрации города Костромы 28.06.2021 года № 1130. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 10.11.2020 года № П/0412. В Классификаторе имеется описание вида разрешенного использования земельного участка. Так, согласно коду 13.2 Классификатора на земельных участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» подразумевается размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (Индивидуальное жилое строительство), хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд. Код 2.1 предполагает следующее: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здание не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. Таким образом, разрешенный вид использования и категория земель по сведениям ЕГРН никаким образом не запрещает возводить жилые здания на земельном участке. Земельный участок расположен на территории СНТ, и каждый соседний смежный участок имеет расположенный на нем объект недвижимости, которые также входят в зону зеленых насаждений общего пользования, а требования о сносе предъявляются только ФИО1 Иск о сносе постройки может быть удовлетворен на основании ст. 222 ГК РФ только в том случае, если постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, ее наличие нарушает права третьих лиц: постройка нарушает права третьих лиц, либо постройка угрожает его жизни и здоровью, при этом нарушение его прав может быть устранено лишь путем сноса данной постройки. Кроме этого, согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ) садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ предусмотрено, что такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. В соответствии с п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. В настоящее время «уведомительная» процедура существует, но стала добровольной: с 02.08.2019 года для оформления жилых и садовых домов, расположенных на садовых земельных участках, а с 19.12.2020 года – и для жилых домов, расположенных на участках для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта не требуется ни разрешение на строительство, ни направление уведомлений, ни проектная документация. Причем не имеет значения, в каком году построен дом. Допускается ГКУ и ГРП на жилые и садовые дома на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и технического плана, который подготовлен на основании декларации или проектной документации (ч. 12 ст. 70 ФЗ № 218). Действует такой порядок будет до 01.03.2031 года. Таким образом, для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом в упрощенном порядке необходимо соблюсти несколько условий: нахождение жилого дома в пределах населенного пункта; земельный участок предназначен для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства; жилой дом соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства; наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом; наличие технического плана.

Представитель ФИО1 – ФИО4 дополнительно пояснила, что администрация г. Костромы ссылается на отсутствие у ФИО1 разрешения на строительство, при этом в обоснование своей правовой позиции не ссылается на нарушение строительных и санитарных норм и правил при возведении объекта недвижимости. На основании действующего земельного, градостроительного законодательства доводы администрации о смене вида разрешенного использования спорного земельного участка не могут повлечь правовые последствия в виде сноса самовольной постройки. Как указал истец по первоначальным требованиям, ответчик по встречным требованиям в своем иске решением Думы города Костромы от 18.12.2008 года № 212 был утвержден генеральный план г. Костромы и земельный участок ответчика ФИО1 попал в функциональную зону зеленых насаждений общего пользования. Согласно градостроительному регламенту, зона Р-1, в которой расположен земельный участок ФИО1, предусматривает земельные участки, занятые зелеными насаждениями общего пользования, предназначены для кратковременного отдыха населения и относятся к территориям, выполняющим рекреационные функции. Факт изменения территориальной зоны нахождения земельного участка ФИО1 не влияет на его права (п. 8 ст. 36 ГрК РФ). Согласно реестровому делу в отношении земельного участка с кадастровым номером №, никаких ограничений и обременений в документах на право собственности земельным участком не содержится. Данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества. До настоящего времени никаких процедур по изъятию земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО1, не осуществлялось, решение об этом не принималось. Считает, что изменения внесенную в карту территориального зонирования не влекут смену вида разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного ФИО1 на праве собственности в установленном законом порядке. ФИО1 вправе использовать свой земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования: для садоводства и огородничества, и возводить на нем жилой дом, несмотря на то что в соответствии с Правилами землепользования и застройки указанный участок находится в зоне зеленых насаждений общего пользования (Р-1). Своими действиями Администрация и иные организации г. Костромы способствуют развитию спорной территории как зоны жилой застройки. Согласно распоряжению Администрации г. Костромы № 3202-р от 02.10.2023 года земельному участку и жилому дому присвоен почтовый адрес. Согласно ООО «Газпром газораспределение Кострома» № б/н от 04.09.2023 года сообщило ФИО1, что в настоящее время между ООО «Газпром газораспределение Кострома» и СТ «Поляны» в лице А.А.Ю.. заключен договор о подключении (технологическом присоединении) расположенных в границах территории садоводства и огородничества в рамках догазификации. После исполнения обязательств по договору о подключении ФИО1 вправе обратиться в адрес ООО «Газпром газораспределение Кострома» с заявкой о подключении. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Полагала, что решение о сносе строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни, здоровью граждан.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, надлежаще извещенные о слушании дела, в судебное заседание своего представителя не направили, о причинах неявки суд не уведомило, возражений против исковых требований не представили.

