Дело № 2-390/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 сентября 2019 года р.п. Красные Баки

Краснобаковский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Морозова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Голубевой Н.В.,

с участием законного представителя истца ФИО2,

представителя истца по доверенности ФИО3,

представителя ответчика по доверенности - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению администрации р.п. Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области к ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» о понуждении исполнить договорные обязательства по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома,

у с т а н о в и л:

Администрация р.п. Ветлужский Краснобаковского района обратилась в суд с иском к ОАО "УК ЖКХ Краснобаковского района», в котором с учетом уточнения иска просила:

- признать незаконным расторжение договора по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

адрес>

- обязать Открытое акционерное общество "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Краснобаковского района" незамедлительно приступить к исполнению договорных обязательств по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома 

<

адрес> и многоквартирного дома под 

<

адрес> области путем заключения договора по содержанию и обслуживанию общего имущества домов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации р.п. Ветлужский Краснобаковского района поступили обращения от ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» о расторжении договоров управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее по тексту - МКД), расположенных по адресу: 

<

адрес> что подтверждается сообщениями управляющей компании № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ В зимний период в администрацию р.п. Ветлужский поступали жалобы от граждан вышеуказанных домов, об отсутствии обслуживающей организации общего имущества их дома. Жители вышеуказанных домов по телефону и лично в Администрации говорили, что боятся получить травматизм, поскольку придомовая территория заснежена, под снегом лед, который ничем не посыпается. Крыши домов не счищают от снега. Жители боятся обвала снега с крыш. У дома паркуются машины, ходят дети и пожилые люди. Обвал снега с крыши МКД, при несвоевременном его удалении, может причинить имущественный ущерб жителям дома.

Также указано, что ДД.ММ.ГГГГ администрация р.п. Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области с целью проверки законности расторжения договора управления с данными МКД, (о расторжении которого жители домов даже не знали), запросила в ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» перечень технической документации на данные дома, а также документы, как основание - расторжения договора управления и содержания общего имущества МКД. Ответа на данное обращение Администрации от ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» не последовало, документы управляющая компания не предоставила. В вышеуказанных многоквартирных домах имеются приватизированные (частные) квартиры и муниципальные, где по договору найма проживают граждане. Согласно статьи 51 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления. Таким образом, Администрация р.п. Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области в данном споре выступает как собственник муниципальных квартир в р.п. Ветлужский, а также действует в защиту прав и интересов других собственников вышеуказанным МКД, чьи права были затронуты неправомерными действиями ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района», которые были выражены в незаконном расторжении договора управления, который был расторгнут в одностороннем порядке, по инициативе управляющей компании.

Ссылаясь на часть 8 статьи 161 ЖК РФ истец указал, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома. Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании:

- по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управлений в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании)

- и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.

Собственники вышеуказанных МКД решение о расторжении договора управления с ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» не принимали. Судебного решения о расторжении договора управления с данными домами у ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» также не имеется, что еще раз подтверждает незаконность действий управляющей компаний. В случае фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления, за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной управляющей компании к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба. Расторжение договора управления с данными многоквартирными домами нарушают права собственников на получение комплекса работ и услуг, направленных на поддержание общего имущества МКД в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества, доступности пользования жилыми и (или) нежилыми; помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, коммунальных услуг.

Ссылаясь на части 1, 2 статьи 161 ЖК РФ истцом указано, что в состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказании и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком| доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирной доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ). В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживаний граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации). К таким требованиям относятся Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации). В п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Так, статья 161 Жилищного кодекса РФ утверждает, что коммунальные службы должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания всем жильцам, содержать в порядке имущество многоквартирного дома. Таким образом, вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о необоснованном и неоправданном нарушении прав граждан собственников жилых помещений в вышеуказанных многоквартирных домах на благоприятные и безопасные условия проживания.

Законный представитель истца - врио главы администрации р.п. Ветлужский Краснобаковского района ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования администрации р.п. Ветлужский поддержала в полном объеме и указала, что односторонним расторжением договоров по обслуживанию многоквартирных домов нарушены права граждан, потребителей коммунальных услуг.

Ответчик ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило, представив в суд отзыв, согласно которому просило отказать в иске и указало, что собственниками МКД расположенных по адресу: Нижегородская область, 

<

адрес>, р.

<

адрес>, мкр. Молодежный 

<

адрес>,2,3 и Нижегородская область, 

<

адрес>, р.

