Дело № 2-2272/2020

УИН № 50RS0026-01-2020-002158-82

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2020 года г. Люберцы 

25 мая 2020 года изготовлено мотивированное решение суда

Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Аверкиевой Е.В., при секретаре Поляковой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Томстрой» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованиями к ответчику ООО Специализированный застройщик «Томстрой» о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя свои требования, тем что между ФИО1 и ООО СЗ «ТомСтрой» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ, площадью № кв.м., этаж цокольный, по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 1.3 предварительного договора ответчик является застройщиком и инвестором при строительстве дома. ООО «СЗ «ТомСтрой» имеет бесспорное право зарегистрировать свое право на нежилое помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от ДД.ММ.ГГ. В соответствии с п. 1.4 предварительного договора, истец уведомлен ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой», что нежилое помещение, указанное в п. 1.1 предварительного договора, находится в стадии оформления прав собственности. Согласно п. 2.1 договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ заключить с покупателем основной договор купли-продажи. Согласно п.2.2.1 в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению основного договора купли-продажи покупатель обязуется произвести оплату цены нежилого помещения. Истец произвел оплату стоимости нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного купли-продажи в сумме № рублей. Право собственности на помещение зарегистрировано на ответчика. ДД.ММ.ГГ ценным письмом истец направил ответчику предложение о заключении договора по форме согласно предварительному договору, в течение 3 рабочих дней с даты его получения, заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения А4, расположенного в построенном жилом доме по адресу: 

<

адрес> по форме приложения 1 к предварительному договору. Однако до настоящего времени истец не получил от ответчика ответа о готовности заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. На основании акта приема - передачи нежилого коммерческого помещения от 31.08.2018г. и договора управления многоквартирным домом, заключенного между истцом и управляющей организацией ООО «Потенциал», помещение передано ответчиком истцу. Истец просит признать предварительный договор № от 20.07.2018г., заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «ТомСтрой» основным, признать право собственности ФИО1 на нежилое помещение А4, площадью 20,89 кв.м., являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: 

<

адрес>. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в пользу ФИО1 уплаченную государственную пошлину в размере 7700 рублей.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала, просил их удовлетворить.

Представитель ООО СЗ «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, представил отзывы на исковое заявление согласно которым ответчик требования ФИО1 не признает в удовлетворении иска просит отказать, так как истцами пропущен установленный п.5 ст.429 ГК РФ шестимесячный срок для обращения с требованием о понуждении к заключению основного договора, а также учитывая то, что на жилой дом, являющийся предметом предварительного договора наложено обременение, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности от истца к ответчику не представляется возможным, так как передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости. Указанный многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию. Просит в иске отказать, дело рассмотреть в его отсутствии.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Московской области не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из статей 1, части 1 и 2 и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО СЗ «ТомСтрой» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ, площадью 20,89 кв.м., этаж цокольный, по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1 договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ заключить с покупателем основной договор купли-продажи. 

Согласно п.2.2.1 в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению основного договора купли-продажи покупатель обязуется произвести оплату цены нежилого помещения. Истец произвел оплату стоимости нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного купли-продажи в сумме № рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ.

Право собственности на помещение зарегистрировано на ответчика, что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГг. ценным письмом истец направил ответчику предложение о заключении договора по форме согласно предварительному договору, что подтверждается уведомлением и описью вложения.

Однако до настоящего времени истец не получил от ответчика ответа о готовности заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения.

При этом помещение передано ответчиком истцу, что подтверждается актом приема - передачи нежилого коммерческого помещения от 31.08.2018г., а также договором управления многоквартирным домом, заключенного между истцом и управляющей организацией ООО «Потенциал».

На основании ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно ст. 6 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Право собственности на объект строительства возникает в силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ непосредственно у участника долевого строительства. 

В связи с названной нормой закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Согласно отзыву ответчика, 

<

адрес> 

<

адрес> не введен в эксплуатацию.

В предварительном договоре п. 1.3 указано, что продавец является застройщиком и инвестором при строительстве дома. Продавец имеет бесспорное право зарегистрировать свое право на нежилое помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №.

Согласно копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № министерство строительного комплекса Московской области разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого 

<

адрес>.

Доказательств введения 

<

адрес> не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность, и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Анализируя вышеприведенные нормы закона и обстоятельства дела, поскольку условия договора выполнены истцом надлежащим образом, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании за истцом права собственности частично, как на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения.

Согласно копии исполнительного производства № на нежилое помещение №, площадью 

<

адрес> кв.м., являющееся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: 

<

адрес> наложен запрет на совершение действий по регистрации, на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГ о взыскании с ООО «ТОМСТРОЙ» в пользу АО «МОСЭНЕРГОСБЫТ» задолженности.

Однако данное обстоятельство не является препятствием для признания права собственности, как на объект незавершенного строительства истицей, так как предварительный договор между сторонами заключен ДД.ММ.ГГ до наложения запрета на совершение действий по регистрации.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 7700 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Томстрой» о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор № от 20.07.2018г., заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «ТомСтрой» основным.

Признать право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства нежилое помещение №, площадью № кв.м., являющееся частью нежилого помещения №, кадастровый №, расположенного на цокольном этаже по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Томстрой» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в размере 7700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Аверкиева