Дело № 2-2768/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Казанцевой Н.А. при секретаре судебного заседания Василёвой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя ТСЖ «Кедр» ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ТСЖ «Кедр» ФИО1 обратился в суд с названным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующим на основании протокола общего собрания собственников, и ФИО2 был заключен договор временного пользования, по которому предусмотрена сдача за плату в аренду нежилого помещения площадью 3,91 м2, расположенного по адресу 

<

адрес>, помещение для сбора и накопление ТБО. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома расположенного по 

<

адрес>, о выборе способа управления домом и создании ТСЖ «Кедр», ДД.ММ.ГГГГ поставлено на учет инспекцию Федеральной налоговой службы по ЦАО № 1 г. Омска, решением ГЖИ от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Кедр» с ДД.ММ.ГГГГ допущен к работе. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик в нарушении п. 2,3,4, п. 3.2 договора временного пользования перестал вносить плату за аренду нежилого помещения. В связи с образованием ТСЖ у организации возникла необходимость в помещении для хозяйственных нужд (для дворника и кладовой для хранения строительных материалов). 25.03.20109 г состоялось заседание правления ТСЖ, на котором было принято решение о расторжении договора временного пользования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.2 за неуплату аренды помещения и использование данного помещения для нужд ТСЖ «Кедр». ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было направлено уведомление с предложением до ДД.ММ.ГГГГ освободить нежилое помещение, которое до сих пор не освобождено, не смотря на просьбы и уговоры. Закупаемые строительные материалы размещены по квартирам. Помещение для дворника и технички вынуждены совмещать, что противоречит ст. 112 ТК РФ. Просит расторгнуть договор временного пользования от 0ДД.ММ.ГГГГ и освободить помещение, взыскать, с ответчика задолженность за аренду нежилого помещение с февраля по июль 2019 года в размере 2100 рублей, взыскать с ответчика прибыль, полученную за время незаконного пользования помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 32500 рублей (500 руб *65 дн), а также сумму уплаченной госпошлины в размере 300 рублей, накладные расходы (почта) в сумме 124 рубля (л.д. 3-4).

В судебном заседании истец председатель ТСЖ «Кедр» ФИО1 исковые требования уточнил, в части требований о взыскании с ответчика полученной прибыли в сумме 32500 рублей не поддерживает, поскольку доказательств этому у истца не имеется. В остальной части требования поддержал, дополнительно указав, что в самом договоре имеются реквизиты арендодателя с расчетным счетом, на который ответчик мог и безналичным путем перечислять арендные платежи. Указанный расчетный счет с 2015 года не менялся, ответчик после создания ТСЖ «Кедр» отказался вносить плату. Ранее ответчик вносил платежи наличными средствами, так как не хотел платить налоги. До настоящего времени задолженность не погашена, помещение не освобождено. Просит иск удовлетворить. 

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, указал, что собственники дома единственные кто может решать вопрос о расторжении договора согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ, если бы было проведено общее собрание с соответствующим кворумом ответчик бы самостоятельно освободил бы помещение. С размером задолженности по договору согласен, однако, истец препятствует в оплате. После создания ТСЖ «Кедр» и назначения председателем ФИО1 последний отказывается принимать у ответчика наличными платежами арендную плату и запретил бухгалтеру ТСЖ брать наличные денежные средства в счет оплаты по договору от ответчика, так как ответчик был не на стороне истца. О том, что расчетный счет после образования ТСЖ «Кедр» остался тот же, что и в договоре узнал в июле 2019 года. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц.

Согласно положениям ст.ст. 420, 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 149 Жилищного кодекса РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В судебном заседании установлено, что решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ по 5 вопросу принято решение наделить председателя совета дома ФИО1 и предоставить ему право действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами, в том числе на заключение договоров сдачи в аренду нежилых помещений (л.д. 46-48).