<

адрес>, пер. Первомайский 

<

адрес> были заключены договоры на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственниками выбран способ управления - непосредственное управление. Согласно п. 2.1 договоров собственник передает, а управляющая компания принимает на себя полномочия на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. В соответствии с п.3.2 собственник обязуется вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги в порядке и сроке, предусмотренные настоящим договором. В соответствии с п. 4.4. собственник вносит плату за оказанные услуги ежемесячно до 10-го числа месяца следующего за истекшим месяцем. В соответствии с п. 8.3.7 управляющая организация в одностороннем порядке может расторгнуть договор с собственниками при невыполнении собственниками условий оплаты за содержание и ремонт общего имущества МКД с уведомлением собственника за месяц до расторжения договора. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность собственников МКД по адресу: р.

<

адрес> мкр. Молодежный 

<

адрес> составляла 486 495,64 рублей. Задолженность собственников р.

<

адрес> мкр. Молодежный 

<

адрес> составляла на ДД.ММ.ГГГГ - 337 055,73 рублей. Задолженность собственников МКД р.

<

адрес> мкр. Молодежный 

<

адрес> - 502 844,92 рублей. О необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ погашения имеющейся задолженности за предоставленные услуги собственникам МКД ДД.ММ.ГГГГг. были направлены уведомления. Также была проинформирована в сложившейся ситуации Администрация р.

<

адрес>. Каких-либо мер со стороны собственников МКД для погашения имеющейся задолженности приняты не были. В результате чего договора на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по адресам: р.

<

адрес> мкр. Молодежный 

<

адрес>,2,3 были расторгнуты в соответствии п. 8.3.7 управляющей организации в одностороннем порядке. ДД.ММ.ГГГГг. с собственниками помещений МКД по адресу р.

<

адрес> р.

<

адрес> заключен договор на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с ООО «УК ЖКХ Краснобаковского района».

Соответчик - Государственная жилищная инспекция Нижегородской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечила, представив в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают, в т.ч. из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плат) обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонт) общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Судом установлено и никем не оспаривалось, что собственниками многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

адрес> и 

<

адрес> были заключены договоры на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственниками выбран способ управления - непосредственное управление.

Как указано истцом и не оспаривалось ответчиком, договора на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в вышеуказанных многоквартирных домах, расторгнуты УК ЖКХ в одностороннем порядке.

Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании:

- по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управлений в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании),

- и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.

Судом установлено, что собственники вышеуказанных многоквартирных домов решение о расторжении договора управления с ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» не принимали.

Кроме того, ответчиком не представлено судебного решения о расторжении договора управления с данными домами.

ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» не представило суду доказательства оформления надлежащего расторжения договоров на управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома, заключенных между ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» и собственниками указанных домов в соответствии с положениями ст.ст. 450 - 453 ГК РФ.

Относительно многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, то суду представлен договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с председателем совета дома ФИО1 с ООО «УК ЖКХ Краснобаковского района».

При таких обстоятельствах, по мнению суда, образовавшаяся у собственников жилых помещений задолженность за коммунальные услуги перед ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» не может служить для данного предприятия основанием для прекращения в одностороннем порядке договорных обязательств по управлению многоквартирными жилыми домами.

Суд соглашается с доводами истца, что расторжение договора управления с данными многоквартирными домами нарушают права собственников на получение комплекса работ и услуг, направленных на поддержание общего имущества МКД в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества, доступности пользования жилыми и (или) нежилыми; помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, коммунальных услуг.

С учетом вышеизложенного, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования администрации р.п. Ветлужский Краснобаковского района, за исключением части иска, относительно многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Суд считает необходимым возложить на ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» обязанность незамедлительно приступить к исполнению договорных обязательств по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов под 

<

адрес>, в том числе путем заключения договора по содержанию и обслуживанию общего имущества домов.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации р.п. Ветлужский Краснобаковского района Нижегородской области к ОАО «УК ЖКХ Краснобаковского района» удовлетворить частично.

Признать незаконным расторжение договора по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Обязать Открытое акционерное общество "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Краснобаковского района" незамедлительно приступить к исполнению договорных обязательств по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов под 

<

адрес> путем заключения договора по содержанию и обслуживанию общего имущества домов.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд подачей жалобы через Краснобаковский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.Н. Морозов