Дело №

№

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года а.Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Барчо Р.А.,

При секретаре ФИО4, 

с участием ответчика ФИО2,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «ФИО5» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и об обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

ПАО АО «ФИО5» обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и об обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО5» и ФИО2 заключен кредитный договор №№, в соответствии с п.п.1, 2, 7.1, 7.5.1 индивидуальных условий, банк предоставил ответчику кредит в размере 5 042 285,96 руб. сроком на 242 месяца с уплатой процентов в размере 6,50% годовых; размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 37 593,93 коп..

В соответствии с п.18 индивидуальных условий кредитного договора, целевое назначение кредита – для приобретения двухкомнатной квартиры (условный № с общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.п.11.1-11.2 индивидуальных условий кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются:

-залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки;

-залог (ипотека в силу закона) в отношении квартиры, которая возникает одновременно с регистрацией права собственности заемщика (или иных лиц, при наличии) на предмет ипотеки.

В случае нерегистрации ипотеки в силу закона в пользу кредитора, подлежит регистрации залог (ипотека) в силу договора об ипотеке.

Согласно п.13 индивидуальных условий кредитного договора, за ненадлежащее исполнение условий договора кредитор вправе потребовать неустойки в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Банк исполнил свои обязательства надлежащим образом и перечислил заемщику кредитные денежные средства в сумме 5 042 285,96 рублей, которые востребованы ФИО2 на приобретение прав/требований по договору участия в долевом строительстве, порождающих право получения в собственность двухкомнатной квартиры (условный № с общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В частности, договор уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ заключен правообладателем и заемщиком, на основании:

- Договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, запись о регистрации № №:№, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ;

- Договора уступки права требования (цессии) и долга № по Договору № 5/№-A участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, запись о регистрации № №:№, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Цена Предмета ипотеки по Договору приобретения 5 932 101,96 рублей.

В 2023 году объект недвижимости (многоквартирный дом) введен в эксплуатацию. 

В нарушение условий кредитного договора, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не исполнял свои обязательства надлежащим образом и платежи по кредиту не производил в порядке и сроки, установленные договором, а также не осуществил государственную регистрацию права собственности и залога в пользу кредитора.

ДД.ММ.ГГГГ банк направил в адрес ответчика претензию о досрочном погашении задолженности по кредиту в сумме 5 149 764,06 рублей, а также направил в адрес ООО «

<

данные изъяты>» уведомление о намерении обратиться к застройщику с требованием об обращении взыскания на право требования ФИО2 по договору участия в долевом строительстве.

Впоследствии, ФИО2 оставил претензию истца без удовлетворения.

Задолженность ответчика перед банком составляет 5 149 764,06 рублей, которая складывается из:

-5 021 826,77 рублей - сумма задолженности по основному долгу;

-116 406,31 рублей – сумма задолженности по процентам;

-7 468,94 рублей - задолженность по уплате неустойки по процентам;

-4 062,04 - задолженность по уплате пени на основной долг. 

Истец просит взыскать с ФИО2 в задолженность по кредитному договору в сумме 5 149 764,06 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 33 949 рублей.

Признать ФИО2 залогодателем, а АО «ФИО5» залогодержателем объекта недвижимости в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Обратить взыскание на предмет залога в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 745 581,57 рублей. 

Истец АО «ФИО5», своевременно и надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного заседания повесткой и путем публичного размещения информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда. Представил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, однако пояснил, что признает факт возникновения просрочки. 

Третье лицо – ООО «

<

данные изъяты>» извещенный своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела путем публичного размещения информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда, а также повесткой, направленной по месту жительства в судебное заседание не явился; ходатайство о рассмотрении дела по существу или об отложении судебного заседания не заявил, мотивированные возражения суду не представил.

Суд, выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ст.ст. 819, 820 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между АО «ФИО5» и ФИО2 заключен кредитный договор (договор ипотечного кредитования) №№, в соответствии с п.п.1, 2, 7.1, 7.5.1 индивидуальных условий, банк предоставил ответчику кредит в размере 5 042 285,96 руб. сроком на 242 месяца с уплатой процентов в размере 6,50% годовых; размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 37 593,93 коп..

Согласно п.13 индивидуальных условий кредитного договора, за ненадлежащее исполнение условий договора кредитор вправе потребовать неустойки в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Банк исполнил свои обязательства надлежащим образом и перечислил заемщику кредитные денежные средства в сумме 5 042 285,96 рублей.

В нарушение условий кредитного договора, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не исполнял свои обязательства надлежащим образом и платежи по кредиту не производил в порядке и сроки, установленные договором, а также не осуществил государственную регистрацию права собственности и залога в пользу кредитора.

ДД.ММ.ГГГГ банк направил в адрес ответчика претензию о досрочном погашении задолженности по кредиту в сумме 5 149 764,06 рублей, а также направил в адрес ООО «

<

данные изъяты>» уведомление о намерении обратиться к застройщику с требованием об обращении взыскания на право требования ФИО2 по договору участия в долевом строительстве.

Впоследствии, ФИО2 оставил претензию истца без удовлетворения.