В последующем решением от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования по 3 вопросу принято решение уполномочить председателя совета дома ФИО1 в том числе правом заключения договоров, сдачи в аренду нежилых помещений с любыми организациями и иными лицами (л.д. 52-54).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в лице председателя многоквартирного дома ФИО1 и ФИО2 был заключен договор временного пользования, по которому ответчику за плату во временное пользование предоставлено нежилое помещение для сбора и накопления ТБО площадью 3,91 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, подъезд № на первом этаже (л.д. 5). 

Согласно п. 1.2 договора указанное имущество предоставлено ответчику на основании решения собрания дома.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер платы за пользование имущества установлен в размере 300 рублей, которая вносится ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления средств на расчетный счет или в кассу.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору временного пользования от ДД.ММ.ГГГГ размер платы за пользование имуществом по договору увеличен до 350 рублей (л.д. 6). 

Согласно п. 5.1 договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

При этом, в п. 5.2 договора установлено, что в случае, если за 45 дней до окончания срока договора ни одна сторона не заявит о нежелании заключить договор на новый срок, договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок, за исключением п. 3.1. договора. 

В обоснование своих требований истец ссылался на неуплату ответчиком в указанный в договоре срок за пользование нежилым помещением, полагает, что договор с ответчиком может быть расторгнут, поскольку правлением ТСЖ «Кедр» было решено расторгнуть договор временного пользования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Таким образом, правление товарищества собственников жилья не имело право принимать решение о расторжении договора временного пользования, поскольку это является исключительной компетенцией общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам распоряжения общим имуществом, в том числе по вопросу расторжения договора использования имущества, от использования которого собственникам поступает арендная плата. 

Вопросы как заключения, расторжения договора аренды общего имущества, так и определения использования рассматриваемого нежилого помещения в качестве помещения для хранения инвентаря ТСЖ «Кедр» вместо сдачи его в аренду, должны разрешаться на общем собрании собственников с вынесением на общем собрании соответствующего решения.

Полномочий ФИО1 на расторжение договоров сдачи в аренду ни решение общего собрания проведенного в форме заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ни решение от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, не содержат. Какого-либо иного решения общего собрания, уполномочивающего ФИО1 на расторжение рассматриваемого договора аренды исковой стороной суду не представлено, что позволяет сделать вывод об отсутствии таковых.

В связи с чем, на основании п. 5.2 договора при отсутствии за 45 дней окончания срока договора уведомления о нежелании заключить договор на новый срок, отсутствием решения общего собрания собственников помещения о расторжении указанного договора или об уполномочивании лица, имеющим право на расторжение договоров, рассматриваемый договор является действующим с продолжающимися по договору обязательствами сторон.

Поскольку договор является действующим, законных оснований для его расторжения в настоящее время не имеется, исковые требования о расторжении договора временного пользования от ДД.ММ.ГГГГ и освобождении занимаемого помещения удовлетворению не подлежат.

В тоже время исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате являются обоснованными в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

При этом, исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно справке – расчету, предоставленной истцом, задолженность ФИО2 по договору временного пользования за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 100 рублей (л.д. 23).

Указанная задолженность ответчиком не оспаривалась, альтернативного расчета суду не представлено, в своих пояснениях он указал, что ранее платежи он производил наличными денежными средствами в кассу, однако, с февраля 2019 года бухгалтер перестал принимать от ФИО2 денежные средства, ссылаясь на указание ФИО1 

Поскольку ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязательств в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору пользования нежилым помещение в размере 2 100 рублей (350х6 мес.=2100) является обоснованными и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика прибыли полученной за время незаконного пользования помещением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 32 500 рублей (500 руб. х65 дн.). 

Однако, доказательств получения ответчиком прибыли за указанный период согласно ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлено. При этом, судом факт незаконного пользования помещения установлен не был.

В связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика прибыли полученной за время незаконного пользования помещением в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 32 500 рублей удовлетворения не подлежат в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 1 551 рубль, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 2), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований, то есть в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Кедр» задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ временного пользования за период с февраля по июль 2019 года в размере 2 100 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 400 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Казанцева

Решение в окончательной форме изготовлено 02.08.2019.