Третье лицо НСТ «Поляны» в лице председателя Правления ФИО6 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представив письменные пояснения, согласно которым Администрация г. Костромы обратилась в суд с иском о сносе самовольного строения (дома) расположенного на участке садового товарищества. Как усматривается из приложенных к отзыву документов садовое товарищество «Поляны» ведет свой отчет с 1992 года, когда в соответствии с постановлением Администрации г. Костромы гражданам был передан для коллективного садоводства и животноводства участок земли. В соответствии с решением Думы г. Костромы от 16.12.2010 года № 62 было проведено зонирование городских территорий. То есть зонирование и обременения, связанные с нахождением участков в определенной зоне, были на законодательном уровне утверждены значительно позже распределения садовых участков. В соответствии со ст. 3 Закона № 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Кроме того, в целях упрощения положения садоводов Закон № 217-ФЗ без необходимости каких-либо подтверждений со стороны органов власти признает все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами – садовыми домами (ч.ч. 9, 11 ст. 54 Закона № 217-ФЗ). В соответствии с действующим законодательством – суд может признать нарушение градостроительных и строительных норм незначительным и учетом обстоятельств дела. Такое решение суда поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос – это крайняя мера ответственности. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц (п. 7 Обзора судебной практики по самовольному строительству утвержденный ВС РФ от 16.11.2022 года). Считали, что в иске Администрации г. Костромы не содержится каких-либо сведений о реальном нарушении прав и интересов граждан или угрозы безопасности. В конкретной ситуации применение процедуры сноса строения на садовом участке не соответствует целям и задачам муниципального органа власти.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» Костромское отделение № 8640, надлежаще извещенные о слушании дела, в судебное заседание своего представителя не направили, представив письменный отзыв, из которого следует, что 30.11.2022 года между ФИО1 и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор 

<

***> на цели индивидуального строительства объекта недвижимости: жилого дома с одновременным приобретением земельного участка (кадастровый номер: №), находящегося по адресу (почтовый адрес ориентира расположенного в границах участка): 

<

адрес>. 13.12.2022 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и одновременно зарегистрировано обременение вышеуказанного объекта в пользу ПАО Сбербанк. 17.07.2023 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и одновременно зарегистрировано обременение вышеуказанного объекта в пользу ПАО Сбербанк. Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО Сбербанк. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества. ФИО1, реализуя свое право на использование земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, отраженным в выписке ЕГРН, в отсутствии сведений о нахождении земельного участка в территориальной зоне «Зона зеленых насаждений», которые не были указаны органом местного самоуправления при рассмотрении заявления о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером №, действовал добросовестно. С учетом обстоятельств настоящего дела, согласно техническому заключению ООО «Инженер строитель» от 01.07.2024 года № 48 по освидетельствованию технического состояния спорного объекта, жилой дом соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам. Местоположение дома соответствует градостроительным нормам, за исключением несущественного нарушения в виде несоблюдения бытового отступа от дома до границы соседнего участка. Администрация г. Костромы не уведомила собственника земельного участка об имеющихся ограничениях строительства жилого дома на земельном участке. Документация по планировке территории, в т.ч. к которой относится земельный участок ФИО1, в установленном законом порядке не разрабатывалась, соответствующий перечень и сведения о земельных участках, в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд, в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, отсутствует. Администрация г. Костромы своими конклюдентными действиями (присвоение земельному участку и спорному жилому строению адресу) подтверждает правомочность нахождения на земельном участке объекта жилищного строительства. Таким образом, ограничение собственника земельного участка в реализации своего вещного права не может быть признано законным и обоснованны, а применение меры ответственности к ФИО1 в виде сноса жилого дома не может отвечать требованиям справедливости, разумности и соразмерности. Считали требования Администрации г. Костромы не подлежащими удовлетворению, требования ФИО1 - подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании полагал первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных требований просил отказать. Согласно его письменному отзыву, права частной собственности закреплены в ст. 35 Конституции РФ. В статье 209 ГК РФ говорится о том, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и вместе с тем владение, пользование и распоряжение своей землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ «никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения». Статья 304 ГК РФ говорит о том, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Помимо прав у собственников есть еще и обязанности. В ст.12 Земельного кодекса РФ говорится о том, что собственники земельных участков при использовании обязаны соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 Гр РФ). Экспертиза зафиксировала нарушение отступа от границы участка до границы дома, более чем на 30 %, при отступе в 3 метра он составляет 2,05 метра (факт менее 2 метров).