Задолженность ответчика перед банком составляет 5 149 764,06 рублей, которая складывается из:

-5 021 826,77 рублей - сумма задолженности по основному долгу;

-116 406,31 рублей – сумма задолженности по процентам;

-7 468,94 рублей - задолженность по уплате неустойки по процентам;

-4 062,04 - задолженность по уплате пени на основной долг.Согласно п.1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядок, предусмотренные договором.

Согласно п.п.1,2 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.2 ст.332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что в нарушение условий кредитного договора, ФИО2 не исполняет свои обязательства надлежащим образом и платежи по кредиту не производит в порядке и сроки, установленные договором. 

Наличие у заемщика просроченной задолженности перед истцом подтверждается выпиской по кредитному счету, открытому на имя ФИО2 и расчетом задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ банк направил в адрес ответчика претензию о досрочном погашении кредита с уведомлением о расторжении кредитного договора в случае неисполнения обязательств, которую ФИО2 оставил без удовлетворения.

Неисполнение заемщиком обязательств по возврату кредита на протяжении длительного периода времени, свидетельствует о существенном нарушении условий кредитного договора, а также прав и законных интересов банка, связанных с возвратом выданного кредита, а также начисленных процентов.

На основании изложенного, суд, руководствуясь п.п.1,2 ст. 811 и п.2 ст.332 ГК РФ, считает взыскать с ответчика в пользу АО «ФИО5» задолженность по кредитному договору в сумме 5 149 764,06 рублей.

Согласно ч.1 ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п.18 индивидуальных условий кредитного договора, целевое назначение кредита – для приобретения двухкомнатной квартиры (условный № с общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.п.11.1-11.2 индивидуальных условий кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются:

-залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки;

-залог (ипотека в силу закона) в отношении квартиры, которая возникает одновременно с регистрацией права собственности заемщика (или иных лиц, при наличии) на предмет ипотеки.

В случае нерегистрации ипотеки в силу закона в пользу кредитора, подлежит регистрации залог (ипотека) в силу договора об ипотеке.

денежные средства в сумме 5 042 285,96 рублей, которые востребованы ФИО2 на приобретение прав/требований по договору участия в долевом строительстве, порождающих право получения в собственность двухкомнатной квартиры (условный № с общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В частности, договор уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ заключен правообладателем и заемщиком, на основании:

- Договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, запись о регистрации № №:№, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ;

- Договора уступки права требования (цессии) и долга № по Договору № 5/№-A участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, запись о регистрации № №:№, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Цена Предмета ипотеки по Договору приобретения 5 932 101,96 рублей.

В 2023 году объект недвижимости (многоквартирный дом) введен в эксплуатацию. 

В нарушение условий кредитного договора, ответчик не осуществил государственную регистрацию права собственности и залога в пользу кредитора в отношении построенного объекта недвижимости, явившегося объектом долевого инвестирования.

В соответствии с п.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п.1-3 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог (пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке). 

Согласно пункту 1 статьи 5 названного закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. 

В рассматриваемом случае на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными квартирой, права на нее зарегистрированы не были, то есть формально она не была введена в оборот как объект недвижимого имущества (т.к. многоквартирный дом возведен и введена в эксплуатацию после заключения договора ипотеки).

Вместе с тем, во избежание негативных последствий и реализации статуса залогового кредитора, суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

В судебном заседании получил подтверждение факт обеспечения обязательств заемщика по возврату кредита залогом имущества.

Вопреки отсутствию регистрации права собственности и права собственности и залогового обременения, судом установлено, что залоговое имущество существует как индивидуализируемый объект вещного права, на которые распространяются права ответчика и истца, относительно которых возражений со стороны застройщика – не поступило.

На основании п.1 ст.348 ГК РФ, суд считает признать ФИО2 залогодателем, а АО «ФИО5» залогодержателем объекта недвижимости в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Обратить взыскание на предмет залога в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением, в соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальной продажной стоимости в размере 4 745 581,57 рублей. 

Как видно из материалов дела, истцом истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в сумме 30 234 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчикам пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом удовлетворения исковых требований истца в полном объеме, суд считает законным взыскать с ФИО2 в пользу АО «ФИО5» государственную пошлину в сумме 30 234 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «ФИО5» (ОГРН №) к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 7922 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и об обращении взыскания на предмет залога, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ФИО5» задолженность по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 149 764 /пять миллионов сто сорок девять тысяч семьсот шестьдесят четыре/ рубля 06 копеек, а также расходы на оплату госпошлины в размере 33 949 /тридцать три тысячи девятьсот сорок девять/ рублей.

Признать ФИО2 залогодателем, а АО «ФИО5» залогодержателем объекта недвижимости в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Обратить взыскание на предмет залога в виде двухкомнатной квартиры (с условным №, общей проектной площадью 38,8 кв.м. в подъезде 1, строения литер 36, на пятом этаже), в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №:22886, расположенном по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 745 581 /четыре миллиона семьсот сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят один/ рубль 57 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд, в течении месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Р.А. Барчо