Дело №3а-1421/2021 

22OS0000-01-2021-001274-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с кадастровыми номерами ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше земельными участками административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГ, определена в размере 6 617 590,11 руб. и 5 089 382,82 руб. соответственно и является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, согласно уточненному исковому заявлению - 1 283 175 руб. и 1 001 470 руб. (л.д.166-167 т.1).

С учетом положений ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация 

<

адрес> Алтайского края. 

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 на рассмотрение дела не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела без своего участия. 

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации муниципального образования Тальменский поссовет 

<

адрес> Алтайского края, администрация 

<

адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Изучив материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления. 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией 

<

адрес> Алтайского края и ФИО1, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, площадью 1 901 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, участок предоставляется под объект торговли (строительство автозаправочной станции). Срок аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 соглашения расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.15,16-17,18 т.1).

Также судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией 

<

адрес> Алтайского края и ФИО1, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, площадью 1 462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, участок предоставляется под объекты культурно-бытового назначения (строительство магазина). Срок аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 соглашения расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.11,12-13,14 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по алтайскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 6 617 590,11 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 5 089 382,82 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.8,9 т.1). 

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** - отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ *** (л.д.19-87 т.1), в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** – отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленные оценщиком ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» ФИО3, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 1 283 175 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 1 01 470 руб. 

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемых сегментах недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***. 

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО3., являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края допрошенная при рассмотрении дела ДД.ММ.ГГ и в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 подтвердила достоверность своих исследований, на замечания административного ответчика дала мотивированные возражения, о чем представила письменные пояснения. 

Относительно отчета от ДД.ММ.ГГ *** (л.д.19-87 т.1) по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** оценщик отметила, что при расчете корректировки на дату предложения использовала показатели за 2-3 кварталы 2019 г., что отражено на странице 39 отчета. 

Объектом оценки является земельный участок под строительство автозаправочной станции, что согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018, под редакцией ФИО4, таблица 5, данный вид использования отнесено к объектам придорожного сервиса (страница 20 отчета), поэтому корректировка на торг в размере 17,1% применена оценщиком обоснованно. 

Относительно отчета от ДД.ММ.ГГ *** (л.д.184-252 т.1) по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:47:190110:150 оценщик пояснила, что в качестве аналога *** использовала земельный участок (

<

адрес>, Третьяковский тракт 18б), сведения о котором, в том числе о его точном адресе, были сопоставлены с фотоснимками, а также вся информация была уточнена у продавца в результате телефонного разговора, что соответствует требованиям п.22 ФСО ***.

При расчете корректировки на дату предложения оценщик использовала данные мониторинга компании «RID Analitiks», что указано на странице 39-40 отчета, также содержатся выписки из этого исследования. Изложение в отчете всего исследования, которое является общедоступным, повлечет включение в него информации, не использованной оценщиком в отчете.

Относительно корректировки на торг ФИО3 пояснила, что при исследовании оценщик имеет право выбирать наиболее корректные с ее точки зрения корректировки. Усредненные значения минимизируют возможные ошибки и выбросы вследствие большого массива информации. Кроме того, разница в корректировке по расширительному интервалу составляет от 10,2% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. и уровнем дохода ниже среднего) до 19% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. с уровнем доходов выше среднего), оценщиком же был применен показатель 15,7%. При этом данные таблицы Справочника оценщика недвижимости – 2018, под редакцией ФИО4, где определены коэффициенты для городов с численностью населения, в том числе от 500 т.чел. до 1000 т.чел., включают в себя также уровень дохода населения, который определить не представляется возможным, у ФИО5, также не раскрывается принцип его определения.

При расчете корректировки на площадь при оценке земельных участков под аналогами оценщик не смогла использовать показатели степенной зависимости (коэффициент торможения), так как эта модель ограничена минимальной площадью участков – 1 000 кв.м. В связи с этим ФИО3 использовала данные таблица 34 Справочника оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО5, согласно которой не установлена разница в стоимости земельных участков площадью менее 1 000 кв.м.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными Справочника оценщика недвижимости (ФИО5, ФИО6 2018 г.), считает, что нарушений п.11 ФСО ***, п.20 ФСО*** и подп. «б» п.22 ФСО *** не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены. 

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 901 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 283 175 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 462 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 001 470 рублей. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова 

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.