Третье лицо СПАО «Ингосстрах», надлежаще извещенные о слушании дела, в судебное заседание своего представителя не направили, о причинах неявки суд не уведомили, возражений против первоначальных исковых требований и встречных исковых требований не представили.

Третье лицо ФИО5, надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, возражений против первоначальных исковых требований администрации г. Костромы и встречных исковых требований ФИО1 не представил.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, надлежаще извещенные о слушании дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 30.11.2022 года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность земельный участок, общей площадью 573±8 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Костромская область, г. Кострома, бывшая территория учхоза «Костромское», садоводческое товарищество «Поляны», участок № 29, кадастровый номер №. Продавцу объект принадлежал на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 года, запись о регистрации № № от 14.05.2008 года. Стоимость объекта по договору от 30.11.2022 года составила 1 220 000 руб.: 720 000 руб. оплачено за счет собственных денежных средств покупателя, 500 000 руб. - за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю в соответствии с Кредитным договором 

<

***> от 30.11.2022 года, заключенным с ПАО «Сбербанк России». В соответствии с данным договором, ПАО «Сбербанк России» обязалось предоставить, а ФИО1 обязался возвратить кредит «Строительство жилого дома» на следующих условиях: сумма кредита составила 4 860 000 руб. Цели использования – индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилого дома с одновременным приобретением земельного участка почтовый адрес ориентира: Костромская 

<

адрес>, кадастровый номер №.

На вышеуказанном земельном участке ФИО1 был возведен жилой дом, площадью 144 кв. м без получения соответствующего разрешения на строительство.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости право собственности на жилой дом, площадью 114 кв. м, зарегистрировано 17.07.2023 года за ФИО1

17.10.2022 года предыдущий собственник земельного участка ФИО5 обращался в Администрацию г. Костромы с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> По результатам рассмотрения данного уведомления 25.10.2022 года Администрация г. Костромы вынесла уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по вышеуказанному адресу, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, расположен в территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (зона Р-1). Развитие данных территорий возможно только после разработки документации по планировке территории, данная документации не утверждалась в установленном законом порядке.

Согласно акту отдела муниципального земельного контроля и охраны окружающей среды Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы № 77 от 19.09.2023 года на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>, расположено двухэтажное строение, предположительно из газосиликатного блока, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

31.01.2024 года в адрес Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы поступило уведомление о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем местоположение: 

<

адрес>, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем капитального строительства – индивидуального жилого дома, с приложением акта по результатам проведения контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 19.09.2023 года № 77.

Согласно ст. 20 ГК РФ граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 2 ГрК РФ одним из принципов функционирования правовых механизмов и норм градостроительного законодательства является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Согласно Генеральному плану г. Костромы, утвержденному решение Думы г. Костромы от 18.12.2008 года № 212, земельный участок ФИО1 расположен в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования.

Под правилами землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории города Костромы, утвержденными постановлением Администрации г. Костромы от 28.06.2021 года № 1130, земельный участок ФИО1 расположен в территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (Р-1). Градостроительный регламент зоны Р-1 установлен в подразделе 5.2 раздела 5 части 2 Правил.

Земельные участки, занятые зелеными насаждениями общего пользования, предназначены для кратковременного отдыха населения и относятся к территориям, выполняющим рекреационные функции. Новое строительство, реконструкция и развитие данных территорий возможно только после разработки документации по планировке территории, за исключением, если документами территориального планирования предусмотрено размещение объектов федерального, регионального, местного значения (п. 5.2.1 подраздела 5.2 раздела 5 ч. 2 Правил землепользования).

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Документация по планировке территории, в границы которой входит земельный участок по вышеуказанному адресу в установленном законом порядке не утверждалась, в связи с чем, градостроительные регламенты для данного земельного участка не утверждены.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основными видами разрешенного использования земельных участков в зоне Р-1 являются природно-познавательный туризм и земельные участки (территории) общего пользования (п. 5.2.4 подраздела 5.2 раздела 5 ч. 2 Правил землепользования).

