Дело №2-869/20

УИД №61RS0006-01-2020-000238-31

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

23 марта 2020 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи НИКОНОРОВОЙ Е.В. 

при секретаре Резановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо: Управление Росреестра по Московской области о признании пункта договора недействительным, прекращении обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 19.12.2018 года между его супругой ФИО1 и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: земельного участка, площадью 562 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, и размещенного на нем жилого строения, назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В п.3.1 договора стороны согласовали, что у продавца возникает право залога на объекты недвижимости в соответствии с п.5 ст.488 ГК Российской Федерации. Указанное обременение зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области как залог по правилам ипотеки. В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылается на то, что он ни нотариально, ни устно не давал согласие на передачу объектов недвижимости, являющихся совместной собственностью, в залог. При устном обсуждении условий договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО3 в его присутствии он заявлял об обязательном условии отсутствия каких-либо обременений, о чем между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, в п.6 которого указано об отсутствии обременения при заключении договора купли-продажи. По мнению истца, ответчик ФИО3, действуя недобросовестно, при регистрации договора в Управлении Росреестра по Московской области предоставил согласие своей супруги на отчуждение объектов недвижимости, но не запросил его согласие на передачу в залог объектов недвижимости, зная об отсутствии такого согласия. Таким образом, как полагает истец, п.3.1 договора является противоречащим действующему законодательства и недействительным. ФИО2 ссылается на то, что о наличии обременения в виде ипотеки на указанные выше объекты недвижимости, залогодержателем по которому является ФИО3, он узнал ДД.ММ.ГГГГ при изучении выписок из ЕГРН на объекты недвижимости, после чего ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика претензию, которая оставлена им без исполнения. Также истец указывает, что не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности жилого дома и земельного участка. При этом направленное в адрес ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ требование о снятии обременения или изменении условий договора купли-продажи проигнорировано им. На основании изложенного истец ФИО2 просит суд признать недействительным п.3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: земельного участка, общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, и размещенного на нем жилого строения, назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0040154:263, расположенного по адресу: 

<

адрес>, городской округ Истра, территория кадастрового квартала №, здание №; прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; возложить на ответчика ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в дополнительных письменных пояснениях к исковому заявлению просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 50-52).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 49). В письменных возражениях на иск просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Также просил отказать в удовлетворении требований ФИО2, ссылаясь на то, что, поскольку залоговые отношения между сторонами по договору возникли на основании закона, необходимость получения согласия истца отсутствовала. По мнению, ответчика, законность и действительность залоговых отношений подтверждена Управлением Росреестра по Московской области, которым проводилась правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Кроме того, заявил ходатайство о взыскании с истца ФИО2 в свою пользу судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей (л.д. 55-57). 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 48).

В отношении не явившихся в судебное заседание участников дело рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Абзацем 1 статьи 550 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу абз.1 п.1 ст.160 ГК Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п.1 ст.164 ГК Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как следует из п.1 ст.551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 19.12.2018 года между ФИО3 – продавец – и ФИО1 – покупатель – заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно п.1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельный участок, общей площадью 562 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, и размещенное на нем жилое строение, назначение: жилое, 2-этажное, общей площадью 98 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27-28).

Договор купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 года составлен в письменной форме, а именно, путем подписания сторонами документа, содержащего согласованные ими условия. Сторонами не оспаривалось, что указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области.

Также Управлением Росреестра по Московской области 27.12.2018 года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости к ФИО1 и государственная регистрация возникшего у нее права, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 29-30, 31-32).

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 года стороны в п.3.1 согласовали, что у продавца на объекты недвижимости с момента передачи и до полной их оплаты возникает право залога в соответствии с п.5 ст.488 ГК Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что п.3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 года является недействительным, поскольку он как супруг покупателя недвижимого имущества не давал согласия на залог такого имущества.

Разрешая исковые требования ФИО2, суд исходит из следующего.

25.07.2017 года между ФИО2 и ФИО заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 23). В связи со вступлением в брак супруге присвоена фамилия З..

