Дело №2-1-152/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» марта 2019 года г. Димитровград

Ульяновская область

Мелекесский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Мягкова А.С.,

при секретаре Сергеенковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 к сельскохозяйственному потребительскому кооперативу «Дружба», обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Поволжье» о расторжении договора аренды, встречным исковым заявлениям СПК «Дружба» и ООО «Агрофирма Поволжья» о признании пункта договора аренды ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование которого указали, что между Истцами и Сельскохозяйственным потребительским кооперативом «Дружба» был заключен договор аренды от **.**.**** года сроком до **.**.****. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области **.**.****.

В связи с намерением Истцов расторгнуть договор аренды, возможность подобного действия предусмотрена п.2.2.3 Договора, Ответчику было направлено **.**.**** Уведомление о расторжении договора аренды. Ответчик исх. От **.**.**** проинформировал о несогласии с расторжением.

Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка предложение о расторжении договора аренды с Ответчиком было поддержано собственниками.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2.2.3 Договора, арендодатель имеет право расторгнуть или выйти из настоящего договора по истечении 3 (трех) лет, за исключением периодов проведения полевых сельскохозяйственных работ. 

Условия, предусмотренные Сторонами для возможного расторжения договора в одностороннем порядке Арендодателем, Истцами соблюдены (истек трехлетний срок, не проводятся полевые сельскохозяйственные работы).

Просили расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный между истцами и СПК «Дружба».

Не соглашаясь с исковым заявлением, ответчики СПК «Дружба» и ООО «Агрофирма Поволжья» подали встречные исковое заявления, в которых указали, что спорный договор аренды заключен на срок 15 лет, зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Со стороны арендатора, каких либо нарушений в части исполнения настоящего договора не имеется, арендуемая земля используется по назначению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. 

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, в пункте 2.2.3. договора аренды земельного участка от 10.02.2015г. стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного расторжения в одностороннем порядке, фактически без наличия на то оснований, что само по себе не соответствует закону и нарушает права арендатора.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, признание недействительными пункта 2.2.3 договора не влечет недействительность самого договора аренды земельного участка категории сельскохозяйственного назначения. 

Просили признать пункт 2.2.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от **.**.**** заключенного между истцом и ответчиками, ничтожным (недействительным).

В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления поддержала, просила его удовлетворить. Указала, что при заключении договора аренды речь шла о трехгодичном сроке аренды, а затем выяснилось, что договор аренды заколочен на 15 лет. В настоящий момент возникла необходимость в передаче земельного участка в аренду другому лицу.

Представители истцов ФИО21 и ФИО22 доводы искового заявления поддержали просили его удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых заявлений отказать.

Представители ответчиков ФИО23, ФИО24 в судебном заседании с доводами искового заявления не согласились, просили в его удовлетворении отказать, при этом признать п. 2.2.3 договора аренды от **.**.**** ничтожным, т.к. он противоречит нормам действующего законодательства.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Мелекесский район», администрации муниципального образования «Новоселкинское сельское поселение» в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно сведений ЕГРН образован земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, МО «Новоселкинское сельское поселение». Собственниками указанного земельного участка являются истцы.

Между истцами и СПК «Дружба» **.**.**** заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Новоселкинское сельское поселение». Указанный договор аренды заключен на срок до **.**.****. При этом от имени собственников договор подписывал ФИО25

Пунктом 2.2.3 договора аренды от **.**.**** предусмотрено, что изменение его условий или прекращение договора до истечении срока его действия допускается по соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Арендодатель имеет право расторгнуть или выйти из договора по истечении 3 лет, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца, за исключением периодов проведения полевых сельскохозяйственных работ.

В начале **.**.**** года истцы обратились в СПК «Дружба» с уведомлением о том, что они просят рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды от **.**.****.

**.**.**** председателем СПК «Дружба» на указанное уведомление направлен ответ, согласно которому СПК исполняет свои обязательства надлежащим образом и поэтому оснований для расторжения договора не имеется.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Разрешая требования истцов, суд руководствуется указанными выше нормами закона и пролагает, что стороны при заключении договора аренды предусмотрели возможность расторжения договора по истечении трех лет с момента заключения указанного договора.

Так п. 2.2.3 договора предусмотрено прекращение договора до истечении срока его действия по соглашению сторон. Арендодатель имеет право расторгнуть или выйти из договора по истечении 3 лет, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца.

Как установлено судом, истцы заблаговременно уведомили арендатора СПК «Дружба» о расторжении договора аренды от **.**.****. На указанное уведомление ответчиком направлен ответ об отсутствии оснований для расторжения договора.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, СПК «Дружба» и арендодатели земельного участка должны исполнять надлежаще согласованные условия договора аренды, к которым также относится условие о возможности расторжения данного договора в соответствии с п. 2.2.3.

Разрешая встречные исковые требования СПК «Дружба» и ООО «Агрофирма Поволжья» о признании пункта 2.2.3 договора аренды недействительным суд исходит из следующего.

Истцы по встречным искам ссылаются на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьи 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 15.02.2011 №14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092, следует, что согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Таким образом, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и в конкретных правоотношениях между собственниками земельного участка и СПК «Дружба» применен быть не может.

Учитывая изложенное, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых заявлений СПК «Дружба» и ООО «Агрофирма Поволжья» о признании п. 2.2.3 договора аренды земельного участка от **.**.**** не имеется.

При этом, имеются основания для удовлетворения искового заявления истцов о расторжении договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** заключенный **.**.**** сроком до **.**.**** между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Дружба» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20.

В удовлетворении встречного искового заявления СПК «Дружба» и встречного искового заявления ООО «Агрофирма Поволжья» о признании пункта договора аренды ничтожным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 02 апреля 2019 года.

Судья А.С. Мягков