Для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах зоны Р-1, устанавливаются следующие условно разрешенные виды использования: общественное питание, магазины, культурное развитие, поля для гольфа или конных прогулок, спорт, религиозное использование, автомобильный транспорт, коммунальное обслуживание, обеспечение внутреннего правопорядка и служебные гаражи (п. 5.2.5 подраздела 5.2 раздела 5 ч. 2 Правил землепользования).

Таким образом, Правила землепользования не предусматривают возможность возведения жилого дома на земельном участке в зоне Р-1 и его последующую эксплуатацию.

Как следует из ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно положениям ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Как установлено в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

В пункте 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022 года) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, суд может признать незначительным и не препятствующим возможности сохранить самовольную постройку.

Закрепленные в ст.ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 года № 101-О, от 24.03.2015 года № 658-О, от 27.09.2016 года № 1748-О, от 28.03.2017 года № 609-О и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Согласно Техническому заключению от 01.07.2024 года № 48 жилой дом с кадастровым номером № соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам, местоположение дома на участке соответствует градостроительным нормам, за исключением нарушения в части: при строительстве жилого дома не соблюден бытовой отступ от дома до границы участка со стороны домовладения 28. Вместо разрешенных 3 метров фактически по результатам строительства с северо-восточной стороны отступ составляет 2,05 метров. Нарушение расстояния до границы с земельным участком № 28, собственником которого является Б.В.А.., при размещении строения само по себе не свидетельствует о нарушении его прав, исходя из положений ст. 304 ГК РФ, не является обстоятельством, затрудняющим использование Б.В.А. принадлежащего ему земельного участка.

Положениями ч. 3 ст. 35 ГрК РФ предусмотрено, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо) и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

При этом действующее законодательство не содержит параметров строительства, установленных для садовых домиков.

Выдача разрешения на строительство объектов на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Земельные участки бывшей территории учхоза «Костромское» (ныне СТ «Поляны») в 1993 году предоставлялись гражданам для коллективного садоводства и огородничества. Указанный вид разрешенного использования до настоящего времени не изменен.

На момент приобретения ФИО1 земельного участка в собственность в 2022 году уже было введено территориальное зонирование и градостроительные регламенты, земельный участок находился в зоне Р-1, для которой ведение индивидуального садоводства не было предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования.

До настоящего времени вид разрешенного использования земельных участков в СТ «Поляны» не изменился, участки для организации парков, скверов, зеленой зоны либо организации иного вида использования, соответствующего градостроительному регламенту, у собственников СТ «Поляны», в том числе у ФИО1, не изымались.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, орган местного самоуправления не указал, какой публичный интерес должен быть реализован в ходе рассмотрения спора, какие правовые последствия для муниципального образования повлечет снос строений, каким образом в случае сноса строений будут защищены права публично-правового образования.

Спорное строение ФИО1 соответствует строительным нормам и правилам, угрозы жизни и здоровью не создает, находится в границах земельного участка, препятствий в пользовании иным граждан не создает, что подтверждается техническим заключением, и участниками процесса в ходе судебного разбирательства не опровергнуто. Допущенное нарушение градостроительных норм, связанное со строительством дома на расстоянии менее 3 м от границы участка, нельзя признать существенным.

При данных обстоятельствах, учитывая принципы разумности, справедливости, равенства участников гражданских правоотношений, баланс интересов сторон, суд полагает снос жилого дома чрезмерной мерой ответственности, не соответствующей характеру допущенных ФИО1 при возведении строений нарушений. В ходе судебного разбирательства не установлено нарушений прав третьих лиц, неопределенного круга лиц, проживающих на территории муниципального образования, нарушений прав самого муниципального образования, обусловленных возведением ФИО1 жилого дома. Кроме того, из фотографий, представленных администрацией г. Костромы в материалы дела, видно, что жилой дом ФИО1 располагается на уже застроенной территории, какая-либо зеленая зона в непосредственной близости от спорного строения отсутствует.

Оценивая в совокупности все приведенные доводы и представленные доказательства в состязательном процессе, суд полагает, что заявленные Администрацией г. Костромы требования о сносе самовольной постройки не подлежат удовлетворению, вместе с тем, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, полагая возможным сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 114 кв. м, в существующем виде.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г. Костромы (ИНН №) к ФИО1 (СНИЛС №) о сносе самовольной постройки оставить без удовлетворения.

Встречные исковые заявления ФИО1 (СНИЛС № к Администрации г. Костромы (ИНН №) о сохранении жилого помещения в существующем виде удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 114 кв. м, в существующем виде.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Мохова

Мотивированное решение изготовлено 14.03.2025 года.