В соответствии с п.1 ст.256 ГК Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно абз.1 п.1 ст.33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

На основании п.3 ст.253 ГК Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

В то же время, согласно п.4 ст.253 ГК Российской Федерации правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В силу п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из положений п.2 ст.166 ГК Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.1 ст.168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании абз.1 ст.431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано ранее, при заключении договора возникновение у продавца права залога на продаваемые объекты недвижимости стороны согласовали со ссылкой на п.5 ст.488 ГК Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.334.1 ГК Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п.2 ст.334.1 ГК Российской Федерации правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Один из случаев возникновения залога на основании закона предусмотрен пунктом 5 статьи 488 ГК Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 года по соглашению сторон объекты недвижимости оцениваются и продаются за сумму 3600000 рублей. Земельный участок оценивается и продается за 1000000 рублей. Строение оценивается и продается за 2600000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

При этом в п.п.2.2.1-2.2.4 закреплен порядок оплаты цены договора: сумма в размере 300000 рублей уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора в качестве аванса; часть стоимости объектов недвижимости в сумме 900000 рублей оплачивается до 15.01.2019 года; часть стоимость объектов недвижимости в сумме 1200000 рублей оплачивается до 01.05.2019 года; оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1200000 рублей оплачивается покупателем до 01.08.2019 года.

Приведенные выше положения действующего законодательства, регулирующих возникшие между ФИО1 и ФИО3 правоотношения, а также фактические обстоятельства дела позволяют прийти к выводу о том, что в данном случае право залога на продаваемые объекты недвижимости возникло у ФИО3 в силу закона.

Соответствующий характер возникшего у продавца права залога на продаваемые объекты недвижимого имущества, свидетельствует о необоснованности требований истцовой стороны, мотивированных недействительностью оспариваемого пункта договора в связи с отсутствием выраженного супругом покупателя согласия на совершение сделки.

В данном случае суд исходит из того, что, как следует из содержания абз.1 п.3 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

Ссылок на иные обстоятельства, объективно свидетельствующие о наличии оснований для признания п.3.1 договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 19.12.2018 года между ФИО3 и ФИО1, недействительным истцом суду не приведено, тогда как в ч.1 ст.56 ГПК Российской Федерации гражданский процессуальный закон возлагает на стороны бремя предоставления суду доказательств в подтверждение, как доводов обоснования, так и доводов опровержения исковых требований. 

Также в нарушение приведенного требования процессуального закона истцом суду не представлены доказательства в обоснование своего требования о прекращении обременения в виде ипотеки на имущество, приобретенное супругой ФИО2 – ФИО1 по договору купли-продажи объектов недвижимости, заключенному 19.12.2018 года.

Исходя из буквального толкования условий договора, заключенного сторонами, право залога на объекты недвижимого имущества, являющиеся объектом соответствующего договора, сохраняется за продавцом до полного исполнения покупателем обязанности по оплате цены приобретаемого имущества. 

Доказательств исполнения принятых ФИО1 на себя обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества в полном объеме, истцовой стороной суду не представлено, притом что ссылок на возможность прекращения обременения в отношении объектов недвижимого имущества до оплаты денежных средств в полном объеме договор не содержит.

При таких обстоятельствах, с учетом согласованных сторонами условий договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.12.2018 года основания полагать обременение приобретенных ФИО1 объектов недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО3 прекращенным отсутствуют.

Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, материалы дела не содержат.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и каждое в отдельности по правилам ст.67 ГПК Российской Федерации, принимая во внимание приведенные выше положения действующего гражданского законодательства, учитывая установленные фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Ответчиком заявлено требование о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, оплата которых произведена во исполнение договора об оказании юридических услуг от 09.03.2020 года и подтверждается соответствующей записью в договоре (л.д. 58-60).

По правилам ст.100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Данная статья предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противоположной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, объема оказанных ответчику услуг, принимает во внимание, что представитель ответчика непосредственного участия в рассмотрении дела не принимал, подготовив письменные возражения на исковое заявление.

На основании ст.100 ГПК Российской Федерации, с учетом требования закона о взыскании расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, суд находит требование ФИО3 о взыскании расходов на оплату услуг представителя обоснованным, но подлежащим частичному удовлетворению, а именно, в размере 5000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, третье лицо: Управление Росреестра по Московской области о признании пункта договора недействительным, прекращении обременения – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2020 года.

Судья Е.В. Никонорова